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深圳不再“官宣”楼市均价 放开限价前奏?

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近日,深圳不再公布官方楼市成交均价的消息引发市场热议。

事实上,自今年4月起,深圳市房地产信息平台便不再公布新房的成交均价、成交总金额,及依面积区间分类公布的成交均价、总金额等具体信息。

和官方成交均价一同“销声匿迹”的还有哪些信息?为何不再公布相关数据?对置业者有何影响?中证君带你科普一下。

深圳不再公布官方成交均价

此前,由深圳市房地产信息平台公布的每日、每月新房、二手房成交均价、成交金额等房地产市场各项数据,作为唯一由深圳官方公布的房地产成交数据备受市场关注。

然而,据媒体报道,今年4月深圳机构改革后,深圳市房地产信息平台入口由原深圳市规土委官网改为深圳市住建局官网,此后,该平台不再公布新房的成交均价、成交总金额,以及依面积区间分类公布的成交均价、总金额等具体信息。

全新的深圳市房地产信息平台上公布的数据仅包括成交套数、成交面积、可售套数、可售面积,以及“一房一价”等。二手房方面则仅公布成交套数和面积,成交价格则至今未见公布。

深圳市住建局回应

由于深圳市房地产市场规模有限,成交价格水平易受结构性影响,直接公示有关价格信息并不能很好的反应市场的真实情况。根据深圳市房地产宏观调控的要求,为了更为准确地反应房地产市场的运行情况,参考其他兄弟城市的做法,深圳市住建局在做好房地产预售项目“一房一价”价格公示的基础上,不再公布汇总后的成交金额及均价信息,有关市场情况以国家统计局每月公布的房地产价格指数为准。

深圳市住建局同时表示,一手预售住宅户型信息是根据房地产预售测绘生成的参考数据,在实践中并不能完全与交付情况相符,为避免对购房者造成误导,经研究,该局不再公示有关户型信息,套房户型以购房者实际查勘为准。以上调整是为了更好的反映深圳市房地产市场的整体情况,是房地产宏观调控措施的组成部分。同时,深圳市住建局也将根据市场运行的实际情况,适时发布有关信息。

限价政策或将退出

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,与房价水平一同“消失”的,还有新房预售时由测绘生成的户型信息。未来,套房户型及面积以房屋交付以后的实际查勘为准。

由此,市场也无法据此来计算每月的新房成交均价,以及各面积段、各区域的简单均价。未来,了解深圳商品住房价格的唯一途径,就是国家统计局每月发布的房价指数,包括新房和二手住房同环比变化。

中原地产首席分析师张大伟表示,中国房地产市场的价格数据存在一些问题,民间机构随意发布数据,官方数据缺失,房地产调控的依据很多依赖均价,然而,对于一二线城市来说,市场均价意义越来越小。

“目前,深圳每年的新房成交面积大概在300-400万平米,仅占全部住宅成交面积的35%。再考虑到商务公寓等”类住宅“和人才住房供应,新房的成交占比更低了。因此,就像官方解释的那样,如果少数单价高、体量大的新盘入市,新房均价很容易被一下子拉高。” 李宇嘉指出,近年来新房供应呈现出两个特点,一是整体价格开始走高,二是高价盘和低价盘两级分化。

“新房整体均价走高,主要原因是2016-2017年‘地王’频出,整体地价水平上了一个台阶。”李宇嘉补充道,2018年以来,尽管“限地价”常态化,“地王”少了、土地溢价率也降低了,但整体地价水平依旧在高位徘徊。加上,城市更新的成本越来越高,于是造成新房“豪宅化”趋势。另外,深圳低价新盘集中在龙岗、坪山和光明等外围区域,南山等主城区基本都是高价区域,新房价格“两极分化”明显,导致供应均质性较差。

李宇嘉指出,当前,“稳预期”上升为调控战略,客观上需要更有代表性、能准确反映价格走势的指标。基于“同质可比”(同品质、同片区、同户型)原则计算的房价指数,消除了房屋的异质性,更能反映市场整体走势,也是全球房价披露的一般规则。因此,国家统计局公布的房价指数,基于国际房价统计的一般规则、兼顾平滑异质性影响,更能反映房价变动趋势。

同时,李宇嘉表示,深圳不再公布新房价格,还有一个难言之隐,就是自2016年10以来,控制新房价格稳定的调控目标越来越难以支撑了。2016年以来地价上涨,外围房价也在上涨,客观上倒逼房价上涨。借助延缓高价盘入市、“高低搭配”入市等,简单均价能够维持在2016年10月份的水平。但是,当新房实际均价越来越高,绝对的低价盘已经很少,维持简单均价不涨的承诺越来越脆弱。

不再“官宣均价”有何意义?

李宇嘉指出,深圳不再披露新房均价是第一步,未来,随着长效机制建立,限价政策或将退出。“当然,这并不意味着中短期内房价就可以随意上涨,而是明确波动区间的目标后,地方政府基于主体责任和‘一城一策’的自主决策和调控。类似深圳,未来新房供应60%是保障房及人才住房,如果这部分供应通过每一宗地块配建能够保证,价格将会适度放开。”。李宇嘉说到。

“兄弟城市”曾有类似操作

值得注意的是,2018年7月,由广州住建委主办的房地产交易数据查询平台“阳光家缘网”亦出现类似情况,即看不到项目的销售均价信息。

有媒体报道称,阳光家缘网上原有的当日已售套数、已售面积、退房套数,累计已售套数、面积、均价,以及未售套数、面积等几项数据,去年7月11日起均未能正常显示。

随后,广州市住房和城乡建设委员会回应称,由于广州市“阳光家缘”网站此前每日公布的部分数据信息,较易被片面解读、炒作,不利于稳定房地产市场预期。为进一步规范房地产信息发布管理,增强信息发布和数据解读的权威性,现将广州市房地产市场信息的发布形式调整为定期发布和解读。同时,对于炒作渲染房价上涨、散布虚假信息的行为,广州市宣传、网信、住建、工商、公安等部门将加大联合打击力度,营造良好的舆论氛围,促进广州市房地产市场平稳、健康发展。

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