万科的底线和边界

不追高的万科，还有没有新故事？

8月28日的中期业绩会上，万科管理层在做半年业绩汇报的最后，提到“下半年的集团工作重点”，坦言下半年的经营形势依旧比较复杂，万科会积极销售，每天都是卖楼的好日子。回答关于“房地产市场下半年走势”的问题，万科总裁、首席执行官祝九胜表示，根据万科的理解和观测，房地产行业的政策基调和导向并没有实质性的变化。

“我们作为参与其中的一个市场主体，我们也不断地去观察、不断地去适应。万科的长期主张，就是我们当好农民种好地，我们做好自己的事，尽可能努力。”

万科的发言依旧谨慎，头部房企自然不存在所谓的舒适区，但如果单一解读为“万科保守了、掉队了”，那也是一种错觉。

众所周知，万科是喜欢并擅长跑马拉松的、有钱的、有危机意识的农民。

2019年，万科年度营收3678.9亿元，位列《财富》“世界500强”榜单第208位；时间来到2020年8月，万科账面上的现金达到了1942.9亿元，较年初增加281亿元，这是万科这么多年来手里头钱最多的时刻。

将近两千亿的现金在手，不仅下半年每天都可以是卖房的好日子，实际上说明了上半年万科的日子也并不差。

万科27日发布的2020年半年报显示，上半年万科实现合同销售金额3204.8亿元，同期实现营业收入1463.5亿元，归属于上市公司股东的净利润125.1亿元，同比分别增长5.1%和5.6%。

8月4日，万科发布公告称，2020年1至7月份累计实现合同销售面积2471万平方米，合同销售金额3795亿元，已与去年同期基本持平。

其中，7月份万科实现合同销售面积394万平方米，合同销售金额590.2亿元，同比分别增长25.68%及22.47%。

巨轮万科增长的步伐并没有停下，且经营性现金流已经连续11年为正，在充沛的现金流支持下，万科上半年净负债率进一步降至27.0%，保持行业低位，信用评级也保持领先，标普、穆迪和惠誉维持公司“BBB+”、“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级，评级展望均为“稳定”。

万科执行副总裁、财务负责人韩慧华在业绩会上表示：“我们内部广泛坚持的现金为王、手有余粮的原则，也是我们觉得生存的致胜之道，特别是在今年疫情的大背景下，给我们最大的启示就是，现金流就是一个企业的生命线。”

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万科的盈利关键词

除了营收近1500亿以及在手现金近2000亿，上半年的万科还有一些数据值得关注：

上半年营业收入结转1463.5亿元，同比增长5.1%，营业利润率24.1%，归母净利润为125.1亿元，同比增长5.6%；

上半年万科获取新项目55个，总规划建筑面积980.2万平方米；

上半年新开工面积1835.6万平方米，完成全年开工计划的62.8%，在2019年上半年这个占比是54.1%，同时实现竣工面积1074.5万平方米，同比增长1.4%；

万科泊寓上半年产生租金收入10.5亿元。截至6月底，万科在33个城市累计开业泊寓12.73万间，其中上半年新增开业1.89万间，截至6月底，已开业项目整体出租率为88%，开业6个月以上的项目出租率，较去年年末提升3.7个百分点至93.7%；

上半年万科物业实现营业收入67.0亿元，同比增长26.8%，截至6月底已接管面积5.2亿平方米，累计签约建筑面积6.8亿平方米；

上半年万科旗下万纬物流管理的项目产生租金及服务收入合计为8.3亿元，同比增长36.9%；

商业开发与运营方面，上半年万科旗下运营管理的商业项目产生租金收入30.5亿元，同比增长0.3%。截至6月底，万科旗下商业项目累计开业面积达到836万平米，同比增加11.1%，开业项目整体出租率达到90.6%，开业3年以上的商业项目出租率91.8%。

相比增长的那么多项数据，万科上半年的拿地扩张就似乎有些过分保守了。华泰证券研报数据支持，万科上半年万科新增项目总建面同比去年同期下降了28.6%。

万科并不是买不起地。

7月份的月报显示，万科新增加开发项目又大幅增加了29个，业绩会上有媒体提出疑问，万科执行副总裁、首席运营官王海武回应称，万科一直都坚持稳健投资的原则，目前万科在手的资源可以保证未来两到三年的发展，万科对此非常有信心，同时万科会不断地去关注市场的变化，在过程中不断捕捉良好的投资机会。

“万科不会追高，但是也肯定不会过分地保守。”

实际上，暂缓拿地节奏确实不等于保守。

早在去年8月份的中期业绩会上，万科管理层也曾回应过类似问题，万科从来没有非常固定的经营数字目标和计划，都是实行“动态计划”，每个季度调整一次，拿地没有固定策略,而是根据回款来决定，但是拿地会集中在核心都市圈。

另一个关键词——TOD，正在成为万科的下一个野心。

祝九胜在此次中期业绩会上的发言释放了几个信息：

一，在万科近几年的投资重点里面，TOD变成了与城市更新改造并行的两个重点方向之一；

二，TOD对于开发商来说，过往只是一道加分题，到今天变成了一道必答题；

三，正是基于这点认识，从2010年开始，万科在TOD方面不断地在加强投入，到今天万科已累计获取了49个TOD项目，涉及建筑面积1803万平方米。

两个月前的6月30日，万科在深圳大梅沙万科总部召开2019年股东大会。万科董事会主席郁亮现场复盘了过去三年的挑战与成果，同样毫不掩饰万科在TOD开发上的信心。

“TOD对一个企业综合实力、社会资源整合能力是巨大考验，这方面我们走在前面。”

当日股东大会的前一天，万科公告和深铁成立合资公司，双方各自持股50%，主要投资于深圳市新基建及轨道相关的重点片区及重点项目，探索粤港澳大湾区及其它重点城市的TOD大型项目建设模式。

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比业绩更受关注的两个焦点问题

郁亮曾经说过：“万科历史上经历过1993年开始的宏观调控、1998年亚洲金融危机，2003年的非典危机，2008年由次贷引发的全球金融危机。每次危机过后，万科都找到了新的发展机会。”

有“活下去”的危机感驱动，加上现金为王的生存之道，房地产再白银，确实也没人能抢走万科的饭碗，这家头部房企已经具备了更强穿越行业周期的能力。

到了2020年上半年，对万科而言，也是一个微妙的阶段。

首先，是“成立西北区域事业集团”。

8月28日的中期业绩会上，万科董秘朱旭官宣指出，万科8月27日成立了西北区域事业集团，包括西安、兰州、西宁、新疆、银川5个直属的城市单位。

要知道，万科的南方、北方、上海、中西部四大BG并列格局已多年，2020年开始重仓大西北市场，王海武回应称，万科对于成立西北区域BG的考虑其实由来已久，“成立西北区域BG，是对过去探索实践的进一步发展，是为了万科在西北区域的多项业务更好地发展，更加深耕西北区域。”

从2019年的全年业绩看，万科中西部区域以1506亿元的销售额，仅次于上海区域，而1236万平方米的销售面积则在四大区域中排名第一。

郁亮在3月份的业绩会上也曾表示，万科区域与区域之间是你追我赶的兄弟，谁也不服输，憋着劲干活，都想做出很好的业绩来，才使得万科有较好的业绩表现。

从近年来的业绩表现来看，中西部正处于快速发展中。在成立西北区域事业集团之后，万科的五大BG管理幅度和管理半径，大概都在高铁3小时、飞机1.5小时左右。

第二个焦点，是“泰禾”。

外界关注的“援手泰禾”投资行为在业绩会上被提出，总裁祝九胜也非常直接地回答：“客观来说泰禾出的问题，更多的是资金和融资的问题，其产品力和基础能力还是非常不错的。而万科介入的逻辑，是大家在一个行业，在行业内有主体只是因为某一方面的问题，而底子还是不错的话，我们还是要一起去想办法。”

于泰禾，这是倒计时过程出现的慢放键，于万科，则是“行业大义下的一道计算题”，且是一道必须精打细算的计算题。

因为股东高于一切。

祝九胜补充，“但这个事情最终能不能做成，取决于三个要素，第一是泰禾本身的求生欲；第二是金融机构对泰禾财务问题的理解程度，要么集体沉船要么集体上岸，是沉船还是上岸，得由金融机构说了算，第三个要素则是要看福建省金融办对企业的此类问题会以什么样的姿态和什么方案，万科也会全程参与这个过程，尽我们最大的努力和善心把这件事情妥善处理好。我们的底线是不影响万科背后的股东，不影响股东的权益，不影响股东对这个事情的观感，也不影响股东的收益水平。”

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没有边界的万科

从万科的上半年业绩报告来看，万科也有更想展示给外界看的一面。

那就是万科的多元化业务。

不同以往，在这份中期报告，万科首次披露了多元化业务的经营收入数据，包括租赁住宅、商业开发以及物流仓储。其中，租赁住宅业务收入10.5亿元，商场(含非并表项目)租金30.5亿元，同比增长0.3%，仓储物流租金8.3亿元，同比增长36.9%。

包括上述三项业务在内的多个领域，多年来都已经成为万科在城乡建设与生活服务商转型道路上非常重要的探索和实践。

综合披露的其他经营数据，实际上万科上半年在多块业务的成绩是非常可观的，是可以“出圈”的。

王海武表示：“我们也都希望未来这些业务都能上市，但是商业和物业确实目前还没有一个明确的上市计划。我们也向各位投资者展示了，我们目前比如说物流业务在全国的高标仓，在国内的规模是第二名，我们的冷链业务在国内已经是第一名，另外我们的商业业务，截止到目前也有非常好的表现。”

在去年9月的万科南方区域媒体交流会上，郁亮曾说过： “不能单纯以收入来评价一项新业务。不管你做什么，只要所在的领域里做到领先领跑、数一数二，能为客户的首选，就创造了真实价值，市场会给它公正的评价。”

包括今年3月份万科正式成立的食品事业部，大象迈出的都是不容易的每一步，但万科还是那个万科，稳健，又似乎从来没有边界。

不是风来了再变，而是调整好了自己等风来。