网易房产讯 受房贷利率回调等多项利好因素，购房需求在4月份得到释放。16日，国家统计局发布的房地产市场数据标明，一二线回暖迹象明显。楼市“小阳春”里，深圳楼市豪宅市场却呈现完全不同的一面。
5月16日，位于南山华侨城的新天鹅堡三期进行线下开盘选房。项目当天共推售1110房源，均为住宅产品。项目整体备案均价12.5万/㎡，价格区间为10.2-14.5万/㎡，总价在1244-1791万之间。截止至当日14：30，根据最新销控表显示，项目共成交159套，去化率仅14.3％。有业内人士感慨，华侨城地产遭遇了创立有史以来最惨淡的一次开盘。
追溯至2016年6月3日，新天鹅堡首次开盘，当日销售超百亿，创下当时深圳楼市单盘销售金额新高。2017年二期开盘，推售474套住宅，当日去化超八成。明星楼盘开盘遇冷，远在多数人的意料之外。
有数据表明，近期深圳号豪宅市场成交向好。根据深圳中原研究中心统计，4月深圳有三个豪宅项目入市，开盘去化整体也达到约七成。
4月13日，福田现房豪宅绿景红树湾壹号·宽玺开盘，推出B座252套住宅产品，户型为178-242㎡3-4房大户型产品，。项目当天到访约260批，去化约176套，去化率约69.8％。
4月23日，蛇口滨海片区豪宅半岛城邦四期推售599套带装修住宅，建面约87-137㎡1-3房。据当天销控表显示，项目共成交460套，去化率达到76％，成交金额61亿。
新天鹅堡三期开盘前的认筹数量已经预示了销售结果。5月7日，深圳华侨城房地产有限公司公示销售方案，并启动线下诚意登记，至5月14日上午，新天鹅堡三期确认有效认筹号仅263个，认筹比约23.7％。与其同期入市的楼盘有蛇口豪宅区的半岛城邦四期，项目推售599套房源，认筹数客户689个，认筹比约115％。
华侨城新天鹅堡三期爆冷，老牌豪宅片区渐渐追不上豪宅新贵片区的论断四起。
豪宅价格卖豪刚产品 刚需买不起富豪看不上
深圳华侨城是深圳传统的富人区，虽地处繁华的南山，出入却十分安静，片区配套醇熟，拥有绝佳的城市资源以及景观资源。华侨城拥有多个豪宅组团，其中新天鹅堡是波托菲诺组团的最新产品，由华侨城开发，此次推售为新天鹅堡三期产品。
新天鹅堡三期位于南山区华侨城侨香路与香山东路的交汇处，占地面积约4万平方米，总建面近30万平方米，其中，住宅面积13.65万平米，自带商业面积4.33万平方米。项目共规划建设有4栋住宅塔楼，建筑高度达到170米左右，呈半围合状，最小楼间距超过40米。
业内人士普遍认为定价过高、产品定位有误，是导致此次新天鹅堡三期去化不理想的最直接原因。
自媒体樱桃大房子指出，新天鹅堡三期的产品不符合市场需求。新天鹅堡一二期已于2016年和2017年入市，推售的均为大户型产品。其中一期入市推售3栋高层共计315套房源，为300-600平户型，二期推售2栋超高层共计474套房源，为260-290米户型。
三期推出的为117-123㎡刚改产品，跟豪宅搭不上边，4梯6户，户型无赠送，实用率并不不高。她指出，深圳豪宅的共同特征是户型越大，单价越高，小户型在豪宅社区里最不受欢迎，且升值慢。项目户型小，定价过高，大部分第一次刚改买不起这么高价的房子。资深地产人士永高指出，华侨城片区一直都不怎么涨价，这个价格在二手房中有太多的选择。
学区短板 老牌豪宅区房价上涨动力不足
学位是新天鹅堡三期的一大短板。项目目前学区规划内为华侨城小学和华侨城中学（具体以教育局公示为准），历年应试排名并不靠前。
有业内人士分析，华侨城相比较其他豪宅片区，缺少名校加持，这也是片区房价跑不赢香蜜湖片区的一大原因。
数据显示，2006年，华侨城片区的老天鹅堡三期入市，小高层均价2万/㎡，洋房均价2.5万/㎡，为当年同等产品的最高价。当前，老天鹅堡三期小高层二手房成交价为10万元/平，洋房二手房挂牌价格均价12.5万元/平，13年期间涨幅仅5倍。与其同期入市的半岛城邦一期二手房13年间房价涨幅接近13倍。
“13年间，深圳顶豪、南山顶豪波托菲诺，现在沦落到普通豪宅（现在顶豪都要20万+），房价年均涨幅仅为46%（楼盘开盘均价）”，有业内人士指出，这个涨幅远不如其他豪宅项目，甚至仅仅是深圳全市房价的平均涨幅水平。
根据链家网信息，同区域的次新房香山美墅果岭二手房目前挂牌均价约10万/平，近期成交的一套均价为79944元/平。
此外，华侨城片区拥堵的交通，以及物业管理水平等也一直被购房者所诟病。老牌豪宅区华侨城的光环逐渐黯淡，与此同时，蛇口、深圳湾、宝安中心区等豪宅新贵片区正在崛起。
华侨城销售数据是个谜？深圳旧改疑似停工
比之新天鹅堡三期销售惨淡，其开发商华侨城近期备受关注的还有其“销售数据”。
实际上，总部位于深圳的华侨城集团，一路走来都并非外界眼中的“传统房企”，而是以文旅+房地产开发运营的综合形象行走于江湖。不仅如此，有意淡化自己的房地产标签的华侨城，在2018年的财报中也没有公布其房地产“销售数据”。
根据华侨城2018年财报，全年实现营业收入481.42亿元，同比增长13.7%；利润总额154亿元，同比增长20%；房地产开发业务方面，2018年共计签约销售206.18万平方米，实现营收280.45亿元，同比增长20.06%，毛利率68.79%，同比增长13.54%。
因此，在4月份的股东会现场，便有股东对数据披露不完整表示不满和质疑，认为作为公司最重要的主营业务，华侨城财报中却缺失了这一板块的年度销售金额、签约单价、拿地价格等关键数据，多家机构给出的所谓销售金额统计数据更是无一相同，这无疑会让市场对华侨城的认识和定位产生动摇。
尽管华侨城管理层表示，未来将会加强信息披露的管理并且2019年也将逐步在月度、季度披露更多的信息。但随后在华侨城2019年的一季度财报中，华侨城其实也仅是公开了其新增土地储备的数据情况。
另一方面，在刚刚过去的2018年，华侨城也被指出一边大手笔买买买，一边却又不断地卖卖卖。除了在土地市场的积极开拓外，华侨城去年也在频频转让公司资产。
具体到深圳，有数据显示，华侨城集团2018年挂牌出售和进行预披露的资产约18项，当中被纳入出售计划的房地产项目多数位于北京、上海、深圳和成都等一二线城市，而两个深圳项目分别是深圳市万霖投资有限公司和深圳市协豪房地产开发有限公司的100%股权。
公开资料显示，早在2015年，华侨城以28亿元价格从深圳市花伴里投资股份有限公司手中收购恒祥基51％股权，并更名为华侨城城市更新，作为华侨城旗下旧改平台，协豪地产为华侨城城市更新子公司。
华侨城在当时的公告中称，通过股权收购参与进深圳城市更新业务，是一种新模式也是华侨城业务拓展的新尝试。
而2017年8月18日，深圳市万霖投资有限公司正式更名为深圳华侨城东部开发有限公司，原总经理李江波退出，由华侨城东部公司总经理周平接任，华侨城收购资产包就是位于坂田的大贸工业区旧改。
一年后的2018年7月，北京产权交易所披露，深圳市协豪房地产开发有限公司100%股权被挂牌转让，转让方为深圳华侨城城市更新投资有限公司，为深圳华侨城股份有限公司旗下公司。
随后在10月31日，北京产权交易所再发布消息称，深圳华侨城东部开发有限公司拟转让深圳市万霖投资有限公司100%股权及4亿元债权，底价约为15.79亿元。
到今年3月份，有媒体踩盘华侨城的该坂田旧改现场发现，项目地块已经平整，但工地大门紧闭，现场没有任何施工迹象，疑似停工状态。
本文来源：网易房产
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陈汝敏_NO8613
