莱坊即时评论：疫情对于未来商业地产市场的影响预测

—— 近日来，新型冠状病毒感染的肺炎疫情引发社会极大的关注，那么疫情对于未来商业地产市场的影响如何，莱坊根据研究和经验对于未来商业地产市场做出如下判断：

对写字楼市场的影响：

写字楼市场供应的角度来看。由于疫情对于未来市场造成不确定性，预计部分开发商会考虑采取观望的态度，暂缓现有写字楼项目的开发。莱坊预计将会导致部分在建写字楼项目供应市场的时间有所延后，致使市场上写字楼的新增供应量暂时性的减少，这对于一定保持市场供求平衡较为有利。

从写字楼需求的角度来看，由于疫情造成对于未来市场的不确定性，莱坊预计将会致使部分业务受影响的企业暂缓扩张或搬迁，市场活跃度有所降低。除了部分相关生物医药、医疗健康类的企业可能仍会有较大扩张需求以外，莱坊预计短期内对于写字楼的吸纳需求会有减少，一些原有扩张或搬迁计划的企业将会更多地采取观望的态度，暂缓扩张或搬迁的需求。另外一些确实需要扩张或搬迁的企业预计也会更为谨慎，并在对于业主的租赁条件和租金的谈判中，更具有优势，并可能会对于业主在提供写字楼公共区域的消毒杀菌、通风等健康卫生条件的保障条款。另外线上教育、线上电竞娱乐等远程服务类型产业需求可能增加，从而提高该类型企业的办公楼租赁需求。

从影响租户的行业来看，莱坊预计受疫情影响较为严重的产业，例如旅游、会展、航空、文化、娱乐、交通等行业，这些行业的扩张和搬迁需求将会有较大的抑制。而相关的生物医药、医疗健康类企业仍会有一些新增的需求，莱坊预计对于科技类、制造类、金融类企业影响有限。

此外，从写字楼的空置率和租金来看，莱坊预计短期内由于供需双方都会较为谨慎，采取观望的态度，预计写字楼的租赁成交量将会短期有所减少。而租金水平，预计由于需求受到暂时的抑制，短期内写字楼业主不得不通过更大的优惠条件和租金减免来吸引客群，以价换量，预计短期内写字楼租金有进一步下探的压力。

在写字楼的用户来说，在其办公中将会更多采用远程、视频、电话会议的方式，减少面对面的会议，以减少人群聚集。并会对于写字楼物业的消毒杀菌、通风，公共空间、电梯等的卫生消毒、访客测体温等提出更高的要求。

从长期来看，根据2003年的SARS疫情的经验来看，随着疫情逐步得到控制，特别是如果政府有一些扶持和刺激政策，市场对于写字楼的需求会逐步回升，，莱坊预计今年下半年整个写字楼市场的供应和需求将逐渐恢复。届时一部分被疫情所抑制的租赁需求将会得到释放，加大了对于写字楼的吸纳，从而带动空置率下降，租金走势逐渐企稳。

从写字楼大宗交易市场前景来看，莱坊了解到，大部分外资机构仍长期看好中国的商业地产市场，其在今年的大宗交易投资业务的额度和去年类似，将会继续推进今年的投资业务。其中，莱坊预计由于市场的不确定性可能会导致一些项目资产价格短期有所波动，成为机构投资收购的较好时机。

莱坊中国区战略咨询部高级董事陈铁东表示：“从广州市的写字楼市场来看，根据莱坊的研究数据，截至2019年第四季度，广州市的甲级写字楼的空置率仅为约7%左右，在国内四个一线城市中处于最低的水平。预计此次疫情对于广州写字楼市场的影响应是暂时和短期的，中长期来看，我们对于广州市写字楼市场前景是乐观和继续看好的。

同时，虽然深圳的甲级写字楼市场空置率较高，为20.3%的水平，预计2020年1季度的市场会有一定的影响，但长期来看，由于深圳市的服务业在深圳产业结构中占据的比例还在不断提升，以及考虑社会主义示范区的政策红利将在未来几年逐步释放到科技、通信和金融等行业当中，预计甲级写字楼市场的需求会在2020年下半年逐渐恢复。”

莱坊董事及上海&北京研究及咨询部主管杨悦晨表示：“以在2019已经进入下行通道的北京和上海为例，2019年第四季度这两个城市的甲级写字楼空置率都已攀升至两位数，分别为13.4%和12.1%。在今年年初的疫情影响下，我们预计第一季度甲级写字楼市场将受到较大影响，活跃度降低，市场成交锐减，大部分新供将延迟交付。下半年这两个城市的甲级写字楼租金将继续下探，空置率继续走高。”

对零售商业市场的影响：

由于疫情需要减少聚集性的活动，对于零售商业市场中购物中心和百货等大型商业影响较大，尤其是餐饮类、影院、娱乐等体验式业态的影响比较大。部分的购物中心的业主已经在采取一定的租金减免措施。除了业主对于零售商的优惠措施，莱坊预计政府及金融机构或将在减税、增加货币流动性、贷款展期等方面推出扶持政策，来帮助这些企业渡过难关。

莱坊预计短期内部分零售商将会采取更为保守和谨慎的态度，对新开店的扩张采取更为保守和谨慎的态度，在一定程度上影响购物中心的吸纳量。预计一些零售商将会加大在线上平台的拓展力度，更大程度的发挥线上线下结合的方式来减少不利影响,以克服疫情所造成的对于实体店的冲击。其中生鲜食品类的零售业态，莱坊预计受疫情的影响相对较小，其线上业务预计会有一定增长。同时，一些在线教育品牌、线上的电竞娱乐业态的业务预计将会有所增长。

从运营的角度来看，莱坊预计购物中心将致力于改善通风、减少密闭空间，对于购物消费空间增加消毒灭菌力度，对于消费者进行测量体温等工作，来提供使得消费者更为放心的消费场所。同时由于减少聚集性的影响，餐饮行业的堂吃将会减少，外卖或外带会明显增多。

莱坊预计短期内由于零售商的扩张开店的需求有所放缓和延迟，将会导致零售商对于市场新建的购物中心开店的需求不足，致使新建购物中心的招商难度加大，招商中业主不得不提供更多优惠条件。一些新建的购物中心的空置率预计会有所上升，这会导致一些在建购物中心项目减缓交付，市场供应有所减少。此外，莱坊预计部分仍在开店的零售商也会提出对其自身更为有利的租赁条件，而租金水平的谈判也面临较大的下行压力。然而，长期来看，零售商对于粤港澳大湾区的未来持续消费能力增长具有信心，预计在疫情得到控制后，零售商的扩张计划将会持续发展。

对于广州市的大型优质零售商业地产市场来说，莱坊中国区战略咨询部高级董事陈铁东表示：“由于目前全市的空置率仅为8%左右的低水平，疫情对于零售商业地产的影响应该是短期和暂时的，未来预计随着疫情的控制，下半年广州的大型零售商业地产市场将会有所复苏。”

“同时，深圳的零售商业地产预计在短期内也会有一定影响，特别是餐饮、娱乐等业态，但长期来看，深圳的零售商业的消费潜力仍很大，预计在疫情过后，会迎来一场较大的需求反弹，未来的零售商业市场前景依然看好。”

莱坊董事及上海&北京研究及咨询部主管杨悦晨表示：“受疫情影响，大部分在上海和北京的商场和品牌店都调整了营业时间或选择暂时关闭实体门店，一季度业绩无可避免将受到损害并出现下跌，但是我们对于疫情结束后的市场消费力还是充满信心的，相信疫情结束后消费市场将迅速回弹，只要疫情可控，中长期来看此次疫情对于市场的影响较为有限。”

对物流地产的影响：

疫情的影响对于物流地产来说，近期由于线上业务量激增，对于物流仓储的需求有所增长，预计未来疫情对于物流地产的影响也会较小。疫情期间，大量的消费者对于生鲜食品的需求转为线上，这对于电商企业是其发挥优势的时机。特别是一些大型的电商企业，其整合线上线下渠道的能力较强，其完善和优化的产业链能具有较大优势。另外，物流行业，目前制造业仍在局部复工中，国际物流由于航班限制而有所影响，而和生活相关的冷链物流，包括食品、医药的物流基本不受影响。

短期来看，电商企业需求的增大将传导至物流地产企业，预计致使空置率进一步下降。从中长期来看，电商企业、第三方物流和制造业仍会是物流地产的主要需求来源，预计物流地产的租金水平未来将会处于较为稳定的状态。