鄂尔多斯楼市缘何复活？有人成功抄底

在北大和清华，来自鄂尔多斯的同学不愁找不到老乡。

日前，第一财经记者在内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什新区问一位出租车司机，为何康巴什的房价在鄂尔多斯的房价大起大落中基本保持了平稳，他说：你应该去鄂尔多斯一中看看。今年鄂尔多斯一中的高考成绩是，有32位同学考取了北大和清华，有5位同学被香港知名大学录取。

鄂尔多斯第一中学坐落在当地一条主要街道上。（来源：鄂尔多斯一中官网）

鄂尔多斯市第一中学就位于康巴什新区鄂尔多斯大街上。

难以想象，这是一个15年前才开始建设的城市，曾因房产闲置和入住人口少，被描述为“鬼城”。如今的康巴什越来越有活力和人气。其实，是清洁的空气、高端的教育资源及医疗资源等支撑起了康巴什区的房价。这也意味着鄂尔多斯这个煤炭城市的转型。

“不建议来投资房产”

与前几年来康巴什时相比，街道上的车明显增多了。当时记者在康巴什看到的景象是，视野可及的范围内，好几个红绿灯没有一辆车。现在，在红绿灯路口要排个小队了。穿越马路的行人，也需要左右张望一下。

记者来到成吉思汗广场西边的一个售楼处，售楼大厅里只有一个正在打电话的工作人员。外面在飘雨，大厅没有开灯，比较昏暗，她以为记者是来看盘的，直说这里的楼已经售罄。“你是来拿地的吗？现在的地可不好拿。”

“现在处在高点”，售楼小姐认为，以投资为目的在康巴什买房没有必要。

“如果你买房以投资为目的的话，建议你不要再来了。投资的目的是为了收益，是要在低点进高点出的。现在康巴什的房价处在高点，不再具备投资价值。”她说，“即使你有闲钱，也不建议你放在这里了。房价有可能涨，但涨的幅度应该不大了。”

在与这位工作人员的交谈中记者了解到，康巴什区居住人口呈现两极分化。一是年轻人多，二是老年人多。老年人是看中了这里的环境。

当记者问及来康巴什买房的“是否公务员多，因为鄂尔多斯市政府早就从东胜区搬到了康巴什”时，这位工作人员听成了“公园多”，她说：康巴什本身就是一个花园城市，谈不上“公园多”。

“周围地区有些人的孩子现在上初中甚至小学，就赶来康巴什买房子，目的是为了将来可能有机会上一个好的高中。如果说投资的话，这也算投资吧。”

另有当地人士告诉记者，康巴什的医疗条件很强，连包头市的病人都选择到康巴什来治疗。这也说明当时康巴什的建设是高点起步的。

鄂尔多斯当地官员也不否认城市建设的超前规划。

康巴什成吉思汗广场一角。

正是因为综合因素的影响，康巴什周边的人也到这里买房。与2016年前后最低谷的时候相比，康巴什房子的均价每平方米涨了两三千块钱。这位工作人员所在的楼盘二手房卖到8000到1万元，当时则在6000元左右。

这次采访给记者的感受是，曾经被称为“鬼城”的康巴什正在复活并逐步增强活力。

有人成功抄底

就整个鄂尔多斯来说，房价经过了一个猛涨到猛降再到回升的过程，这一点在东胜区表现得更为明显。

东胜区的市民中心位于该区较中心的位置。记者在这里遇到一位正在晨跑的市民，她告诉第一财经记者，2016年，她在附近买了一套房，当时的价格是每平方米3500元，现在可以卖到6000元。她觉得自己是买在了低点。

她认为，在2016年前后，东胜区的房价到达了低点，随后开始回升，现在已经回升到2010年前后的水平了。

那时的房价飙升是因为煤炭经济，从2006年起，在煤炭产业带来的资金支撑下，鄂尔多斯房地产业开始爆发，房价在一两年的时间里从每平方米1500元飙涨至5000~6000元，上万元的楼盘也不鲜见，一房难求是当时的普遍现象。2010年，是鄂尔多斯楼市最为火爆的年份。

但其后鄂尔多斯的房价就出现了断崖式下滑。对其中的原因，鄂尔多斯的一位人士有这样一段分析：当初有大量新闻报道鄂尔多斯的房子有投资价值，三千元一平方米，吸引了很多人包括邻近省份的来考察。之后觉得环境不错，就选择来这里买房。当买房的人越来越多，房产商就逐步涨价，越涨价让等着买房的人越着急，就造成越买越涨、越涨越买这么一个局面。但正因鄂尔多斯当初扩建速度过快，房源一下增加很多，所以房价暴跌厉害。这就好像饭馆，你看着里面好多人，你也会进去吃饭。要是一个人都没有，你会怀疑这饭馆有问题。

2014年4月，鄂尔多斯东胜区空置的楼盘。 摄影/王晓东

房地产去库存与鄂尔多斯的转型

2016年3月，鄂尔多斯市下发了《房地产市场平稳健康发展的实施意见》，其中的一个重要方面就是去库存。

严格房地产开发土地供应管理被列为第一条。“意见”中说：建立房地产去库存与房地产开发建设用地挂钩制度，房地产去库存工作未完成的旗区，从严控制房地产开发建设用地供应，中心城区范围内各经济开发区（园区）不再供应商品住房用地。这应该就是上述工作人员说拿地不易的原因。

“2016年及2017年，鄂尔多斯通过棚改消化的存量商品房面积分别为589.8万平方米和511万平方米，而2014年和2015年两年合计消化的存量商品房面积仅588万平方米，不及2016年一年。”鄂尔多斯政府工作报告中的数据显示。

截至目前，鄂尔多斯市已经消化房地产库存1635万平方米，房地产市场“量价平稳”。日前，在内蒙古自治区庆祝中华人民共和国成立70周年鄂尔多斯市专场新闻发布会上，鄂尔多斯相关领导这样说。

房价回升的一个重要原因是供应量的减少。根据鄂尔多斯市发布的年度社会经济发展情况公报，2009年，该市房屋竣工面积396.6万平方米，2017年房屋竣工面积44.9万平方米。

记者注意到，虽然鄂尔多斯的房价回升，但深层次的矛盾仍未解决。拿房地产施工面积来说，根据上述公报，2010年，该市房地产开发施工面积为4122.4万平方米，其后的数年间，竣工面积加起来不超过1300万平方米。这中间存在近3000万平方米的差距。

即使在东胜区市民中心附近，记者也看到多处的烂尾开发项目。出了鄂尔多斯伊金霍洛机场就是一片开发区，这里的道路以经纬命名，记者看到，最多到了纬18路，并且这些建筑很多看不到施工的迹象。这个“库存”恐怕更难消化。

今年鄂尔多斯的政府工作报告称，坚持把化解政府债务、防范金融风险与服务实体经济结合起来，防范化解重大风险作为工作的重要方向。而2018年共计化债471亿元，完成年度化债任务的117%。

继续改变“一煤独大”的状况，也是鄂尔多斯发展的重要方向。在2010年前后，鄂尔多斯的煤炭产业占到了GDP的75%，这几年经过逐步化解转型，该市非煤产业增加值占到规模以上工业增加值的50%，2018年，非煤产业投资占工业总投资的77.1%。同时，近年来，鄂尔多斯累计退出煤炭产能1335万吨。

国家能源集团鄂尔多斯煤制油分公司员工查看煤直接液化产生的附产品沥青。这里建成了中国首个百万吨级煤直接制油示范工程。新华社资料图

煤炭经济仍然是鄂尔多斯的重要经济支柱。去年，鄂尔多斯的煤炭产销量分别达到6.16亿吨和6.64亿吨。但鄂尔多斯煤炭产业现在面临的任务是转型升级。为此，鄂尔多斯聘请了国家权威研究机构，科学编制经济高质量发展研究报告、现代能源经济示范区规划、现代煤化工产业示范区总体规划，在煤炭深加工方面进行布局，今年新开工5个清洁煤电项目，建成久泰甲醇制烯烃、新能稳定轻烃等一批煤炭深加工项目，新增电力装机82万千瓦、化工产能219万吨，煤炭就地转化率提升到22%。

图表：近年来鄂尔多斯房地产施工面积与竣工面积对比