深圳写字楼新增供应攀新高 三季度市场空置率上升

网易房产讯    近日，世邦魏理仕发布《2019年第三季度深圳房地产市场回顾与展望》，数据显示，2019年第三季度，深圳写字楼新增供应继续维持高位，科技和金融继续主导市场需求，但新项目及存量项目去化均呈现放缓。整体市场空置率在巨量供应推动下上升，租金承受供需面压力继续走低。

另一方面，2019年第三季度，深圳投资市场较为活跃，共录得5宗大宗交易，相比之前季度有所增加，但总体交易金额规模不大。

写字楼市场：新增供应持续高位运行，去化放缓

世邦魏理仕报告显示，深圳写字楼市场新增供应持续历史高位，三季度共四个甲级写字楼项目交付使用，共录得超50万平方米新增供应入市。截至2019年前三季度，深圳写字楼累积供应已达176万平方米，创历史同期最高纪录。

与此同时，写字楼租户扩张或新租意愿有所降低，新入市项目去化缓慢。三季度深圳写字楼的去化改善主要来自甲级写字楼，特别是高品质项目。供应高峰期，成为深圳企业搬迁需求的窗口期，6成需求来自搬迁。

值得注意的是，三季度深圳写字楼空置率上升的情况在多个甲乙级项目中均有发生。整体市场空置率在新增供应密集交付但需求放缓的情况下，被推高至19.1%，环比上升2.5%。

供应压力使得深圳写字楼租户的谈判空间变大，世邦魏理仕表示，为了吸引新租户和原有知名主力租户留驻，部分业主在免租期方面给予租户较大的弹性空间。同时，租金区域市场表现差异大，罗湖、福田租金录得小幅下跌，而南山大部分写字楼租金保持稳定，若干写字楼在良好的租赁推动下租金有录得小幅上涨。前海受政策和地铁开通带动，租金表现稳定。

从整体市场来看，供应骤增以及需求的放缓，导致写字楼租金延续上个季度的下跌态势，继续录得1.1%的环比下降至每月每平方米204.5元。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务办公楼部主管程志文表示：“未来2019年第四季度深圳预计将有超过17万平方米的新增供应入市，全年新增供应预计将超过190万平方米，创历史之最。未来六个月新增供应依然较多，整体市场新增供应的累积将不断推升市场去化压力，短期内市场的空置率将不断升高，租金预计将受此影响而有波动。供应高峰期的到来成为企业搬迁需求的窗口期，搬迁行为对于不少项目带来一定的竞争和挑战，为了面对竞争和留驻客户，业主需要进行软硬件的良好升级打造，租赁招商策略方面需要给予重视。中长期来看，粤港澳大湾区以及先行示范区的政策叠加将为深圳业主及租户增强信心，预计将刺激需求不断增长，市场将步入较为平稳的发展阶段。”

大宗交易市场：市场持续活跃，工业物业是开发商获取深圳土地重要途径

世邦魏理仕报告显示，2019年第三季度，深圳投资市场较为活跃，共录得5宗交易，相比之前季度有所增加，但总体交易金额规模不大，共计8.6亿元。

从交易标的来看，季内成交物业类型多样，涵盖了工业、写字楼和商业物业，其中工业物业依然保持较高市场活跃度，共录得3宗，依然为投资公司或自用兼投资买家关注的重点物业类型。

从投资目的来看，写字楼和商业物业的购买目的均为看好该类物业长期的增值空间，而工业项目的购买则投资兼自用均有，部分项目买来短期内用作自用，同时亦看好其长期的价格上涨，部分项目未来预计会进行城市更新改造。

从交易形式来看，得益于股权交易带来的税费减免，依然是投资公司和自用型买家选择的主要方式，本季度4宗交易均为股权交易。从市场参与主体来看，购买方主要以投资公司为主，如港资公司未来世界金融公司以及深圳市鸿讯投资发展有限公司，其次为公司型自用买家，如恒生电子和赢家时尚控股。

世邦魏理仕深圳投资及资本市场部主管古振鹏表示：“从交易价格来看，本季商业和写字楼物业的成交价格基本与市场价格相当，市场资产价格基本保持稳定。粤港澳大湾区和独特的先行示范区双重政策的叠加，为深圳城市未来良好的发展提供了良好的政策保障，各类投资机构均看好深圳城市中长期的经济和城市发展。预计中短期内，资产的价格也将保持稳定，随着政策优势带来的国内外企业租户的不断增加，未来写字楼销售和租赁市场均将保持较好的发展前景，从而吸引投资者对深圳保持持续的关注。同时深圳也将成为开发商的重要战略之地，工业型项目因产权关系简单，在新增土地供应紧缺的情况下，依然是开发商获取开发土地的重要途径。”