“一增一降”的背后 恒大做对了什么？

今年以来，由于新冠疫情的影响，房地产市场持续低迷。然而，恒大却交出了一份的亮眼成绩单。

8月31日，中国恒大（3333. HK）发布2020年度中期业绩，上半年实现销售额3488亿，销售回款3120亿，营业收入2666亿，核心净利润193亿，现金余额2046亿，各项核心指标均位居行业前列。

今年3月底，恒大提出全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。此次逆市飘红的背后，恒大究竟做对了什么？

01.抓销售 增现金

国家统计局数据显示，今年上半年全国商品住宅销售面积为6.1亿平方米，同比下滑7.6%，市场持续调整。受此影响，百强房企销售业绩普遍低迷，万科、碧桂园、融创等龙头房企上半年销售也难逃“负增长”。

与之相对，恒大业绩逆市大增。数据显示，恒大上半年实现销售3488亿，同比增长24%，销售回款3120亿，同比大增67%，回款率89.4%，实现“高增长”领跑全行业。

究其背后，实施颠覆性“网上卖房”是关键。为应对疫情的影响，今年2月恒大率先全面实施“网上卖房”，打造线上与线下相结合的闭环模式，并辅以系列让利组合拳，成功最大化激活市场，营造了“能买则买、能卖则卖”的良好局面，有力推动了业绩快速攀升，一举奠定了恒大的绝对优势。

截至今年上半年，恒大已完成6500亿销售目标54%，以及8000亿内控销售目标44%。恒大总裁夏海钧透露，公司下半年可售货量超8100亿，按照上半年56%去化率预测，下半年将销售4536亿，全年销售有望达到8000亿。

克而瑞最新公布的数据显示，截至前8月恒大销售已超4500亿。随着“金九银十”销售旺季的来临，加上“网上卖房”的持续发力，恒大销售业绩有望继续走高。

02.控土储 降负债

过去数年，恒大土地储备一直位居行业之首，为公司业绩稳健增长提供充足的“弹药”，但弊端也显而易见--由于拿地需要沉淀大量资金，对公司降低负债率带来压力。

正因如此，上半年恒大严控土地储备规模，实现土储负增长，土地储备下降至2.4亿平方米。但“减量”不代表“降质”，这些土地储备一二线城市占比达66%，总货值高达3万亿，足以满足未来3-4年发展需要，且土地成本仅约2121元/平方米，庞大的低成本优质土储仍是恒大的核心竞争力。

得益于销售高增长带来的强劲回款，以及土地储备负增长，恒大“降负债”成效显著。与3月底启动新战略相比，仅一个季度恒大有息负债便大幅下降400亿。

夏海钧表示，下半年恒大将继续以最大决心、最大力度降负债：一要继续加大销售及销售回款；二要严控土地储备规模；三要逐步分拆优质资产上市，旗下恒大物业已成功引入中信、红杉资本、云锋基金、腾讯等顶级战略投资者入股235亿港元，将进一步增加净资产，推动负债率进一步下降。

在今年如此复杂的环境下，恒大能交出如此答卷显得难能可贵。“一增一降”之间，体现恒大对行业形势的精准把控与逆境下的积极应对。一个更稳健的恒大，无疑也是投资者所期待的。