独家:深圳调控观望情绪蔓延至临深 莞惠成交量大跌
2016-04-25 第012期
网网易房产深圳站|记者:郑帆 束亚男 爆料邮箱: szlsbgt@163.com
有业内人士透露,临深的风向已经转变,未来开发商的定价会趋于理性,房价将进行调整。

网易房产4月25日独家报道 一个月前,深圳发布调控政策。一个月后,迎来新政满月的深圳楼市现状如何呢?市场观望情绪浓厚、新房成交量大跌5成、二手房成交量仅正常情况的10-20%……这些现象成了新政效应最好的写照。

而作为与深圳"一荣俱荣"、"一损俱损"的临深片区,随着深圳楼市的降温,临深多个楼盘来访量出现大幅下滑的现象,成交量已下滑2-3成,个别楼盘售价甚至出现了50%的降幅。由此可见,深圳楼市的观望气氛已蔓延至临深片区。

深圳调控观望情绪蔓延至临深 莞惠成交量大跌

事实上,临深片区作为深圳楼市的"最佳捡漏王",也曾在深圳楼市火爆之时分过一份不小的"蛋糕"。

据中国指数研究院《2016年3月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示,2016年3月全国房价环比涨幅榜中,东莞、惠州以6.7%、6.1%分别位居第一名和第二名的宝座。东莞、惠州房价涨至高位,截至3月底,东莞住宅的去化周期不足4个月,惠州临深片区约6、7个月。深圳客在这其中充当了什么样的角色,不言而喻。

可以看到,临深楼市就像深圳楼市的缩影,深圳楼市的一举一动都牵扯着临深片区的楼市发展。深圳客涌入,临深楼盘成交量价齐涨;深圳楼市降温,临深楼市也跟着冷清起来。那么,临深楼市在325政策出台后,到底经历怎样的一个月呢?在这一个月里临深片区是否也遇到了"低压气流"?

  东莞:深圳访客大降 房价上涨后劲不足

对于深圳刚需购房者来说,东莞临深片区就像是"上车"的最后一张车票。从地理位置上看,甚至成为了深圳购房者的一种心理安慰。而对于东莞开发商而言,临深片区更像是一座金矿,进驻的房企因为承接了深圳客的外溢更是赚得盆满钵满。

东莞中原策略研究中心总监车德锐曾在报告中指出,东莞楼市2015年涨幅高达70%,深圳客占比达到38%,今年第一季度更是达到了45%的高位。合富辉煌数据显示,一季度东莞房价前10名排行榜中8个为临深片区,销量有七成依靠临深片区。截至3月底,东莞库存量创新低,按照过去半年的去化速度测算,目前消化库存仅2.6个月。

独家:深圳调控观望情绪蔓延至临深 莞惠成交量大跌

而随着新政后深圳楼市的持续低迷,进入4月份,深圳客到东莞的购房比不断减少,东莞新房成交量价齐跌。据数据显示,3月份东莞周成交2455套,而4月第二周(4.11-4.17)周成交1793套,价格上该周均价12562元/㎡,环比下跌8.6%,市场略显乏力。

从开盘情况来看,东莞开发商采取"小步加推"方式试探市场热度,除了个别项目外,大部分楼盘开盘数量少于100套,横沥某项目加推去化率约45%,道滘某项目开盘销售率不足40%,市场整体热度已明显下降。

东莞中原地产总监车德锐透露,3月末东莞楼市来访量降5成,成交量大降7成。其认为,东莞的此番过快上涨需要一定时间来消化,未来将呈现分化状态,整体发展空间较小。合富房地产经济研究院院长龙斌认为目前东莞房价处于高位,未来发展空间不大,加上自身经济实力基础较弱,这轮行情持续的可能性不大。

事实上,东莞临深片区的冷清同时还反应在了楼盘的营销活动力度上。进入4月份以来,临深楼盘举办的各类营销活动层出不穷。无论是常规的暖场活动还是别出心裁的特色演出,都将目标锁定在深圳客户身上。即便是如万科这样的销冠房企,在4月份也声势浩大地举办过深莞两地媒体推介会。

独家:深圳调控观望情绪蔓延至临深 莞惠成交量大跌

  惠州:开发商延迟推盘 个别楼盘或降价

不仅是东莞,降温的信号同样迅速传递到了惠州。据惠州世联行数据显示,深圳新政出台3周后,惠阳、惠城区、仲恺等深圳客高占比的区域也出现了大幅下降,单周成交量下滑最大幅度时,惠城区下滑14%,惠阳下滑36.76%,仲恺下滑50%。

以大亚湾为例,去年四季度以来,大亚湾房价一直是全市最高,2015年12月,大亚湾均价6952元/㎡创下新高。4月13日,大亚湾均价8009元/㎡,突破"8字头"大关,现如今大亚湾均价过万的楼盘已有20余个。

根据世联行的监测数据,进入4月份大亚湾楼盘深圳客的上门访问量明显减少,个别楼盘减少了六七成。大亚湾房管局数据统计显示,近期大亚湾的住宅网签均价已出现了回落。四月首周大亚湾均价为7856元/㎡,环比下跌4.75%。

据统计,5月份作为惠州的推盘高峰期,去年推盘共40盘,而今年由于市场不明朗,开发商推盘计划有所推迟,预计5月份开盘或加推数量为24盘,同比下降40%。

业内人士表示,此前惠州临深区域上涨幅度过大,超出了本地客户的消费购买力,深圳客减少后个别价格过高的楼盘面对去化压力,或将回调价格。

然而也有地产观察人士认为,深圳客的退潮是暂时的,量价下跌也会是阶段性的。未来惠州各项利好持续增多,2018年深惠轻轨动工,深惠对接合作的深化,会承接更多购买力。

  置业临深片区:自住、投资到底能不能买?

日前,由网易房产发起的一份主题为"刚需一族应该坚守深圳还是去临深买房"的调查问卷中,有31.81%的网友表示会考虑在临深片区买房,33.27%的网友表示内心很矛盾,没想好。

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深圳中原研究中心总监王飞

对于在临深片区置业这个问题,深圳业内人士也有不同的看法和建议。知名自媒体人呆呆咖啡馆提醒,欲在临深片区置业的刚需要根据轨道交通进行选择,两城之间的规划、协调、对接需要较长周期,短期内没有那么宜居。对于临深投资则回报周期较长,五年、十年收回成本是大概率事件,需要兼顾自己的资金情况。

而深圳中原研究中心总监王飞则指出,二季度临深片区成交量的下滑是板上钉钉的事情,价格短期内会处于滞涨状态,这对于自住型购房者而言没什么大的影响,牵涉比较多的应该是投资客。而对于投资客,王飞指出临深片区的二手成交并不活跃,交易周期会比较长。

深圳链家研究中心总监肖小平表示,买临深片区的项目,除非不考虑未来转手的问题,否则轻易不要碰。像大亚湾、凤岗、松山湖等不少片区都有许多投资客折本,主要原因是二手市场不活跃,交易流程极长,大概需要5-6个月,且税费与深圳相当,而银行贷款最多只能给到成交价的七八成,首付成本很高。此外,有业内人士透露,临深的风向已经转变,未来开发商的定价会趋于理性,房价将进行调整。 (网易记者 郑帆 束亚男)

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