南都讯 记者张小玲 物管中标应由全体业主投票决定，而不只是进入政府招标平台；街道办不应介入太多业委会事务，包括换届选举等，成为“管家”；业主投票门槛应降低而不是提高。对即将提交市人大常委会审议的物管条例草案稿，深圳多个小区业委会及业主也向人大提交一份“修改建议书”。
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建议物管中标 由全体业主投票决定
于2017年启动修订《深圳市经济特区物业管理条例》“修订征求意见稿”，期间历经征求意见、人大审议等，几易其稿。深圳市六届人大常委会第35次会议将于今日召开，会议即将审议《深圳市经济特区物业管理条例》(草案稿)。
对此次即将审议的物管条例草案，深圳市多个小区业委会及业主向市人大提交了一份“修改建议书”，提出了10多条修改意见。市人大代表杨勤认为，深圳市业主代表们提出多条修改意见，人大此次也多次调研。杨勤认为，法要立得住，行得通，用得好。
截至目前，全市共有住宅小区3597个，其中成立业委会的小区1476个，约占41%，采用物业服务企业管理的住宅小区3511个，约占97.6%，全市共有物业服务企业1933家。
“修改建议书”提到，提交审议的物管条例草案规定，业主大会选聘物业服务企业应当公开招标，鼓励业主大会通过区住房和建设部门建立的物业服务招投标活动平台选聘物业服务企业。由政府财政性资金支付物业服务费的物业，其管理单位选聘物业服务企业时，相关标准和程序按照政府采购的有关规定执行。
景洲大厦业主大会负责人邹家健则认为，业主大会选聘、续聘物业服务企业应当公开招标，招标的方式和是否委托第三方进行招标由业主大会共同决定。选聘、续聘物业服务企业，实行评标、定标分离。由政府专家库抽取物管专家和业主代表共同组成评标小组，从报名的物业服务企业中评选出3家，提交给业主大会，由小区全体业主通过投票表决方式共同决定中标单位。
“物业管理是一种有偿的商业服务，是业主花钱购买有偿商业服务，不是政府采购项目，政府应把握好市场的边界和政府的角色定位。”邹家健认为，深圳人大修订物管条例，应严格按照国家行政许可法规定，不强制介入、干涉属市场自行调节的小区民事事务，把住宅小区物管选聘权回归市场民事主体，由小区全体业主投票表决共同决定。
业主出钱选物管，究竟应该由谁说了算？邹家健认为，深圳为何要坚持由几个专家和几个业主代表关起门来替全体业主作主？是几个人更容易被操控，还是全体业主投票更显公平公正？
北京盈科深圳律师事务所律师、高级合伙人陈德福则认为，物管公司与业主大会之间的合同是平等主体之间的有偿商务合同，如何制定、约定是平等主体之间的民事事务，应体现平等互利原则。条例草案规定物业合同的签定，包括费用都有规定，不符合同法的基本原则，也容易产生权力寻租空间，比如更换物业需经街道办同意、批准，还要进入政府招标平台，如果还没有办法确定，则要抓阄确定物管，这回到比较原始的状态。
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有的业主不在深圳 建议投票权过半数就同意决定
作为业主代表，长城二花园业委会主任陈寅生参与了物管条例的修订过程，陈寅生则认为，深圳物管条例修订进行多年，2007年条例规定，召开业主大会一半以上业主投票就可以实现业主大会合法有效，通过事项只要与会业主三分之二即可，而现在提交人大审议的条例草案稿则规定业主大会作出规定要符合法律规定，而物权法则规定业主大会必须全体业主一半以上通过，重大事项则需三分之二才能通过，这样更加难操作。陈寅生说自己做了10多年业委会主任，深圳移民城市租房多，很多业主不一定在深圳，基本上做不到重大事项的三分之二到场。
邹家健也认为，这提高了业主投票要求门槛。深圳出租房多，空置房较多，加之业主流动性大参与度较低，很难实现业主大会表决事项为全体业主的“双过半”或“双三分之二”的比例。物管立法应切合深圳实际接地气。
深圳市有不少小区承租户居多，而业主则寄居各地，甚至海外。经对部分小区的业主大会数据对比显示，如果按照与会业主人数和与会业主所持投票权数符合法律规定比例计算，业主大会将无法召开。该条款若不修改，可能导致全市业委会难以召开业主大会而名存实亡、物业费“低价低质”僵局难以市场化突围、住宅小区从老化失修到历久弥新的居住梦想难以实现。
“修改意见书”提出，除本条例另有规定外，业主大会会议作出决定，应当经与会业主所持投票权数过半数且与会业主人数过半数同意。
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建议对车库、车位规定暂搁置 待民法典物权篇出台后再修订
对车位车库等规定，提交审议的条例草案则提出“属于建设单位所有的车位、车库，其使用规则不应由业主大会或者全体业主与建设单位协商确定。”对此，“修改意见书”提出修改意见，认为属于业主共有的车位、车库，其使用规则由业主大会或者全体业主决定。邹家健认为，《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条规定房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。因此，依法并不存在属于作为商品房开发的建设单位所有的车位和车库的问题。
《物权法》、《深圳经济特区不动产登记条例》均规定物权法定，未经登记依法不产生物权的效力。条例第八十八条规定允许建设单位转让或与业主约定使用与上位法相矛盾，也与《深圳经济特区房地产转让条例》的规定相冲突。邹家健认为，鉴于目前全国各地对车库、车位权属争议较大，如无法与社会各界达成一致，建议将有关对车库、车位规定暂时搁置，待我国民法典物权篇出台后再作修订。
北京盈科深圳律师事务所律师、高级合伙人陈德福也认为，对配套设施，国家法律规定有公建还有配建，配建是由开发商配建的公共设施，包括车位等配套，深圳市房地产转让条例规定房地产转让时配套设施要一并转移，配套设施在法律上不存在约定的问题，小区除产权中心颁证的专有部分外，所有均属公共配套建设项目，其权属于全体业主。但在物管条例送审稿中，则提出可以通过约定来允许建设单位保留车位、人防设施等。
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建议行政机关不应过多介入
“物管条例立法的宗旨是业主自治、专业服务、政府监督指导相结合。”北京盈科深圳律师事务所律师、高级合伙人陈德福认为，但即将提交市人大常委会审议的物管条例草案看不出业主自治，规定大量街道办对业委会事务的介入，包括物管承接、业委会换届选举、物管与业主之间的争议等，这些都属于大量的民事纠纷，行政机关不宜介入，这样介入的结果导致街道办成为物管的“管家”。
“修改建议书”建议修改，业主委员会任期届满前六个月，业主委员会应当组织换届选举，并报告区主管部门和物业所在地街道办事处。换届选举应当在任期届满前三个月完成。
在任期届满前三个月尚未完成换届选举的，物业所在地街道办事处应当组织或者监督业主委员会组织换届选举，并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。
“条例规定街道办事处负责业主委员会的换届选举工作，不仅极大限度的增大了街道办事处的行政工作负担，而且势必将小区业主在物业管理活动中的各种矛盾直接指向政府部门。”在陈德福看来，从目前业主大会运作实际情况来看，不少街道办事处要求召开业主大会需要事先征求街道办事处的意见，甚至连业主大会议程、表决的议案都要事先获得街道办事处的批准。
本文来源：南方都市报
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