独家:5·1深圳新房成交同比暴跌87% 多楼盘现场冷清
2016-05-03 第013期
网网易房产深圳站|记者:郑帆 束亚男 爆料邮箱: szlsbgt@163.com
深圳楼市的4月,一二手房最终收获的只有成交量的腰斩,以及价格上的双双下跌。而进入五月份,深圳楼市同样开局不利。

网易房产5月3日独家报道 深圳楼市的4月,一二手房最终收获的只有成交量的腰斩,以及价格上的双双下跌。而进入五月份,深圳楼市似乎同样开局不利。据网易房产记者统计,今年五一(4.30-5.02)小长假期间,深圳市一手住宅仅成交38套,成交均价为45438元/㎡,相比去年五一三天293套的成交量,今年五一新房成交大跌了87%。

5·1深圳新房成交同比暴跌87% 多个楼盘现场冷清
(数据来源:深圳市规土委 独家统计:网易房产)

根据深圳市规土委数据显示,4月份深圳一手住宅均价49876元/㎡,较3月跌了113元/㎡,跌幅约0.2%,二手更是环比下跌2.39%。

在成交量上,4月份一手住宅仅成交2340套,环比暴跌47.5%,二手住宅成交8516套,与3月份18706套的成交量相比,4月的成交量不及其零头。

深圳房地产资深观察人士徐治政指出,3000套新房成交量被认为是市场的临界线,低于这一数字市场表现为趋冷,超过6000套则被认为是火爆,两者时间视为正常。

深圳链家二手房研究院总经理肖小平表示,8000套二手房成交量是深圳市场的基准线,二手房成交量超过10000套,房价将会得到保障,3个月持续低于5000套时,房价就可能向下调整。

换句话说,根据4月份以及五月开头的成交表现,深圳楼市已有几分站在了悬崖边上的感觉。

  五一假期三天成交量暴跌87% 蓄客不足项目不断延迟入市

刚刚过去的五一小长假似乎也说明了这一问题,三天期间深圳全市一手住宅仅成交38套,去年同期的成交量则为293套,同比大降87%。值得注意的是,在新政出台后的首个假期清明(4.02-4.05)小长假期间,仍然有75套的成交量,尽管同比去年跌幅已达51.6%。

成交均价上,五一假期首日成交量为10套,均价48318元/㎡,次日成交量为10套,成交均价33191元/㎡,假期最后一天成交18套,均价50642元/㎡,假期整体成交均价45438元/㎡,同比去年五一上涨77.4%。

五一期间成交面积为3623.33㎡,宝安、龙岗为主要成交区域,其中宝安共成交12套,龙岗成交25套,罗湖成交1套,南山、福田、盐田3大区域零成交。成交结构上主要以二房、三房的刚需及改善型住房为主,90㎡以下的占成交量的81.6%。

在项目的推售上,根据深圳中原研究中心的监测,今年五一期间仅有2个项目入市,且推售量均比较少,相较于去年同期5个项目1029套新房的推售量形成了鲜明的对比。

春节过后深圳市场的推盘量一直较少,据深圳中原研究中心数据统计,3月份深圳仅17个项目入市,近6成项目推售量不足100套。5月份深圳中原预计会有28个项目入市,但其认为,按照3月和4月的入市情况来看,会有一些项目延后。由于现在仍处于政策消化期,市场观望情绪浓厚,很多项目由于蓄客不足而不断延后入市时间。

深圳中原宝安东区住宅部副总经理王永刚表示,现在开发商会将认筹的周期拉长,提高筹量以蓄客。

深圳中原研究中心总监王飞指出,“根据我们的监测,这几个月每个月推迟加推的楼盘都有10个左右,4月份算是出现了推盘小高峰,观望期开发商也在试探市场,除个别项目外开发商都是几十套小幅加推。”其指出,在四月的推盘小高峰中,除个别定价合理的项目去化效果较理想外,其他入市的产品实际去化约四成左右。

深圳中原指出,开发商的定价在政策消化期显得尤为重要,是决定近期僵局是否打破和影响楼市未来走向的重要风向标。

  大部分楼盘售楼处人气冷清 现场销售抱怨去年1天能卖8套

深圳新政落地已一月有余,而政策带来的影响却不容小觑。国家统计局公布的2016年3月份70大中城市住宅销售价格变动情况中,连续4月当选“领涨王”的深圳楼市跌出前三;中指院公布的4月全国百城新建住宅均价中,深圳在环比涨幅榜中跌出前十。

尽管楼市陷入低迷,但开发商已然在营销造势下颇为用心,五一假期的第一天,龙岗某项目便请著名团体羽泉、演员马苏等多位明星大腕前来站台,吸引了千余人到场观看。

5·1深圳新房成交同比暴跌87% 多个楼盘现场冷清
(龙岗某楼盘现场请来了多位明星大腕助阵攒人气)

而龙岗某最大旧改盘在半月前请来范冰冰站台造势后,五一当天以最低价3.6万/㎡入市,首推300套房源售罄后开发商随即又加推104套,均实现了较好的销售率。据了解,该项目周边二手房价格大部分在3.5-4万/㎡。

在网易房产记者实地走访楼盘时发现,除个别定价符合刚需要求的楼盘外,大部分楼盘营销中心较为冷清,且今年五一期间开发商除了推出一些小型的暖场活动外,在价格上并未给出优惠活动。

5·1深圳新房成交同比暴跌87% 多个楼盘现场冷清
(宝安某楼盘营销中心,仅有三三两两的看房者)

网易记者在走访南山某楼盘时发现现场仅一对夫妇前来看房,现场销售人员也表示,今年受到新政调控的影响,近来看房人员有所减少,销量更是受挫,该销售人员抱怨道,“去年五一行情好,一天我就卖了8套。”

网易记者在走访了南山、宝安、龙岗诸多楼盘后,其销售均指出,近来看房的以刚需客、换房客为主,投资客的身影已比较少,二房、三房的小户型比较好卖。

而对于即将开盘的宝安某楼盘,此前业内人士预测其开盘价格将在7万/㎡以上,而在记者的实地探访过程中,其现场销售指出,尽管其认筹量已满,但是开盘绝对会给出惊喜价,价格预计会在6万多/㎡。尽管其指出低价开盘是由于开发商本身资金链充裕,因此让利于购房者,但不排除其是吸取了4月份部分楼盘定价不当而去化较差的教训。

有趣的是,在网易记者以购房者身份走出楼盘营销中心时看到,楼盘附近聚集了一批举牌打街霸的各家中介,且很快包围走出营销中心的购房者。中介透露,现在深圳二手房市场的确不太景气,其除了推荐部分急售、降价较为明显的二手房外,新房也成了其猛推的房源。“由于二手房评估价上调,交易税费的增加,部分定价合理的新房更有优势。”链家某中介对网易记者说道。

5·1深圳新房成交同比暴跌87% 多个楼盘现场冷清
(五一期间,深圳很多一手楼盘外都聚集着等待“劫客”的各家中介)

  后市预判

宋丁:二三季度预计会维持调整,不会出现明显的回暖

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,由于五一很多人会选择出游,因此楼市相对低迷也是在所难免,而且从四月份过后,楼市一直处在低迷通道,一二手的成交量出现了腰斩。但是对于五一过后的楼市,宋丁对网易记者表示,总体上还是会持续保持低迷,目前要想一下子回暖,可能性不大,但是想在四月份的基础上继续下跌,可能性也不大,总的来说,之后的楼市会维持成交量的继续低迷,价格会继续高位盘整。

对于调整周期,宋丁对网易记者表示,整体的调整预计会维持到二三季度,但不排除在这几个月中会出现量价的反复和起落,但二三季度不会出现明显的回暖,目前市场上看不到回暖的趋势。

宋丁指出,金九银十的情况需要密切观察,不排除届时会有好的表现。

王飞:五月的推盘小高峰价格直接影响此次调整周期

深圳中原研究中心总监王飞在接受网易记者采访时表示,五一假期相对正常时期来说略显冷清是政策,春节后尤其是新政后,市场处于博弈阶段,尤其是新盘,整个市场的访客量相对较少,客户入市的动机不是很高,欲望也并不强,主要是由于价格还没有达到让他们积极入市的状态。年后由于一直没有太多盘入市,但五月开始会出现推盘的小高峰,至于入市的量会根据访客量和认筹情况决定。市场的成交量也会随着推盘量的上升而有小幅的回升,但力度和程度会取决于开发商的定价。

王飞指出,目前深圳二手房市场还处于冷静的状态,业主主动大幅降价的可能性不大,二手房整体的调整期取决于新房项目的情况,因此新房才是市场的风向标。

王飞表示,目前投资客在等待价格调整,客户并不急于入市,市场都在观望,未来市场的价格取决于博弈周期的长短,但是由于很多人对于后市保持谨慎乐观的预判,整体大幅下跌可能性不大。且基于全国去库存的背景,市场的政策是并非为了打压市场的成交量。。

王飞对网易记者表示,如果五月份价格出现调整,两三个月内成交量会出现回升,反之,可能低迷期会维持到9、10月份。 (网易记者 郑帆 束亚男)

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