上市房企中报业绩披露逐渐拉开帷幕，8月28日，中国恒大（HK.3333）发布2019年度半年业绩：营业收入2269.8亿，核心利润303.5亿，净利润270.6亿，现金余额2880亿，各项核心指标均保持行业第一。
今年来，房地产调控加码，市场呈现降温态势，恒大业绩为何能实现逆市稳健增长？恒大总裁夏海钧在业绩会现场进行深入解答。
提问：怎么看今年的调控政策？恒大怎么应对？
夏海钧：首先，房地产调控有几个定位——房住不炒；稳地价、稳房价、稳预期。调控政策是一个组合拳。很多地产商在调控中遇到了困难。恒大这两年，我们认为发展很好。我认为一个原因是，恒大坚定执行了中国的房地产调控政策，把“民生地产”作为恒大做大做强的战略目标。
在产品设计上，恒大面向刚需市场，我们不做豪宅，所有产品中140平米以下的住房占比高达96%，都是面向刚需。恒大产品卖得好就是因为我们不做大户型、不做豪宅，也不拿地王。
业主的自住需求占了85%，大部分买了恒大房子的都是用来住的。这是我们成立之初到现在一直贯彻的，民生地产，房住不炒。近三年，恒大的拿地楼面价维持在1600-1700元/平方米左右，没有拿一个地王，坚决贯彻国家稳地价的目标。三年的销售均价都在10000元/平方米左右，保持稳定，没有大起大落。
恒大房价稳定原因，一是因为恒大有低价优质土储，二是恒大建筑、装修管理费用低。即便销售一万多一平，也能保证毛利率。恒大三年来坚决了贯彻国家调控政策，这也给公司带来可喜的成果。
因此，房地产企业一定要坚持房住不炒，满足刚性需求。要坚持三个稳定——稳地价、稳房价、稳预期，不要把自己作为房地产调控的坏典型。天天拿地王，肯定要调整。 像恒大一样，做房地产调控的模范生，行业就会稳定、健康发展。
提问：上半年完成6000亿目标的47%，有信心完成全年目标吗？
夏海钧：上半年恒大实现销售2818亿，完成6000亿目标的47%。下半年恒大的可售货值约8000亿，按保守的40%去化率计算，下半年销售额在3200亿以上，我们认为完成目标是没有问题的。
提问：上半年三四线城市明显降温，会否对公司销售造成影响？
夏海钧：公司于2006年开始全国布局，率先进入二线省会城市，2009年超前进入经济发达的三线城市，2016年成为全国第一房企后，我们大举回归一线城市，通过差异化战略完成土地储备布局。公司土地储备3.19亿平方米，66%在一二线城市，34%在三线城市，且是GDP在1000亿以上、人口100万以上、有产业支撑、有高铁高速公路通达的经济发达三线城市，因此不会对公司销售造成影响。举个例子，恒大在上海附近的三线城市启东拿地9000多亩，受上海城市圈辐射，项目90%都是上海的客户群体。
此外，公司第二个拿地策略是以并购为主，盘活经营困难的二手项目，帮助化解行业风险和金融风险。今年上半年，恒大在全国范围内大概有200多个项目是通过并购拿到的，占新拿项目的54%。未来恒大拿地还将以并购为主。选择以并购取代在一手市场招拍挂是因为，恒大坚决执行国家的房地产调控政策，不通过大地产商资金密集型的举牌推高楼价。此外，恒大通过并购中小房地产企业资金不能支撑的项目，既能以便宜的价格对土地进行充分的补充，又能有效的化解金融风险。
提问：当下楼市正在降温，是否已经触碰到行业的天花板？
夏海钧：我此前也提过房地产市场的“大饼理论”，15万亿就是天花板了，最大的机遇是大饼里市场份额的变化。五年后，1万亿左右的销售规模才能跻身TOP3房企。
目前三大龙头房企市场占比12.6%，随着行业集中度进一步提升，预计到2023年市场占比超20%。按全国年销售15万亿计算，2023年前三房企销售额将达3万亿，前三甲每家销售达1万亿。龙头房企将持续抢占市场份额，强者恒强的行业格局仍将延续。
中国房地产未来健康发展，有三个关键因素：
一、中国的城镇化率仅50%多，欧美达到80%，我们还有20%的增长空间，每年增长1个百分点就是1400万人口进城。
二、人均居住面积，中国39平方米，欧美80平方米，这个增长空间就是我们的需求。
三、旧城改造，20%的老房子要拆掉，每一个地产商将来都不能回避这个问题。
提问：今年恒大仍然是“利润王”，为什么能取得这么高的利润？
夏海钧：超前的土地储备战略、独特的标准化运营模式和集约化采购模式、不断提升产品附加值是恒大盈利能力持续提升的主要原因。
恒大于2006年开始全国布局，率先进入二线省会城市，2009年大力布局三线城市。2016年成为全国第一房企后大举回归一线城市，通过差异化战略完成土地储备布局。
超前的土地储备战略使恒大获得大量低价土地。别人拿地价五六千元/平，恒大是1600元/平。
同时，通过统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式和集约化采购模式，有效控制成本，实现向管理要效益，并大力打造精品产品，不断提升产品附加值。
标准化运营让恒大成为地产界的麦当劳。恒大有三条生产线，一是高端有恒大华府，二是面向普通老百姓的刚需产品如恒大雅苑、恒大城，占比70%，还有一部分的旅游产品。按照这个模式去拿地，产品设计都是在总部拿到的，每年年头进行一次材料采购，建筑材料、装修材料只有市场价格的20-30%，流通环节的费用全部挤掉，有人开玩笑说恒大的成本控制是“干毛巾也能拧出水”。
此外，恒大坚持民生地产战略，产品定位刚需、性价比高，赢得了主流市场的青睐。目前恒大140平以下的产品占比96%，上半年精装房售价10756元/平，扣除精装修约10000元/平。一套100平恒大住房，首付三成、贷款70万、30年期，按基准利率月供仅3700元左右，满足了老百姓的住房需求。
在拥有3.19亿平方米土地储备之外，恒大未纳入土地储备的旧改等项目的建面高达7012万平米，合计可提供约5万亿的可售货值。庞大的低成本优质土储将为恒大利润持续稳健增长提供强有力保证。
提问：深圳建设先行示范区，能不能介绍一下恒大在深圳的布局？
夏海钧：恒大很幸运，2016年决定回归一线的时候重点布局的就是深圳。2016-2019年我们在深圳大规模进行了旧城改造的土地储备，目前在深圳有48个项目，规划的建筑面积3124万平方米，在深圳的各个区星罗棋布，总货值是1.24万亿，这也印证了我们超前的土地储备战略。
未来，恒大一定会把深圳的项目开发好、运营好，为社会主义先行示范区的经济发展和城市面貌更新作贡献。此外，我们的新能源汽车、文化旅游、健康产业也会在深圳布局落地，恒大将成为深圳建设社会主义先行示范区的重要支持力量。
本文来源：网易房产深圳
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