独家:325新政满月成交量速冻 二手影响更明显
2016-04-25 第011期
网网易房产深圳站|记者:陈跃 束亚男 爆料邮箱: szlsbgt@163.com
深圳"325"新政出台满月,威力明显,市场观望情绪浓厚,买卖双方维持博弈的胶着状态,二手房成交量瞬间冰冻,即使4月份终于出现了年后新房市场的第一个推盘小高潮,但销售结果不一,高价开盘的开发商被新政啪啪打脸。

网易房产4月25日报道  一个月之前,深圳楼市当时已经历了长达18个月的非理性连续上涨。而一个月之后,深圳“325”新政出台满月,威力明显,市场观望情绪浓厚,买卖双方维持博弈的暧昧胶着状态,二手房成交量瞬间冰冻,即使4月份终于出现了年后新房市场的第一个推盘小高潮,但销售结果不一,高价开盘的开发商被新政啪啪打脸。

325新政满月:成交量速冻 二手影响更明显

(数据来源:深圳中原研究中心)

在《2016年3月份70个大中城市销售价格变动情况》表中,深圳今年首次跌出环比涨幅前三,此前已连续4月成当月环比“领涨王”的深圳楼市,实际上降温并不止“325”新政一剂药方。

3月4日,深圳市互联网金融协会正式下发通知,全市互联网金融企业全面停止开展“众筹炒楼”业务,出手整治“首付贷”,对银行机构、P2P、小额贷款公司等机构进行摸底排查。

3月25日,深圳市政府在线发布关于“深六条”,最主要的两条是非本市户籍居民购房资格社保需连续缴满3年;2年内有住房贷款记录或在本市已有一套住房但已结清的,贷款首付比例最低4成。

4月1日,深圳房产交易中心上调评估价,据中原地产统计,全市平均上调幅度约60%。

4月12日,深圳市互联网金融协会再次下发《关于停止开展房地产众筹业务的通知》,要求立即停止所有房地产众筹业务,并在7天内做出业务和技术整改。

深圳的这一套组合拳一直被业内称为“温柔一刀”,但这“一刀”产生的效果却不温柔。“接下来开发商的定价、对市场的信心指数决定了深圳这次调整期有多长,但业内共识是长远而言是看好深圳市场的。”深圳中原研究中心总监王飞如是表示。

325新政满月:成交量速冻 二手影响更明显

上周,网易新闻客户端房产频道发起主题为“你如何看待深圳楼市325新政”的调查问卷,共获得了超过7000名网友参与投票。统计结果显示,19.98%的网友认为楼市降温明显,27.59%的网友认为只能起到短时间调控作用,而超过40%的网友则投票认为作用不大深圳房价依旧很高,也有12%的网友认为新政误伤了部分刚需购房者。

而网易新闻客户端房产频道发起的另一份主题为“你觉得今年深圳楼市后市走向如何”的调查问卷结果显示,有近四成的深圳网友认为深圳房价短期内会跌,但对于今年深圳房价仍旧看涨。

不难看出,深圳政府出台的系列新政尽管起到了当下的“退烧“效果,但无论是对房地产业内或是普通购房者来说,深圳楼市的明日注定辉煌,换句话说,市场调控还任重道远。

  一手开盘去化率参差不齐 多个项目定价不合理仅卖出四成

根据深圳中原研究中心的数据监测,2015年四季度新房每周平均成交约为1382套,春节后至3月初,仍然保持了每周平均1164套左右的成交水平,而随着调控风声渐紧,3月25日前两周新房成交量迅速回落至每周900多套的水平,新政出台后新房成交量更是维持低位。

成交量的持续低迷除了调控因素,市场观望情绪较重外,开发商的推迟入市也是重要原因。“根据我们的监测,这几个月每个月推迟加推的楼盘都有10个左右,4月份算是出现了推盘小高峰,观望期开发商也在试探市场,除个别项目外开发商都是几十套小幅加推。”王飞表示,除了半岛城邦资料团购论坛)三期、深业东岭、宏发世纪城资料团购论坛)二期等定价合理的项目去化较为理想外,其他入市的产品实际去化约四成左右。

325新政满月:成交量速冻 二手影响更明显
罗湖某新盘以低于市场预期的均价开盘,图为开盘现场

深圳中原研究中心数据显示,一季度全市每月分别仅4个、3个、17个项目入市,3月份推售项目有所增多,但推售量不及春节前一半。新政出台后,深圳新房市场上共23(数据统计自3.25-4.24)个项目入市,4月上旬深圳有5个豪宅项目集中入市,推货共800余套,形成难得一见的豪宅短期入市潮,但项目去化效果参差不齐。

位于蛇口,被冠以“豪宅”标签的半岛城邦,三期开盘最低价逾8万/㎡,实现销售均价10.2万/㎡,低于业界预期的12万/㎡的水平,项目共推售了533套,实际销售约470套,实际销售金额57亿元,当天销售率88%。

同样实现了九成销售率的另一楼盘为“刚需大盘”深业东岭,市场数据显示项目最低价5.2万/㎡,项目所在的黄贝岭片区部分二手价超过5.5万/㎡,而此前对于深业东岭的市场预期价为6.5万/㎡,项目共推出近800套房源,据开发商数据显示,项目开盘均价6.5万/㎡,销售9成。

“现阶段客户对于价格是很敏感的,现阶段能卖的好的产品,要么是产品定价合理,要么项目处于商品房稀缺的位置。”王飞对网易记者表示。

福田宝生midtown和深圳湾公馆开盘现场的去化情况佐证了王飞观点。宝生midtown楼盘周边二手楼均价约7-8万/㎡,而当天开盘均价8.5万/㎡,多名购房者认为价格过高现场弃购。同天晚上开盘的深圳湾公馆也因为同样的理由遭到购房者弃购。

王飞表示,在政策的调控期,新房的价格是风向标,将会带动市场走向,而现阶段客户对价格的预判会以周边二手房价格为依据。深圳中原宝安东区住宅部副总经理王永刚认为,由于2015年深圳市场成交火爆,开发商目前资金链充裕,大幅降价的意愿较低,未来一两个月的新房成交量或还将保持低迷。

据深圳中原研究中心数据显示,2016年深圳将有136个新建商品住宅项目入市,由于前期实际供应量推迟,现仅推售1/4项目,预计5、6月份将迎来开盘高峰,届时开发商的定价成为关键。

  新政后二手房交易周期拉长 成交仅为正常交易量10-20%

2015年“330”新政过后,为加快客户完成交易,中介门店加班加点;2016年“325”新政过后,网易记者走访宝安、罗湖等中介门店时,中介人员表示近期看房人员少了很多,工作略显清闲。

325新政满月:成交量速冻 二手影响更明显
新政过后 深圳有不少二手业主立即降价

根据深圳市规划国土委数据统计,一季度深圳二手房共成交4.6万套,环比增长42.4%,同比增长99.3%,成交量为近十年第二,仅次于2009年四季度。深圳链家市场研究中心报告指出,一季度的火爆源自两方面,一是前期延续了去年市场的火热,客户积极入市,二是新政、评估价上调等因素影响,客户加紧办理过户手续,3月单月创造了20453套“天量”。

深圳中原宝安东区住宅部副总经理王永刚表示,实际上在新政出台以后,深圳二手市场交易量仅正常交易量的10-20%。与此同时,近日网易记者走访深圳市不动产登记中心时发现,一楼大厅排队取号的人并不多,相较4月1日前两天日均1000多套的过户量,现在的过户大厅显得较为空落。现场工作人员也向网易记者表示,“现在一般提前一周网上预约,每天大概会放出200个号,现在过户的量相比3月份少了很多。”

325新政满月:成交量速冻 二手影响更明显
深圳近期的不动产登记中心相比三月冷清不少

除了成交量的明显萎缩,在价格方面,二手业主也一改之前坚挺的态度。“身边有朋友将550万的房砍价砍到了460万左右,砍了将近100万,现双方仍处于拉锯阶段,但如果放在之前,业主早就不会继续这项交易了,现在说明对于部分想将资产变现落袋为安的业主来说,愿意减少盈利空间。”深圳一名资深媒体人如是说道。

深圳中原、深圳链家均在其近期的报告中指出,新政后二手业主普遍降低心理预期下调放盘价格,二手房进入“买方市场”。深圳中原监测的17个板块报价指数显示,目前全市所有板块二手报价均已下调,据报价房源来看,下调幅度在1-5%区间段的房源将近四成,且跌幅在不断扩大。深圳链家指出,部分业主实质是先涨后降,实际并不算降价,但急售的业主会有一定的议价空间。

“二手房现在有很多业主会主动致电表示可以下调价格,但是并不明显,下调幅度大概为成交价的5%左右。”除此之外,王永刚还表示,新政前大约一周左右买卖双方便可谈拢、促成交易,但现在交易周期拉的很长,尽管市场存在议价空间,但很多业主由于看好后期,并不愿意进行大幅调整,双方进入博弈状态。

王永刚指出,新政对二手市场的影响更为明显,主要原因是二手交易是个体行为,没有集中营销的手段。而新房市场上尽管推售较少,市场观望情绪浓厚,但开发商仍然下功夫为营销作势,最为典型的,便是著名影星范冰冰在一个月内,就三次来深圳为深三个不同的一手楼盘站台。

325新政满月:成交量速冻 二手影响更明显
范冰冰本月来深圳为新楼盘站台

  深圳楼市长期看好、深圳房价还会涨已成业内共识

深圳中原:预计三季度会比较乐观

王永刚表示,十几年来深圳楼市的走势一直都是先涨、再平行、再涨,预计进入三季度后市场会比较乐观,此次调控的背景是去库存的基调,如果深圳市场大跌会与中央去库存的理念相悖,如果市场持续低迷,不排除相关机构会出台政策刺激楼市。

开发商:深圳市场需求始终旺盛 二季度预计走向量价平稳

恒地投资开发有限公司开发销售部经理邱红萍向网易记者表示,3.25新政出台实施以来,对于豪宅市场的价格高开有一定程度的影响,更趋于理性合理定价,几个标杆楼盘的销售量始终保持在70%以上,足以证明深圳市场需求始终是旺盛的,调控政策让房地产市场变得更加稳健发展。另一方面,二季度预计逐渐消化3.25新政,从第一季度短期观望氛围中逐步走向量价平稳,其所操盘的恒地悦山湖项目接下来也将合理定价推出市场。

深圳自媒体人:现阶段的高房价需要时间来认同

知名自媒体人呆呆咖啡馆指出,开发商未来的价格应低于其放风价,成交量可能会迅速反弹,但成交价快速反弹的可能性不大,也不符合市场原则。若短时间内恢复快速上涨,政府或将继续出台其他政策。现阶段深圳的房价已经超过了很多人的预期,对于购房者需要一段时间来认同。

深圳链家:刚需遇到合适的就应该上车

深圳链家市场研究中心总监肖小平表示,深圳容纳了2000多万人口,自有住房率仅30%,商品房仅140多万套,从供需关系角度看,中长期深圳肯定会涨,只要不出现系统性危机、经济危机等。同时其透露,二手房成交客户平均看房次数为27次,买房过程劳动力巨大,刚需如果碰到满意的就应该上车。 (网易记者 陈跃 束亚男)

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策划:李旭 记者:陈跃、陈淑贞、陈汝敏、郑帆、束亚男 视觉:蔡诗亮 分享到:
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