假如深圳扩容，最大的赢家是？

前段时间，坊间有不少关于深圳“向外发展”的猜想。那么问题来了，深圳“向外发展”有必要吗？如果有，这种“发展”又将去往哪？随着深圳“向外发展”的发酵，有哪些地方受益最大？

深广电集团壹深圳&深圳壹地产&湾区壹地产 联合举办#深圳东扩大猜想线上直播论坛#。特邀宋丁、陶文杰、邓志旺三位专家，解读时代变局下的楼市机遇。

01.深圳当真有扩容的必要吗？

对此，邓志旺老师表示：深圳在过去40年，经济总量增长了整整一万倍。人口总量增长超过了60倍，人口密度达到了2万人每平方公里。

快速发展之下，深圳出现了高密度+高房价+高租金+低配套+低供给的“三高两低”问题，城市空间发展已经难以为继，扩容迫在眉睫。

宋丁老师也表示：深圳扩容一直是有机会的，政策层面要国家决定，但是从合理性、必然性、趋势性来探讨，是不可抗拒的。

02.扩容途径有两种硬扩容、软扩容

假如深圳扩容，会怎么扩呢？关于这个点，专家们从不同角度进行了分析

从途径角度来看，可分为两种：1）硬扩容；2）软扩容。

邓志旺老师认为：扩容有两种可能的途径，一是“硬扩容”，把临深片区并入，增加深圳的辖区。二是“软扩容”，通过规划都市圈的方式，实现深圳跟周边城市的同城化。

今年2月28号，政府提出要加快编制深圳都市圈规划。这个规划不仅规划层次高、进展快，而且规划范围很明确，以深圳为中心规划了3+2城市群，总面积达到了15800平方公里。

在这个都市圈内，真正的核心区是以深圳为中心，向周边延伸50公里，覆盖东莞市中心、惠州主城区的1小时交通圈。

虽说同时覆盖了东莞、惠州，但其实不管是“软扩容”，还是“硬扩容”，主要方向还是惠湾。

这是因为，一方面惠州比东莞的土地资源丰富；另一方面惠州地处深汕合作区和深圳之间，是深圳向东拉通高铁、地铁等交通的必经之地；而且深圳和惠州之间的产业是错位发展，没有竞争关系。

从交通角度来看：

惠湾坐拥“三线九站”高铁网，从惠州出发，一站半小时可直达深圳北；随着2018年9月广深港高铁的开通运营，不到70分钟可到香港西九龙，实现深港惠1小时通勤。

2020年3月20日，深圳地铁集团举行了一个大湾区城际铁路建设项目的可研合同签约仪式，在这个仪式上透露出来了很多重要的信息，比如说这次总共是签约了5条城际铁路，其中有4条跟深圳东进有关。随着城际轨道建设的推进，未来深圳东及惠湾片区或将迎来新一轮的爆发。

从产业角度来看：

深圳目前支持产业为：文化创意、高新技术、现代物流、金融业；未来主导产业：新一代信息技术、高端装备、文化创意、生命健康、人工智能、生物医药。（来源：市政府工作报告）

惠州当前支柱产业为：石化、电子信息、新能源、汽车零部件；未来主导产业：石化、电子信息、汽车与装备制造、新能源、云计算、生物医药、智能制造。（来源：市政府工作报告）

整体综合来看，深圳和惠州之间的产业是错位发展，没有竞争关系；未来或将达到协同共进发展，比如云计算、电子信息或为新一代信息技术服务等。

03.从扩容空间角度来看小扩容→中扩容→大扩容

如果仅从一个角度来分析扩容可能性，那么可能还缺乏全面性。因此陶文杰老师从空间维度，分析了扩容的可能性。

陶文杰老师认为，扩容有三种可能性：小扩容、中扩容、大扩容。   小扩容-前海扩容，基本已板上钉钉，宣布只是时间问题。

据相关报道，目前“前海扩容”方案已上报到国务院，前海扩容可以说剩下的只是范围问题和时间问题。正是因为有前海扩容的预期，我们发现宝安中心区的房价从去年到现在涨得非常迅速，某些地方可能涨了40%到50%。

来源：深圳大件事

中扩容-主要是纳入临深的东莞、惠州的一些区域，向西是长安、虎门，向北是凤岗、塘厦、松山湖，向东就是惠湾（惠阳、大亚湾）。

至于哪些区域可能性比较大？陶文杰老师从发展空间、现实交通、城市发展这三个维度进行分析：

从发展空间上考量，惠州对深圳的意义更大一些，因为它有土地、有发展空间。

从现实交通考虑，惠州本身有惠州南站、惠东站，还有深圳地铁14号线和16号线的延长线，交通条件比较完善。

从城市发展角度考虑，深汕合作区和深圳之间刚好隔了惠阳、大亚湾和惠东这几个区，假如深圳未来向东扩容，把这几个区覆盖进来，也更利于各个区域的联合发展。

综合考虑，假如深圳未来要扩容，最有可能的就是向东，扩到惠阳、大亚湾，甚至长远来看，扩到惠东这个区域。

大扩容，长期看，是深莞惠大都市圈全部纳入深圳，甚至包括深圳直辖，但是短期不具备这个条件，长期可以讨论。

04.资源合理配置很重要对于深圳来讲：向东最合理

过去几十年，深圳并没有进行真正意义上的“扩容”，从地域上来讲，做了两件事：第一，填海；第二，将深汕合作区纳入深圳全面管理。

宋丁老师认为，仅此是不够的，未来深圳有“扩容”的趋势。深圳扩容的趋势，往南（香港），向西（要填海）是扩不了的，只有往北和往东，北是东莞，东是惠州。

东莞本身也是面积不大的城市，近40年也处于高密度发展的状态。假如真被扩进来，深圳处理起来难度非常大，所以对深圳来讲，未来资源配置最合理的方向就是往东扩。

小结

不难发现，三位专家观点基本一致，即深圳存在一定的扩容可能性，而且假如扩容，东扩概率最大，尤其是惠阳、大亚湾这部分区域。

核心观点：假如深圳扩容，无论是“硬扩容”还是“软扩容”，惠湾都或将成最大赢家。

延展：碧桂园深耕惠湾13年，与城市发展同行

在临深惠湾这片大美土地上，碧桂园惠深区域已深圳13年，先后开发超30个项目，约9万户业主遍布全国，据数据统计，每5位在惠湾买房的业主中，至少会有1位选择碧桂园项目。

在这13年发展过程中，碧桂园惠深区域不断优化产品、提升服务、加强配套，项目开发也更加贴近市场需求，即包含临深城市型住宅，如碧桂园星钻、星悦，也包含滨海旅居大盘十里银滩、银滩花园，丰富的项目类型和产品线条，可以满足惠湾人、深圳人、甚至全国人的刚需、改善、度假、旅居等多种购房需求。