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简介 精彩观点 本期实录 问答 房产首页
星河集团总裁姚惠琼
本期导读:持续的楼市调控让许多曾风光无限的房企们正经历着一场还不知尽头的寒冬,而在深圳,一家特别的房企却凭借早年精准的判断,提前布局住宅开发、商业地产和金融投资三大领域,在楼市陷于低迷之际显现出傲人的“弯道超车”能力,从而获得了与同城万科、金地、招商等行业龙头对等的发言权。在本期的对话地产界栏目中,星河集团总裁姚惠琼女士将向大家讲述星河集团是如何通过“三驾马车”来完成全国的布局,并如何在三个不同的领域获得傲人的成绩。 [详细]
本期嘉宾
姚惠琼
星河集团总裁
深圳星河集团成立于1989年,主要业务包括住宅开发、商业地产和金融投资。旗下的星河Cocopark是深圳最知名的商业项目;另外公司也是国内七大保险集团之一阳光保险集团的第五大股东;中国本土最大的创投公司--深圳创新投资集团的第二大股东。

精彩观点

现在降价是对利润率预期调整
通常情况下,让开发商亏本卖房不太现实,这就从根本上决定了面包要比面粉贵,售价要比成本高;但市场环境之下,开发商会适时调整对于利润率的预期。因此,现阶段的降价我认为更多是一种利润率预期的调整。 [详细]
商业地产还有发展空间
一座城市的商业地产容量与这座城市的经济发展水平、市民的购买力密切相关。从发展趋势来看,近几年各大城市市民的购买力应该说是明显提升了,消费意愿也越来越强烈。从这个角度来看,商业地产还是有充足的发展空间。[详细]
将“COCO”做成一个系列品牌
我们需要在商业地产的招商和运营方面积累更多的经验,再逐步去其他城市复制我们的品牌。此外,我们也有计划将“COCO”做成一个系列品牌:定位为独立的城市综合体、购物中心的COCO Park只是系列品牌中的一个。 [详细]
发展紧跟中国经济主动脉
在研究了世界经济、包括中国未来经济发展动向之后我们发现,无论是欧美还是中国,金融都是一个国家经济发展的主动脉。我们觉得对整个集团资产最安全的配置最好就是金融。因此,星河选择投资阳光保险和深创投。 [详细]

问答

星河百亿的销售目标能否完成?公司原计划2015上市的目标有没改变?
姚惠琼:星河集团在今年有多个项目入市,具体包括深圳星河时代、星河盛世,惠州星河丹堤,常州星河国际一期、二期,还有广州星河丹堤一期;这些项目中除了深圳星河时代,其他都是新项目,这些将构成我们今年的业绩基础。而明年,星河将迈向百亿目标。

目前惠州楼市降价潮愈演愈烈,惠州星河丹堤会否降价应对?
姚惠琼:一般而言,项目的定价主要由成本和利润率两部分组成。通常情况下,让开发商亏本卖房不太现实,这就从根本上决定了面包要比面粉贵,售价肯定会比成本高;但市场环境之下,开发商也一定会适时调整对于利润率的预期。因此,现阶段的降价我认为更多是一种利润率预期的调整。

星河去年参与了北京CBD核心地块的竞拍,以后是否会进军北京?
姚惠琼:星河去年为了参加北京CBD地块竞拍,我们做了很多前期准备,而并非外界认为的“突然”。外界知之甚少的是,在星河集团“十二五”战略规划里,环渤海是星河下一步发展的重点区域;此外,在参与CBD地块竞拍前,我们曾经接触过北京的一些项目,但因为种种原因目前这些合作并未最终达成。

早期深圳住宅市场利润更大,但为什么星河却选择了商业地产?
姚惠琼:我们选择了进入商业地产开发领域,这不仅是因为商业地产领域同属地产开发,其开发流程有相似之处。更重要的是商业地产的发展趋势处在一条平稳缓步向上的直线上,刚好能够与住宅开发的正弦曲线互补。此外,商业地产能够提供持续稳定的现金流,并有效提升品牌的知名度。

目前很多开发商突然涌入商业地产领域,会不会带来泡沫?
姚惠琼:一座城市的商业地产容量与这座城市的经济发展水平、市民的购买力密切相关。从发展趋势来看,近几年各大城市市民的购买力应该说是明显提升了,消费意愿也越来越强烈。从这个角度来看,商业地产还是有充足的发展空间。 比如我们的深圳Coco Park目前日均营业额都在100万元以上。

星河为什么会选择在商业地产上做全业态布局?
姚惠琼:选择介入商业地产是基于我们对未来城市发展的研究。如果政策打压房地产,公司如何生存、如何过冬?我们认为,布局商业地产是一个很好的方式。再看看深圳的邻居——香港,历经1997年的亚洲金融危机、2008年的次债危机,最终能抵御风险存活下来的新鸿基、长江实业,均是商业地产做得比较出色的。

星河花费巨资入股阳光保险和深创投,是出于何种考虑?
姚惠琼:2006年,星河集团在完成了对商业地产的布局之后,从2008年初开始,星河集团提出要做“百年老店”的计划,我们重新思考企业的布局。在研究了世界经济、包括中国未来经济发展动向之后我们发现,无论是欧美还是中国,金融都是一个国家经济发展的主动脉。我们觉得对整个集团资产最安全的配置最好就是金融。因此,星河选择投资阳光保险和深创投。

现在星河横跨住宅、商业地产、金融等多个领域,如何保证资金链安全?
姚惠琼:应该说,星河的发展是非常稳健和谨慎的。历时23年的发展,星河目前也只是在深圳、广州、惠州、常州、天津等一些城市拿地,而且其中多块土地储备早在2009年已经完成,在2010年我们已判断国家对于房地产的调控会加剧,所以在土地储备方面并没与太多的动作。 另外,星河集团的投资,目前最大的两笔是阳光保险和深创投,差不多20多个亿,而这笔投资早在2009年已完成。

采访实录

网易房产4月20日报道

这个冬天似曾相识。

2012 年再次揭示了地产行业难以言说的宿命。2009 的刹那芳华,2010 的纠结潜行,再到2011 的哀鸿遍野,短短四年间,季节冷暖已是几度轮回。

经历过2006 年以来完整行业周期的地产商们,对冬日的再临,不应诧异,亦无须惊惶——决定行业广阔前景与向上趋势的长期性因素,并未发生改变;而驱动市场短期波动和反复调整的深层次矛盾也别无二致。

在持续的楼市调控与纠结之间,曾经风光无限的房地产业正经历着一场还不知尽头的寒冬。在这个冬天里,有些开发商收缩战线,而有些开发商则尝试跨界矿业、体育、文化等抵抗风险。

而对于部分棋艺高超者,无论波谷处的压抑还是浪峰时的激越,都不应遗忘此行的目标与既定的航线。或许葛然回首,那人就在灯火阑珊处。

在深圳,有这样一家实力雄厚的复合型房地产企业凭借着早年精准的判断,提前布局了住宅开发、商业地产和金融投资三大领域,在楼市陷于低迷之际却显现出傲人的“弯道超车”能力,从而获得了与同城万科、金地、招商等行业龙头对等的发言权。

它是深圳的星河集团。

在本期网易房产的对话地产界栏目中,我们特别邀请了深圳星河集团总裁姚惠琼女士向大家讲述星河集团是如何通过“三驾马车”来完成全国的布局,并如何在三个不同的领域获得傲人的成绩。

谈住宅开发:星河将迈向百亿军团

网易房产:星河集团今年有哪些项目入市销售?百亿的销售目标能否完成?公司原计划2015年上市的目标有没有改变?

姚惠琼:不积跬步无以致千里,而今星河的每一步积淀,均是抵达目标的阶石。与诸多同行相比,星河应该说是一个低调的潜行者。经过多年的积累,星河集团在今年有多个项目入市,具体包括深圳星河时代、星河盛世,惠州星河丹堤,常州星河国际一期、二期,还有广州星河丹堤一期;这些项目中除了深圳星河时代,其他都是新项目,这些将构成我们今年的业绩基础。而明年,星河将迈向百亿目标。

2011年,星河提出了2015年完成上市的目标,现阶段为了实现这一目标集团正在按照既定的计划调整业务架构和资产架构。

网易房产:去年底星河集团逆势在天津竞拍到了两块住宅用地。展望未来,星河在土地储备和区域布局上有何计划?此外,在星河的大本营深圳,土地已经越来越稀缺,对此星河有什么规划?

姚惠琼:因地制宜、因时而动,才能走出稳健的步伐。去年,我们通过竞拍获得了天津两宗住宅用地,还取得了江苏常州武进西太湖的1000亩储备用地,这是星河全国战略布局的重要体现。

在土地越来越稀缺的深圳,获取土地的方式越来越难,所以我们的工作重点集中在城市更新领域,目前已经与多个项目签订了合作意向书。

应该说,星河能够迅速成长为产品线覆盖住宅、商业、酒店、写字楼等多种形态的专业地产开发商,离不开深圳这座城市。正是这座城市的快速发展,才成就了星河的今天,因此我们同样期望能够继续为这个城市的发展贡献自己的力量。

网易房产:在住宅开发领域,星河的多个项目都是惠州星河丹堤这类超百万平方的大盘,这会不会给星河的资金链带来一定的压力?

姚惠琼:坦言说,无论是对于集团还是对我个人而言,压力一定存在。不过相对于其他同行,我们的压力相对较小。具体说来,这类超百万平方米的项目,我们拿地的时机比较好,大都是在楼市相对低迷、地价成本也相对较低的时候。

以惠州为例,我们的土地是2005年获得的,当时惠州的地价比较合理。星河在常州土地则是2009年上半年金融海啸背景下,常州市政府到深圳招商引资时签订的,价格也相对合理。

现在回想起来,时机宛如稍纵即逝的花朵,必须“有花堪折直须折”。就此点而言,星河把握住了拿地的时机,在楼市低迷期进行了较好的土地储备。

网易房产:我们注意到,目前惠州楼市的降价潮已经愈演愈烈,惠州星河丹堤作为星河集团在惠州的品牌项目,是否会调低价格以应对目前的市场环境?

姚惠琼:一般而言,项目的定价主要由成本和利润率两部分组成。通常情况下,让开发商亏本卖房不太现实,这就从根本上决定了面包要比面粉贵,售价肯定会比成本高;但市场环境之下,开发商也一定会适时调整对于利润率的预期。因此,现阶段的降价我认为更多是一种利润率预期的调整。

网易房产:星河集团去年参与了北京CBD核心地块的竞拍,这让很多业内人士感到有些意外。我们注意到,星河集团参股的阳光保险也参与了CBD地块的投标,并最终胜出,这是不是意味着,星河也会介入北京CBD地块的开发?

姚惠琼:星河是一家谨慎低调的企业,做出的每一步尝试都是经过深思熟虑的。事实上,去年为了参加北京CBD地块竞拍,我们做了很多前期准备,而并非外界认为的“突然”。外界知之甚少的是,在星河集团“十二五”战略规划里,环渤海是星河下一步发展的重点区域;此外,在参与CBD地块竞拍前,我们曾经接触过北京的一些项目,但因为种种原因目前这些合作并未最终达成。

对于阳光保险而言,房地产开发不是其主营业务,星河也将会与之在房地产开发领域有更多的沟通和协助。

网易房产:星河在广州南沙的项目即将在今年入市,作为深圳中高端住宅开发商的代表,星河如何直面同样走高端路线的星河湾的竞争?

姚惠琼:客观而言,是开发中高端产品还是普通产品只是项目定位的差异。对于企业而言,只做高端住宅更多的是公司战略层面的考虑。对于星河湾而言,可能是非豪宅项目、非高端项目不做,但星河并未如此定位。我们认为,一块土地只要有市场,没有太大销售压力就可以做;至于项目在市场中的具体定位,则需根据调研情况具体来定。

大千世界,正因有了差异才精彩。不同的开发商服务不同的客户群体,各有优势各有所长。从现实而言,星河集团的路径是复合型地产开发。我们认为,广州市场既可以有星河湾,也可以有星河,同样可以有龙湖。从市场的角度而言,竞争绝非坏事,竞争也不意味着生死存亡,竞争同样可以实现共赢。

网易房产:去年,星河集团初步完成了在全国的区域布局,下一步会有哪些动作?

姚惠琼:今年,星河会聚焦在已有的珠三角、长三角和环渤海三个区域,并完成目前已有项目的开发,暂时没有拿地的计划。而按照集团“3+2”的战略布局,明年我们可能会在中西部地区,如武汉、重庆、成都等地拓展新的项目。

谈商业地产:商业地产能够与住宅开发形成互补

网易房产:作为深圳最早的商业地产开发商,早在2005年星河就涉足商业地产的开发,而那时深圳住宅市场还有很大的空间,而且住宅的开发周期短,投资回报巨大,星河为何会在当时做出与众不同的选择?

姚惠琼:在某一特定时期,相对商业地产而言,住宅开发盈利能力或许更强,但单纯的住宅开发对于一个企业的战略布局来说并不是很有利。我们仔细研究近三十年来的中国房地产市场发现,市场的发展呈正弦曲线,有波峰也有波谷。因此我们也在寻找一些能够与单纯的住宅开发形成互补的产业,当然,这样的产业一定要是稳健的、能够带来持续增值的。最终,我们选择了进入商业地产开发领域,这不仅是因为商业地产领域同属地产开发,其开发流程有相似之处。更重要的是商业地产的发展趋势处在一条平稳缓步向上的直线上,刚好能够与住宅开发的正弦曲线互补。此外,商业地产能够提供持续稳定的现金流,并有效提升品牌的知名度。

网易房产:经过一年多的楼市调控后,我们发现很多原来只做住宅开发的房企都转投到了商业地产,对于星河集团来讲,会不会带来一些压力?另外,突然那么多开发商进入这个领域,有没有带来泡沫?

姚惠琼:一座城市的商业地产容量与这座城市的经济发展水平、市民的购买力密切相关。从发展趋势来看,近几年各大城市市民的购买力应该说是明显提升了,消费意愿也越来越强烈。从这个角度来看,商业地产还是有充足的发展空间。

但对于商业地产而言,一时之间有多家开发商涌入这个行业,一定也会有竞争。不过这种竞争也促使我们不断学习,如我们的福田COCO Park,从2006年开业至今已经经过三轮调整,我们适应了CBD中心区白领和富裕阶层的需要,商家档次有明显提高,他们为顾客提供的服务也越来越专业,这也带动了营业额的持续上涨,目前Coco Park日均营业额都在100万元以上。

网易房产:到目前为止,星河的商业地产板块每年能为集团带来多少收入?

姚惠琼:在星河现有的商业地产版图中,位于深圳龙岗Coco Park、福田星河中心的商业部分、位于龙华星河盛世的 COCO City暂未开业,目前的营业收入主要来自福田Coco Park、分别位于星河国际和星河明居底商的两个天虹商场、星河丽思卡尔顿酒店、部分写字楼和主营高档家居产品的星河第三空间,现阶段商业板块为集团带来的收入大概是15%左右。

网易房产:去年在商业地产上的投入明显增大,这是否意味着星河在继2005年之后,商业地产领域的第二次布局已经启动?

姚惠琼:是的,从去年开始,星河集团启动了对商业地产的二次布局,按照集团的“十二五”规划,未来商业地产要占到整个集团总资产的30%左右。

网易房产:现在,星河的商业业态已经覆盖了目前最主流的城市综合体、五星级酒店和写字楼,星河为什么会选择在商业地产上做全业态布局?

姚惠琼:这存在主动、被动两种因素,被动因素是因为我们拿的地块地处福田CBD,其土地属性决定了只能建综合体、酒店和写字楼等。

另外,选择介入商业地产也是基于我们对未来城市发展的研究。如果政策打压房地产,公司如何生存、如何过冬?我们认为,布局商业地产是一个很好的方式。

再看看深圳的邻居——香港,历经1997年的亚洲金融危机、2008年的次债危机,最终能抵御风险存活下来的新鸿基、长江实业,均是商业地产做得比较出色的。

网易房产:Coco Park是星河集团旗下最著名的品牌,对于这个品牌,星河有没有一个长远规划,比如将这个品牌拓展到全国?

姚惠琼:计划肯定有,但我们不会选择急速的扩展。首先,我们需要练内功,在商业地产的招商和运营方面积累更多的经验,再逐步去其他城市复制我们的品牌。此外,我们也有计划将“COCO”做成一个系列品牌:定位为独立的城市综合体、购物中心的COCO Park只是系列品牌中的一个;前段时间,位于龙华星河盛世的COCO City也举行了招商成果发布会,包括永辉超市、博纳影院在内的众多商家对这个子品牌还是很有信心的。此外,我们也不排除在一些城市开发COCO Street商业街,让COCO带来大家的欢乐传递给更多的人。

网易房产:大家都知道,星河中心所在的区域位置非常优越,写字楼也吸引了中国平安集团总部入驻,但是为什么项目底层的商业迟迟没有启动?今年会启动吗?

姚惠琼:星河希望打造的不只是产品,而是精品。星河中心早在2007年开始招商,当时定位高档购物中心,已与众多国际一线品牌签约。但2008年底,受金融海啸影响,这些国际品牌在全世界范围收缩业务,进而波及到星河中心的项目招商。2009年,我们对项目进行了重新定位,针对中心区纯粹的高档商业已经相对饱和的情况下,星河中心希望为中心区高级白领打造一个休闲、健身、餐饮、购物于一体的综合性商业项目。按照计划,星河中心将会在今年年中开业。

谈金融投资:星河紧跟中国经济的主动脉

网易房产:星河集团花费巨资入股阳光保险和深创投,是出于何种考虑?

姚惠琼:2006年,星河集团在完成了对商业地产的布局之后,从2008年初开始,星河集团提出要做“百年老店”的计划,我们重新思考企业的布局。在研究了世界经济、包括中国未来经济发展动向之后我们发现,无论是欧美还是中国,金融都是一个国家经济发展的主动脉。我们觉得对整个集团资产最安全的配置最好就是金融。因此,星河选择投资阳光保险和深创投。

网易房产:近三年来,这些金融投资给星河集团带来了哪些回报?对于这部分资产,星河的长远规划是什么?

姚惠琼:星河在金融投资方面的落脚点是保险和创投,另外也参股了福田银座村镇银行。

我们研究发现,随着人民生活水平的提高,保险意识会显著增强,保险行业的发展潜力巨大。这与中国房地产行业的发展比较类似,上世纪八十年代,中国人位分房占主导,而民间需求被异化,这就决定了房地产行业空间巨大,而后爆发式增长证明了这一点。

在创投行业方面,可以参照的坐标是美国。美国上世纪六十年代的腾飞是从新兴经济开始的,而创投则是新兴经济最好的助推器,所以我们选择了投资中国最好的创投公司——深圳市创新投资集团有限公司。深创投的成绩单证明了我们的选择是正确的——仅去年一年,深创投投资的公司中有11家实现了上市。

至于这些金融投资给星河带来了什么,我认为首先是学习的机会,在金融领域的投资开阔了星河集团管理层的视野和思路。 其次,金融拉近了我们跟中国经济主动脉的距离,这对于我们研究房地产、研究商业地产有很大帮助。再次,金融资产的投资也提升了星河品牌的影响力。

对这部分资产,如有可能我们将选择长期持有,没必要去变现。如果做得好,每年均有很多回报。当然,一旦他们以后上市了,我们会再作考量。

网易房产:现在星河集团横跨住宅、商业地产、金融等多个领域,如何保证资金链的安全?

姚惠琼:应该说,星河的发展是非常稳健和谨慎的。历时23年的发展,星河目前也只是在深圳、广州、惠州、常州、天津等一些城市拿地,而且其中的多块土地储备早在2009年已经完成,在2010年,我们已经判断国家对于房地产的调控会加剧,所以在土地储备方面并没与太多的动作。

另外,星河集团的投资,目前最大的两笔是阳光保险和深创投,差不多20多个亿,而这笔投资早在2009年已完成。

网易房产:星河集团目前正从一个区域型认知品牌向全国性认知品牌转变阶段,如何完成这样的跨越?

姚惠琼:品牌的跨越,首先要从布局开始,如同下围棋,要点线面步步紧密相连,直至成局。房地产行业的品牌一定需要跟着项目走,应该说星河在深圳已经有了一定的知名度,目前星河正在逐步将这种知名度影响到已经有星河项目的多个城市。我们相信,随着时间的推移,星河项目的增加,以及星河产品被更多的人所熟知,星河能够成长为一个全国性的品牌。

网易房产:您见证了星河从一个地方公司成长为一个区域知名品牌的过程。作为集团总裁,这么多年里,星河发展的过程中,有没有一些事情是让您印象深刻的?

姚惠琼:令人印象深刻的故事确实太多太多。其中最让我觉得非常骄傲的是,我们所有的项目新开盘的时候,都会得到社会各界尤其是我们老业主的追捧,星河人信奉一点,那就是“金杯、银杯、不如客户的口碑。”从深圳星河丹堤到去年的星河时代、还有常州星河国际,这些项目的开盘都吸引了很多业主通宵排队,这让我们很感动。

在我们看来,能够得到业主的认可是最开心不过的事情,这也说明了社会对我们的认可。当然,这也是一种鞭策:我们要以更好的作品,回馈业主、顾客,共同将企业做大,与此同时还要尽所能的回报社会。

往期回顾

万科集团董事会秘书谭华杰 万科集团董事会秘书谭华杰
万科目前的资金较充裕,但公司坚持“宁可错过,绝不拿错”的原则,对获取项目仍保持审慎态度。[详细]
花样年控股集团董事局主席潘军 花样年控股集团董事局主席潘军
苹果恰恰是抓住了最核心,作为企业最核心的实际上应该是要考虑客户的需求,这是最值得房企学习。[详细]
万通集团董事局主席冯仑 万通集团董事局主席冯仑
冯仑:我现在看到的海南,就像看到了老情人的闺女,我看到了别人发疯,但是我们现在变成了观众。[详细]
全国工商联房地产商会会长聂梅生 全国工商联房地产商会会长聂梅生
聂梅生认为,在中国的房地产市场摸爬滚打十年以上的开发商,绝对能够做自己独立的战略判断,不会是盲目的跟着某一个企业走。[详细]
 
北京中坤投资集团董事长黄怒波 北京中坤投资集团董事长黄怒波
他是中坤集团的教父,是商业地产、旅游地产的坚持者;他默默布局自己的地产版图,当住宅地产的疯狂退去后,他早已完成华丽的转身。[详细]
建业地产董事局主席胡葆森 建业地产董事局主席胡葆森
胡葆森相信,房产税在未来两、三年内不会在全国整体推广,最起码两、三年内还处在一个摸索时期。[详细]
 
采访及专题制作:李旭 转发到微博 | 房产首页 | 回到顶部