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去年深圳新房住宅成交量近五年最高

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报告预计2021年深圳二手房逐渐从低谷回升会抢占部分新房市场份额。 南都记者 赵炎雄 摄

日前,深圳中原研究中心发布2020年房地产市场总结。报告显示,2020年深圳房地产市场领跑全国,虽然受疫情冲击以及史上最严调控政策的出台,但深圳发展前景仍被普遍看好,资金大量流入,一、二手轮番带动市场。

总体状况

新房去化持续处于高位

二手715新政前后差别大

从2020年度各个季度房地产市场表现来看,一季度,疫情冲击下,市场基本停滞。二季度,疫情稳定,市场快速反弹,金融宽松下部分资金违规流入房地产市场,进一步拉高了市场。尤其是二手房,成交量迅速升至近几年高点,价格也大幅上涨,而新房供应不足,表现一般,部分网红盘销售更是引起了政府部门关注。为打击炒房以及资金的违规流入,7·15新政出炉。新政后,市场快速回调,二手跌至谷底,部分需求转向大湾区其他城市。二手经历了上半年的大涨,而新房限价,一、二手倒挂愈加明显。同时,随着预售政策放宽,上半年略显低调的开发商开始发力,推盘量快速上涨。进入四季度,经济特区建立40周年的时间点给购房者再添信心,新房供应进入近几年最高峰,去化也持续处于高位。二手经过四个月左右的调整,从低谷慢慢开始回温,但距正常水平尚有一段距离。

新房住宅

26项目34批次开盘当天售罄

成交主力为4万-6万元/m2价格段

网签数据显示2020年新房住宅共成交45384套,同比上涨19.8%;成交448.9万m2,同比上涨20.5%,成交量为近五年最高。根据市场监测2020年新房住宅获批共54938套,同比上涨17.3%,批售面积合计540.3万m2,同比上涨15.4%;市场共推售住宅51582套,同比上涨19.9%,新入市住宅面积合计521.4万m2,同比上涨15.0%。新房住宅供应、成交连续三年上升。

据报告显示,2020年深圳十一区中,福田、南山、宝安、盐田、大鹏、坪山六区住宅成交套数下滑,其余五区成交套数均有所上升。深汕合作区自2019年12月开始成交,2020年全年成交1818套,同比上升了4684.2%。罗湖区今年有3个住宅项目入市,成交650套,同比上升了105.0%。而福田、南山、宝安等核心区域,成交量则出现不同程度的下滑,福田只成交396套,同比下滑73.2%。

此外,根据中原市场监测,2020年新房住宅项目入市近百次,下半年入市占比超七成。下半年入市项目以摇号为主,且由于7·15新政要求,无房优先越来越成为主流。下半年周均开盘去化基本在五成以上,全年开盘去化率超过六成,远超过去两年。

2020年全年各类型项目开盘超130次,共26个项目34批次开盘当天售罄。其中,住宅项目占主导,公寓仅三项目开盘售罄。从区域分布来看,宝安、南山、光明等区开盘售罄项目最多。

成交主力仍然在4万-6万元/平方米价格段,占比47.0%,但较上一年下滑了6.6%,下滑明显。而6万-8万元则上升1.7%,占比12.2%,核心区域新房限价略有放宽,新房住宅均价6万元以上较为普遍,导致成交也上升。同时相对东部,西部区域热度较高,成交较为火热;而东部区域新盘去化周期明显较长,部分新盘销售面临较大压力。

分析:报告中对于2021年新房住宅市场表示,在房住不炒政策下,随着居住用地供应的逐年增加,住宅供应量也会继续增长。2021年新房供应预计将继续增加。而新房限价下,一、二手倒挂仍将持续,但政策上也面临不确定性,新房成交高于二手的局面2021年很难再现,二手逐渐从低谷回升也会抢占部分新房市场份额。

商务公寓

自2015年以来供应持续增加

2020年成交量仅微增

据报告披露,2020年公寓批售项目46个,批售商务公寓24910套,批售面积合计147.0万m2,套数同比上涨23.6%,面积同比上涨23.7%。自2015年以来公寓供应持续增加,近两年增幅更为明显。

深圳住宅限购后,商务公寓承接了部分住宅市场外溢的需求,更多地发挥了居住属性,类住宅倾向明显。2017年限价后住宅市场逐渐复苏,2020年新房住宅成交量同比上涨19.8%,而公寓成交量仅同比上涨2.6%,故2020年商务公寓占比下降了2.6个百分点,仅20.5%。其中,成交主力在于宝安、南山两区。宝安、罗湖、盐田三区成交均价有所下降,其他区域略有上升,整体来看各区均价变动不大。

分析:对于2021年的公寓市场,因为受2020年7月底出台商务公寓新政影响,未来商务公寓供应有限,但2021年公寓供应仍较为充足,根据深圳中原研究中心不完全统计,今年潜在计划入市的公寓项目有33个。

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