网易房产讯 根据深圳中原研究中心数据,8月新房住宅网签3038套,环比下跌16.3%。根据市场监测,7月新房市场成交疲软,一直延续到8月中旬,“8.18中国特色社会主义先行示范区”后,市场信心提振,访客量大幅回升,最后一周新房供应大增,公寓市场成交火爆,住宅市场成交也有所回升。尽管LPR利率中枢大概率下行,但金融供给侧结构性调整使得流向房地产行业的资金管控力度明显加强,房贷利率市场化后是在LPR基准上加点,不会亦步亦趋。住宅市场“五限”不放松,城市更新、保障房建设等不断推进,住宅均价仍将维持平稳,随着推盘量的增加,成交量或将有所上升。
01上月深圳网签4338套商品房 住宅占比七成
8月份深圳新房市场整体网签量连续三个月下滑。根据深圳中原研究中心监测,8月新房市场共网签4338套商品房,环比下跌16.2%,其中住宅占比维持在70%,公寓占比减少至25%,商办及其他占比上升至5%。一手豪宅量价持续下滑,共成交149套,环比下跌20.3%。
根据市场监测,8月访客量大幅回升,最后一周新房供应大增,公寓市场成交火爆,住宅市场成交也有所回升,9月新房市场有望止跌回升。
上月8个项目获批预售,12个项目入市
新房供应量方面,根据市场监测,8月新房市场共有8个项目获批预售,1个项目获批现售。其中,佳兆业君汇公馆、佳兆业金御雅园均为平湖佳兆业广场项目的备案名,即平湖佳兆业广场分三次获批预售。8月新房批售仍以住宅、公寓为主,公寓批售套数为6764套,是住宅批售套数的三倍。
8月份新房市场共12个项目入市,从开盘监测来看,天健天骄去化约80%,勤诚达正大城去化约75%,住宅项目去化率较高,而中洲湾项目公寓体量大,开盘去化约896套,是2019年以来开盘当天去化量最大的项目。恒大云居项目开盘到访客户近千人,但转化率较低,实际去化约200套。粤港澳大湾区中深圳地位突显,不限购不限贷的公寓产品去化加快,但工改公寓、商改公寓仍去化较慢。
7月底至8月初连续两周无一项目入市,市场一片沉寂,访客指数跌至谷底,8月中旬仁恒梦公园、平湖佳兆业广场等陆续入市,访客量有所回升,“8.18中国特色社会主义先行示范区”后,市场信心提振,另外新房供应大增,多个项目开盘到访超千人,新盘访客量明显回升,整体来看,8月访客指数大幅上升。
02新房住宅网签量下降16.3%
8月新房市场共网签4338套商品房,环比下跌16.2%,其中住宅占比维持在70%。
新房住宅供应小幅上升,仍处低位
8月获批的8个项目中,仅有5个住宅项目获批预售,且全部入市。8月新增住宅预售1846套,21.4万平,面积环比上升21.4%,推售住宅1846套,21.4万平,面积环比微涨5.4%。8月中下旬新房供应明显增加,但住宅供应只是小幅上升,相比二季度,8月的住宅供应量仍在低位。
一手住宅整体开盘去化五成
8月一手住宅整体开盘去化五成,较上月明显上升。其中,勤诚达正大城2019年来第二次新品加推,两次开盘均无任何折扣,8月入市的小户型住宅备案均价上涨了10%达到50700元/平,开盘去化仍较为理想,去化率约75%。另外,福田天健天骄项目采用公证摇号选房,开盘去化约80%,尽管福田区的中心地位被弱化,但福田的住宅供应非常有限,该区豪宅项目市场关注度仍较高。
新房市场整体网签量连续三个月下滑
8月新房住宅网签3038套,环比下跌16.3%,网签面积28.7万平,环比下跌17.4%。7月新房市场成交疲软,一直延续到8月中旬,8月中下旬开始住宅供应逐渐增多,后期成交量或将有所回升。
新房住宅存量连续四个月下降
截至2019年8月底,深圳全市新房住宅存量为228.1万平,根据过去一年平均成交量计算去化时间不到9个月,连续三月位于去化警戒线以下,且存量在持续下降。
龙华、福田、罗湖三区网签套数上升
从区域网签套数上看,龙华、福田、罗湖三区网签套数上升。福田区金领假日公寓网签量大幅上升,福田区总网签量上升了142.0%;罗湖区在售新房住宅少,8月网签套数仅19套,但环比上升了375.0%;龙华区随着壹城中心陆续网签,网签量大幅上升。
仅龙华、福田、光明、龙岗四区有供应
从十区网签面积及占比看,8月龙岗区网签8.68万平,占比最大,其次是宝安21%,龙华12%。宝安区万科星城、华强城两大热点楼盘住宅产品均已售罄,其网签进入尾声,8月宝安区的网签面积环比下降48.7%,占比减少一成。
从十区供应面积及占比看,8月十区中仅龙华、福田、光明、龙岗四区有住宅供应,龙华供应面积为10.38万平,占比接近一半。
4-6万价格段成交面积占比超五成
网签数据显示,8月4-6万价格段成交面积占比小幅上升至51.2%,4万以下成交面积占比与上月持平。8万以上价格段与6-8万价格段的成交面积占比有所调整,8万以上价格段成交面积占比减少至12.3%。均价8万以上、网签最多的两个项目是新锦安海纳公馆、宝能城西区。
6万+成交面积占比下降至23.5%
8月网签住宅项目共64个,其中有6万+成交记录的楼盘有19个,限价楼盘2个,8月无保障性住房网签。
8月新房住宅6万+楼盘共成交714套,占全市成交套数的23.5%;6万+住宅楼盘成交总面积为6.7万平,占全市成交面积的23.5%。
壹城中心三区成交套数最多 新锦安海纳公馆成交金额最大
8月网签数据显示,壹城中心三区网签261套,位居8月住宅成交套数TOP10榜首,其次是新锦安海纳公馆、仁恒四季园。
8月住宅成交套数TOP10共成交1669套,占全市成交套数的55%。
网签数据显示,新锦安海纳公馆网签246套,网签金额19.16亿,成交金额反超壹城中心三区,位居新房住宅成交金额TOP10榜首。成交套数第五位的项目吉祥悦府,由于均价最低,成交金额仅3.98亿元,排名跌至末位。
8月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计85.35亿元,较上月减少了19亿元。
8月鸿荣源住宅网签2.3万平,位居开发商成交面积TOP10榜首,其次是新锦安实业发展、仁恒置地。前三位开发商均仅一个住宅项目网签,第四位的佳兆业有三个项目网签。
8月TOP10开发商成交面积共计14.7万平,占全市成交面积的51%。
九月潜在计划入市项目12个
8月中下旬以来市场回暖,另外房企的资金监管趋严,融资渠道不断收紧,开发商推盘节奏或将加快,预计9月潜在计划入市项目共十二个,以住宅项目为主,具体项目入市时间有待进一步跟进。
03公寓供应量激增
《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布后,市场信心提振,开发商积极推货。8月有五个公寓项目获批预售,批售面积为29.57万平,为今年以来供应的最大的月份。
网签数据显示,8月全市商务公寓共成交1083套,环比下降21.24%;成交面积6.03万平,环比下降18.11%;8月公寓成交均价回落4.12%至57271元/平。
龙岗公寓成交面积占比最大
8月龙岗区受佳兆业城市广场项目备案影响,成交面积为1.59万平,为全市公寓成交最活跃的区域。南山和龙华分别以1.23万平和1.06万平的成交面积位居第二和第三。
8月南山区公寓成交均价环比回升14.73%至96726元/平,居全市首位。坪山区公寓成交均价环比下滑21.13%至28320元/平,这主要是受华谊兄弟文化城项目备案影响。
45-60㎡公寓成交占比持续回升
45㎡以下小户型公寓成交占比回落10.56%至42.75%,此面积段内凤凰智谷大厦为成交主力;45-60㎡的公寓成交占比上升8.17%至31.95%,此面积段佳兆业城市广场项目备案量最多;60-90㎡的公寓的成交占比上升1.87%至17.73%,此面积段内龙光玖钻备案量最多;90㎡以上的公寓成交占比上升0.52%至7.57%,此面积段内华润前海中心·悦玺为成交主力。
300万以内公寓成交占比超七成
从成交总价来看,8月成交价段的结构与上月基本一致。8月总价在100万以内的公寓成交占比上升1.32%至1.75%。总价在100万-300万之间的公寓成交占比为72.48%,环比下降0.75%,此价段内佳兆业城市广场、凤凰智谷大厦为成交主力。
总价在300万-600万的公寓成交占比为18.93%,环比下降0.42%,此价段内成交最为活跃的是龙光玖钻。
总价段在600万-1000万的公寓成交占比下降0.75%至2.31%。总价在1000万以上公寓成交占比上升0.60%至4.52%,此价段华润前海中心·悦玺成交较为活跃。
公寓TOP10项目成交量占六成
8月成交量TOP10榜单中,龙岗的佳兆业城市广场以174套的成交量位居第一名。公寓成交量前十榜单共成交714套,占全市成交套数的65.93%。
华润前海中心·悦玺为销售金额冠军项目
网签数据显示,8月南山的华润前海中心·悦玺项目共备案33套,成交金额为5.78亿元,位居全市公寓成交金额第一名。8月成交金额前十的公寓成交金额均在一亿元以上。
04豪宅成交量价持续下滑
8月有一个豪宅项目获取预售,为福田的天健天骄南苑,供应面积为6.71万平。另外宝安的都市茗荟花园项目也已经获取现售。
本月有一个豪宅项目入市,即天健天骄南苑。
8月一手豪宅共成交149套,环比下跌20.3%,成交面积为2.17万平,环比下跌17.4%。成交均价为98376元/平,环比下跌0.6%。
公寓类豪宅成交占比约四成
从区域来看,南山区一手豪宅共成交134套,成交面积为2.05万平,面积占全市比重为94.67%,南山的成交以宝能城为主;福田成交13套豪宅,面积共计0.09万平,面积占全市比重为4.09%。从成交均价来看,南山区成交均价为99099元/平,居全市首位。
分类型来看,本月住宅类豪宅的网签量为1.29万平,占比为59.7%,住宅类豪宅成交主力为宝能城。公寓类豪宅本月共成交0.87万平,占比为39.9%,公寓类豪宅的成交主力为华润前海中心·悦玺。
本月一手千万豪宅成交套数共成交98套,占总成交套数的65.77%。千万豪宅中,南山的华润前海中心·悦玺备案33套,位居8月豪宅成交量榜首。
1000万-2000万豪宅成交占比超五成
网签数据显示,8月1000万以下豪宅成交套数占比继续回落2.67%至34.23%。1000万-2000万价段的豪宅成交占比上升2.76%至55.70%,此价段内华润前海中心·悦玺和新天鹅堡的成交较为活跃。2000万-3000万价段的豪宅成交占比下降0.65%至4.70%。3000万以上豪宅成交占比上升0.56%至5.37%。