深圳疯狂违约潮谁笑到最后?业主:赔20%我也赚
2015-07-24 第001期
网易房产深圳站|记者:陈跃 爆料邮箱: szlsbgt@163.com
房价疯涨,深圳史无前例地在二季度成为了"中国二手房违约重灾区"。7月19日,龙岗法院判决一违约卖家赔偿合同房价20%比例的金额,比例之高让被违约的买家们为之鼓舞。然而,业主赔偿20%违约金,但房子涨幅达到了40%,看似买方胜诉,实际上仍是卖方获得了违约利益。

本想在深圳以小房换大房,却最终因大房失小房,还得忙着打官司,走上维权路……如果问起个中缘由,他们会答你:都是深圳房价疯涨惹的祸。

在刚刚过去的6月份,深圳房价再次"领跑"。有数据显示,北上广深4个一线城市6月份的新建商品住宅成交均价分别为30022、34191、15486和32528元/平方米,环比增幅分别为9.3%、7.6%、8.1%和9.6%,同比增幅分别为10.6%、29.1%、-8.7%和33.3%。

换句话说,无论是环比还是同比涨幅,深圳6月份的房价均领跑一线城市,这也是深圳自2014年12月以来连续第7个月涨价。当前,以在深圳买一套90平米的二手房单位计算,总价基本都在300万元以上,按首套房首付4成的比例,仅前期资金买房者就已需要准备超过百万元。

  近半调查者认为深圳房价还得涨 中介:面临修正
深圳疯狂违约潮谁笑到最后?业主:赔20%我也赚

本周,网易房产新闻客户端发起主题为“你觉得深圳房价达到天花板了吗”的调查问卷,在深圳房价二季度疯涨的背景下,仅48小时便获得了超三千名网友参与投票。其中,将近一半的调查者认为“肯定没有到天花板,深圳房价只会继续涨”,票数为1532票;同时,也有超过一千名网友认为“下半年深圳房价应该会下跌”;另外也有578名网友投票认为“不好说”。

可以看出,尽管有不少购房者认为深圳房价下半年有望回落,但在经历二季度的房价“火箭速度”后,当前的主流观点仍旧认为深圳房价有上涨空间。

而深圳中原分析指出,随着银行体系逐渐压缩信贷投放比例,提高首付标准并且在一定程度上提高贷款利率,深圳楼市再次暴涨已经不太现实。深圳中原认为,暴涨行情将面临修正可能。

不仅如此,深圳房价的涨与跌,其实只是在当前刮起的“深圳现象”的其中一面。

近期“深圳现象”的另一面,是由暴涨的深圳房价所引起的“疯狂毁约潮”——深圳的二手房市场,史无前例地在今年二季度成为了“中国二手房高危区”。

  违约成本赶不上疯狂的房价 深圳二季度成"二手房高危区"

前段时间,一则内容为“深圳房主反悔强行收房,辣椒水喷到买房者婴儿”的新闻几乎一时间占据了国内各大头条,深圳的二手房乱象也因此赤裸裸地呈现在全国人民面前。

自“330新政”出台以来,深圳房价的暴涨犹如火箭一般,导致后来房价涨幅远远超过违约成本。在此情况下,一股罕见的“楼市歪风”悄然吹起:不少业主肆意加价、以各种理由甚至是无理由进行毁约。

当中,不少深圳买房者是属于“以小换大”的换房者,却最终不但买不到大房,还丢了小房。无奈、悲愤的同时,买房者只能与业主“法庭见”。

网易记者了解到,这两个交易主体之间,不仅针锋相对,更是斗智斗勇。被违约的买房人们组织了一个名为“深圳二手房买家维权群”的群组,讨论各自的案例,讨论各种应对“野猪”(业主)的方法,并且发起各种形式的“请愿活动”。

6月1日,深圳数十名二手房买家到深圳中级法院门口举牌维权,要求“尊重契约,保护诚信买家”。

6月6日,深圳多名二手房买家再次发起了一次“签字活动”,表明请求人民法院严惩违约卖方,保护守约买家的正当合法权益。

6月28日,数百名深圳二手房维权买家聚集在深圳湾体育馆,以集体签名“请愿”的方式,除了拉横幅抗议,也要求银行配合接受二手房裁决过户的买房者按揭贷款,据了解,当天签名请愿的二手房维权买房人达到了五百多人……

不仅如此,每每有群组里买房人的官司开庭,该群组便会组织人员前往现场观摩打气,这也被他们自己戏称为“杀猪大会”。

  最新进展:深圳已有强制过户案例以及高额违约金赔偿案例

转眼已到7月底,深圳二手房市场的违约纠纷仍在持续,而330之后深圳疯狂违约潮的判决高峰将在今年十月左右。

据悉,至今深圳中院进入诉讼阶段的二手房买卖合同纠纷案件,直到上个月为止已经超过了两千起,而深圳各区法院目前涉及二手房纠纷的案件,则数量已超过了六千。

有买家笑称:“如今最恨业主的还不是我们,而是法院的法官和相关工作人员,全市6000多件房产纠纷案,每个法官手上几百个,害得法官和助理们每天加班到半夜。”

在本月初,深圳330政策后的首例“继续履行合同”纠纷案进行判决,最终法院判决买方胜诉,即强制过户。而律师张茂荣还提醒,卖方除了“保不住”房子,还有可能需要支付每天万分之五的违约金,违约成本实则十分高昂。

而在7月19日,龙岗区人民法院对一单二手房纠纷案做出一审判决,规定违约卖家按照合同成交价格的20%进行赔偿买家,并承担案件受理费与保全费。

实际上,尽管在二手房交易合同中,违约金一般为双倍定金或合同成交价格的20%。但有律师人士告诉记者,在最终的司法实践中,法院对于违约金赔偿比例具有自由裁量权,通常比例在成交价的10%至15%,极少能到20%。因此,当天的这起判决结果也被许多买家视为了接下来法院做判决的一个风向标。

不仅如此,在近期越来越火热的舆论压力下,违约的一方也似乎正一步步“失去民心”。

一个有趣的插曲是,在本月宝安法院一例房产纠纷案的庭审过程中,卖方律师提出:“买卖本来就是市场行为,没有说强买强卖的,我还没有听说强制过户的说法。”但如此说法却当场遭到法官打脸:“谁说没有强制过户?我就判了很多强制过户。”

  后续关注:判20%违约金是谁笑到最后? 强制过户需一次性付款成最难点

斗智斗勇,峰回路转。

正当所有人都以法院判决违约业主赔偿20%违约金的案例为转折点而津津乐道的时候,另一方,卖家群里却也一样“乐开花“。

据网易记者了解,该案例涉事房产位于深圳坂田,买卖双方于今年3月14日签订买卖合同,约定成交价格为220万,按照最终判决的20%违约金,业主需要赔偿高达44万元。

但看似惊人的赔偿金额,却有其他卖家一语道破当中“玄机”——该案的签约交易价是220万元,诉讼评估时价格是280万元,而到判决时,该房产的市场价已经达到了300多万元。

如此情况下,法院判决44万元违约金,其实仍旧远低于实际市场价格的涨幅。换句话说,业主赔偿20%违约金,但房子涨幅达到了40%,看似买方胜诉,实际上仍是卖方获得了违约利益。

有买家忍不住抱怨:“更何况很多法官还判不到20%的违约比例,目前我们了解到已判决的三个案例,比例都只有11%或12%。太没有天理了,这股违约风潮究竟该如何遏制?”

网易记者跟踪报道了解到,由于二手违约潮过于疯狂,上月25日至今,深圳中级人民法院专门就房产疯狂违约潮进行了数次开会研究。

最终,深圳中院最新判决二手房合同“继续履行”即强制过户的条件为:1、买方一次性付款,2、买方具备购房资格,3、追加抵押权人作为第三人,判卖方赎楼,未在限定期限内赎楼,由买方赎楼1,费用从剩余购房款中扣除。

据悉,即使法院判决合作继续履行,但胜诉的买家也有可能将面临“执行难”的问题,即在法院判决强制过户的情况下,但按照规定,有纠纷的房屋,在贷款申请上有困难。因此,虽然一次性付款并非必要条件,但如买家能做到一次性付款,则将更有利于法院与买方扫除卖家不配合过户的障碍。

有维权买家代表向网易记者坦承:“目前我们最大的困难就是贷款问题没有解决,要房的话要一次性付款,还有就是赔偿金问题,20%目前还是很难支持。”

其表示,深圳大部分被违约买家的诉求都是要房,但收到强制过户判决的业主基本都不会配合买家做贷款,因此买家只能选择一次性付款,但面对深圳动辄数百万的房子,绝对大多数买家都没有如此的资金能力,因此近期大家都在寻找多方渠道解决资金问题,甚至是找民间借贷公司。

另一方面,网易记者也获悉,当前已经出判决结果的案例并不多,因此在接下来的法院判决案例中,如果出现了对于买方并不公平的判决结果,深圳的维权买家们也将再次组织大型活动进行“请愿”,并且维权口号依旧不变——严惩恶意毁约者,让诚信回归深圳。 (网易记者 陈跃)

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