城市更新货值3250亿 龙光地产价值重估进行时

一向低调务实的龙光地产（3380.HK），再一次用过硬的中期成绩单，证明了自己的出类拔萃。2019年上半年，龙光地产继续保持高质量发展态势，在合约销售、营业收入、盈利能力、收益质量及财务稳健性等多个方面表现亮丽，多项指标持续领先行业，粤港澳大湾区龙头地位进一步凸显。 

在中期业绩发布之后，龙光地产呈现的诸多价值点给资本市场带去更多信心，股价开启了一段新的上升行情。 

时代周报研究发现，与以往不同的是，在“区域深耕+城市更新”的双轮驱动战略之下，龙光土储总货值创下新记录，业绩增长开启新引擎，城市更新业务在潜心耕耘之后初现峥嵘，货值超过3250亿元。尤其是在深圳先行示范区以及粤港澳大湾区的双重利好叠加之下，龙光地产正在迎来新一轮价值重估。

盈利表现持续强劲

8月26日，龙光地产公布了2019年中期业绩，上半年龙光营收、净利润以及核心利润同比都有大幅增长。公告显示，龙光上半年已完成合约销售453.1亿元，完成年度目标的53%。

期内，龙光地产实现营业收入270.22亿元，同比增长78.3%；毛利润93.92亿元，同比增长约67.4%；归属股东净利润51.28亿元，同比增50%；核心溢利46.72亿元，同比增长59.0%；归属母公司拥有人的核心溢利为45.10亿元，增长70.2%。公司毛利率34.8%，较去年的33.7%进一步提升；核心利润率17.3%，连续多年稳居上市房企前列。

从中期业绩公告中可以看出，龙光地产上半年核心利润规模在同等销售规模房企中继续遥遥领先，半年核心利润规模甚至超过部分同等规模房企全年。

财务结构也进一步优化。报告期内，龙光地产净负债率为65.4%，相较去年同期下降0.9个百分点。截至报告期末，现金及银行结余为383.12亿元。 截至报告期末的现金中期股息每股38港仙，较2018年同期增长35.7%。股息总额占母公司拥有人应占核心溢利约40%。 

华泰证券近期发布研究报告，上调龙光地产评级至买入，并预测龙光将超额完成850亿元的2019年合约销售目标，预期集团未来3年核心盈利年化增长率可稳定在30%左右，并维持优厚的派息率。

重仓深圳先行示范区

8月18日，中共中央、国务院印发了《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，把深圳建设成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市，这为深圳再次带来了历史性的机遇。《意见》还进一步明确深圳作为粤港澳大湾区的核心引擎，提出要“通过先行示范区的建设，增强深圳的核心引擎功能，从而带动整个大湾区的协同发展”。 

西南证券、招商证券等多家机构指出，“先行示范区”的整体定位，从政策层面保障了深圳在中国城市体系金字塔顶端的排位，叠加领先和市场化的创新驱动力，深圳土地资源的财富承载能力和住房需求可望长期提升，土地储备占比高以及潜在拿地能力强的公司最先受益。 

龙光作为深耕该区域的房企，被认为是受益最大的房企之一。龙光地产2003年首次进入深圳，深耕深圳市场十余年，先发优势显著，继2017年摘得深圳成交套数冠军后，龙光地产2018年在深圳市场的成交套数和成交面积均位居全市首位，在深圳开发的玖龙玺、玖钻及玖龙台等多个项目屡创销售佳绩，确立了在深圳的领跑地位。 

截至2019年6月30日，龙光已实现对深圳10区的全面布局和覆盖，在深圳土储货值超过1800亿元，龙光在深圳及临深区域拥有土储货值达3370亿元，占总货值比重45%。

值得关注的是，根据规划，深圳至2035年将形成33条线路、总里程1335公里的轨道网络，是目前已开通里程的4.7倍，最终建设成一个大湾区融合的密集轨道交通网。深圳土地资源紧张、城市功能需求复杂，TOD模式本身可以实现高质产业的引进，吸引大量高质居住人群，已然成为其城市更新与开发的首选模式。 

被业界誉为“TOD先行军”的龙光地产，以前瞻性战略投资为先导，以“轨道+物业”模式挖掘项目商业价值，持续提升物业溢价能力和实现长足发展。在深圳，“龙光的项目都是地铁盘”的概念深入人心，目前龙光在深圳发展的13个项目均为地铁物业，位于地铁上盖和轨道交通节点。

粤港澳大湾区土储龙头

从长期来看，深圳龙头地位和作用的强化将带动粤港澳大湾区城市群的形成，对房地产行业影响深远。龙光地产以前瞻性战略投资为先导，实现了在粤港澳大湾区的市场领先地位。 

华泰证券研究报告指出，粤港澳大湾区内未来10到20年将增加3000万人口，成为高端产业和人口聚焦的全球前五名经济体，并拥有1亿人口的强大中国内需市场，预期大湾区内资产将长期升值。此外，随着区内的轨道交通系统大幅扩容，粤港澳大湾区国际大都市圈内的深圳等核心城市，惠州和东莞等二线城市土地价值将长期提升。

除了深圳以外，龙光地产在粤港澳大湾区其他城市也布下重兵，随着粤港澳大湾区建设的进一步推进，其潜力将逐步释放。

自2007年进驻惠州区域以来，龙光地产已打造8个标杆项目，位居2018年惠州销售金额前三；2019年上半年，再夺惠州整体销售金额第二名。多年来，明星项目龙光城单盘销售套数、成交面积及销售金额一直在市场名列前茅，2019年上半年，龙光城再夺惠州单盘销冠。

龙光还加大了在东莞的战略投入，在虎门、长安、凤岗、清溪、大岭山等经济强镇布局近20个项目，土地储备超过300万平米，货值近750亿元。此外，龙光的珠海、佛山、中山等珠江西岸城市进行了深入布局。 

截至2019年6月30日，龙光地产土储总货值增加至7520亿元，其中粤港澳大湾区土储货值6111亿元，占总货值比重81%。一直以来，龙光土储成本较低，2018年平均成本为每平方米3985元，平均土地成本占售价比仅约两成，远远低于行业平均水平。 

华泰证券认为，龙光长期看好粤港澳大湾区大都市群的投资前景，并以跨周期的多元化土储获取方式，持续扩大粤港澳大湾区内的市场占有率，巩固粤港澳大湾区的龙头地位，保持行业领先的盈利能力。

城市更新项目价值巨大

值得一提的是，除了招拍挂与项目收购，龙光地产还积极推进城市更新项目。在“区域深耕+城市更新”的双轮驱动战略之下，龙光在价值区域布局的城市更新项目，数量多、货值大，已经成为了城市更新的隐形巨头。 

财报显示，今年上半年，城市更新业务贡献核心利润约18亿元，成为龙光地产业绩增长的新引擎。龙光管理层在半年业绩会上也表示：“城市更新项目是粤港澳大湾区的独特机遇，也是龙光地产补充土储的重要来源。公司深耕大湾区17年，熟悉每个城市的土地规划、城市更新政策及区域价值判断，在参与城市更新方面拥有信息、品牌、渠道、资源等多种先发优势和主场优势。”

2019年上半年，龙光地产新增城市更新类项目货值852亿元。截至6月30日，公司共计在10个城市拓展了62个城市更新项目，可转化土储面积1877万平米，货值超过3250亿元，其中90%以上位于粤港澳大湾区；在项目改造性质上，有2600亿元货值布局在深圳、惠州、东莞、珠海等可自主改造的城市，占比达80%，转化能力较强。

继2018年孵化佛山和珠海两个项目后，今年预期还将孵化深圳蛇口自贸区、惠州大亚湾和深圳侨城东等3个项目，货值700亿元。按照计划，龙光地产未来每年孵化城市更新项目货值不低于300亿元，每年利润贡献占公司核心利润10%至20%。 

龙光未来几年销售和利润的高确定性，已经成为不争的事实。从销售来看，按照2019年实现900亿元销售额、未来每年增长20%的推算，即便是不再补充新的土储资源，龙光地产现有的7520亿元土储货值，可以足够完全覆盖公司5-6年的销售增长需求。 

从利润来看，国信证券研究报告认为，已确权土储加上锁定的旧改项目，龙光地产总可售资源约7520亿元，以约20%的净利率计算，这些货值将为公司带来约1500亿元的利润，支持未来盈利稳健增长。 

中金公司也认为，除了已落地的土储外，城市更新项目已经成为龙光的第二增长引擎，公司可以通过参与土地一级开发获取额外收益，“我们认为，市场低估了龙光地产一级土地开发的潜在盈利”，公司价值面临重估。