一
如果我们把中国地产行业当成一间正在IPO的超大型房企,它会产生很多角色扮演人。
国际配售者:外资养老基金与国内机构买家;
公开配售者:中国老百姓;
绿鞋机制触发人:住建部
重大风险人:中国银行业;
控股股东:政府;
主要股东:地产TOP50强;
独立第三方物业估值师:地铁公司,学校校长,商场老板与医院院长;
基石投资人:预售制。
这八大角色扮演里,谁的杠杆能力最大呢?
当然是基石投资人。
二
每个时代,都有一个加速按钮。火种,加速了漫长的农耕时代。蒸汽与电力,驱动了工业化。
期房预售制,这个从港岛渡海而来的“先进制度”,让98房改后的住房市场,被摁下加速按钮。
「期房成就了中国房地产。」
它创造大量地产富豪的同时,更让亿万家庭,加杠杆参与到一场史无前例的地产黄金时代。
时代耀眼,但终将落幕。
在争议中运行二十多年的期房销售出现交付危机,爆雷烂尾,银行坏账,过度投资,经济地产化——这不是预售制度的外部性第一次出现,但议论现房销售的声量从未如此高亢。
预售制是中国楼市盛宴的基石。但是,万一这块基石突然松动了呢?
三
松动之后,画面一定十分「感人」。
因此,在预售真正退出之前,我们十分有必要进行一次次实战版的压力测试,防止体系性危机的出现。
三年前,深圳龙华,中国金茂联合电建地产参与了一次普通的拿地,就像三十年前亚马逊河畔的一只蝴蝶不经意地挥动了翅膀。
蝴蝶永远无法预知那场美国德州的龙卷风,由自己引起。
金茂也无法预知,三年后的今天,会因为那次拿地,中国楼市意外收获了一个十分难得的机会,全行业实景围观首次现房销售的社会实验。
一切缘起于出让合同里一行小字:
「本地块,须现房销售。」
历史的大拐弯都在不经意处突然出现。通过具备如下条件,这个特殊的金茂府完美达标了试验资格。
1,金额够大,地价83亿元;
2,深圳第一个商品房现房销售地块;
3,自拿地已逾三年,即将入市;
4,深圳楼市,高位运行,限购条件依然严格。
这个案例的发生地龙华,并非深圳最传统意义上的金贵之地——这个外部背景,让这场现房试验的压力测试显得更加真实:
「它不是剧场内的表演作品,它为验证自己的能力最大边界而来。」
四
三年后的今天,这次社会性试验到了谜底启动揭晓的时刻。金茂正式为它命名:龙华金茂府。
一出生,便在深圳业界制造出巨大的话题感。相比期房,人们会更挑剔地对待它,因为第一次有了具体的攻击靶点。它高调的名人圈层营销策略,也让它活跃在深圳舌尖之上:龙华金茂府的出场,不寻常,很硬气。
我提供三个观察角度,有三个不同的标签:
在金茂序列里,现房精装版的龙华金茂府可能是最特殊的一个,它肩负的产品使命与财务测算,备受瞩目。
在同行序列里,龙华金茂府是一个难度极高的操盘案例。这只“可能鲜美但绝对凶猛”的大闸蟹,友商们虽然不敢亲自上阵,但绝不会错过围观金茂拆解的全过程。
在行业序列里,这个案例是一个「危险的开始」,一旦它通过压力测试,主管部门会更有动力推动一个预售制缓慢退出时间表的出炉——这会给整个行业带来何种深远影响,值得闭门讨论。
五
压力测试的主要看点在哪里?
看点来自难点。
第一个难点,是产品的容错率。
过去期房销售的本质,是为客户「造梦」。沙盘,精装,样板间,都是开发商的道具。
如今,现房销售,道具不灵光了。「所见即所得」的的交付方式,让开发商必须注重每个细枝末节。从室内装修到社区环境,从踢脚线的位置到雨水篦子的通畅度。
任何瑕疵,都会在销售端直接产生化学反应,产品的容错率大大降低。
第二个难点,是产品趋势的预判。
期房从拿地到开盘,周期可以压缩到6个月。开盘后,一旦市场去化不佳,开发商有较多的余地,临时调整策略,精装改毛坯,毛坯加精装,外墙石漆改石材。
现房销售,腾挪余地大幅度减少,倒逼开发商对产品端的趋势把握,要更加用心到位,精准预判,否则,你的产品,一出生就输在起跑线上。
第三个难点,是财务成本的平衡。
三年下来,资金成本是巨大挑战。未来,玩得起现房销售的开发商,将大幅度减少,竞赛的机会留给有准备的玩家。
这场游戏的核心秩序分成两步:第一步,剩者为王;第二步,胜者为王。
六
龙华金茂府,做足了准备。
上周末,前往深圳实地踩盘,谈几个印象深刻的细节。
第一个,当全行业都在追求社区高绿化量的时候,台湾籍设计大师程绍正韬,对龙华金茂府的社区设计,提出了一些新观点。
他认为南方的高端住宅社区最大的问题,往往是绿化植物过于厚重浓密。从而带来大量蚊虫和枯枝,影响居住环境。
在龙华金茂府,他提出对景观层次做减法,让灌木与乔木间有通风、有阳光、有植物的香味,形成自然舒服的环境。
于是,看点出现了:减法能否赢过加法?
第二个,7万平米的干挂陶板。
干挂石材,一直是豪宅标配。干挂石材之外,杭州出现了全铝板外墙,同样惊艳。
但是,更惊艳的第三个选择出现在龙华金茂府案例:100%干挂陶板外立面。
更轻,更贵,更安全,更通透,接近7万平米的铺设面积,足够破了深圳豪宅外立面的成本纪录。
第三个,清一色大户型。
现房销售,中小户型,控制总价、快速去化、回笼资金,本应该成为开发商最正确的选择。
但是龙华金茂府却推出相反策略,清一色大户型,最小户型也在155平米,多达665套,产品总价基本上1700万起,顶层复式户型,总价甚至过亿——我们表示,非常欣赏金茂对压力测试逆天增加难度的做法。
这是市场自杀,还是产品IP的超级自信?
三年造府,这场压力测试,即将读秒。
我们不知道最终的得分结果如何,祝它好运。
但是,从结论共享的角度看,所有表面的数字成绩属于龙华金茂府,而所有背后的学术成本,要由全行业一起分摊。