房企业绩小阳春之忧：头部房企销售放缓

房企们陆续交出2019年前4月的阶段性成绩单，在楼市小阳春成色不足的背景下，各大房企的整体销售额仍实现上涨。

克而瑞地产研究中心发布的房企1?4月全口径销售额排行榜中，TOP100房企单月业绩规模较去年同期同比增长16.6%。从1?4月整体的业绩表现来看，按照权益口径，百强房企2019年至今的累计销售规模同比微增3.6%。

房企销售业绩水涨船高，百强房企的入选门槛亦随之提升。其中，TOP10房企权益金额门槛为448.6亿元，同比增长13.4%。TOP30房企和TOP50房企的权益金额入榜门槛为225.9亿元和126.7亿元，分别同比提升24.8%和10.7%。

业绩增长并不能完全掩盖行业所面临的隐忧。中原地产首席分析师张大伟分析认为，虽实现上涨，整体对比过去数据，2019年前4月房企销售涨幅明显放缓，龙头房企销售规模出现同比下滑。

随着调控的持续深入，下半年的行情将如何表现，销售增幅能否延续，目前仍然存疑。

一二线房企表现各异

一线房企销售退烧，二线房企加快赶超速度成为前4月房企业绩的最佳写照。

在头部企业中，碧桂园、万科、恒大依然占据前三强的位置，但增长速度放缓。

2019年1?4月，万科累计实现合同销售金额2096.1亿元，同比增长6.86%；碧桂园合共取得权益销售1672.3亿元，同比微降4.8%；恒大累计实现合约销售金额约达1780.1亿元，同比下降19.24%，完成了6000亿元目标销售额的29.67%。

同前三名的增速相比，在销售榜单位列第四、第五的保利发展和融创中国在今年前4月销售额同比增长分别为23.19%和11%，但同去年相比，增速也明显下滑，去年同期，这两家房企销售增速分别为42.79%以及74%。

事实上，房地产行业进入下半场，多数房企不再强调速度，转向对利润率的关注。

综合2019年各家房企制定的销售目标看，龙头房企控速最为明显，碧桂园和万科并未公布明确的业绩目标，恒大提出了6000亿元目标，同比上升9%，万科的回款目标有所下降，为6000亿元。一向激进的融创，2019年销售目标同比增幅也没有超过20%

龙头企业增长乏力，中小房企仍在加快发展步伐，力图弯道超车。亿翰智库分析指出， 1?4月销售数据，TOP31?50梯队业绩增长最为明显，同比增幅达到50.8%。其中，国瑞置业、首创、建业同比增幅为171.30%、70.60%、63.4%。

广州本地一家房企的内部人士向时代周报记者表示：“其实我们计划要明年达到千亿，所以今年起码要六七百亿。”而在2018年，该公司的销售额为400多亿，公司IT已将把公司所有电脑桌面都设置成携手冲击千亿的画面。

“根据市场目前情况来看，今年差不多能实现500亿元的销售，要想完成六七百亿的销售额，并不轻松。”上述房企内部人士表示。

苏宁金融研究院高级研究员顾慧君向时代周报记者分析：“房地产行业在经过二十年的高速发展之后，将进入行业增速降档的发展新阶段，对企业的投融资能力、运营能力提出了更高的要求，整个行业向头部集中的趋势比较明显，留给中小型房企的发展空间大大限缩。”

值得注意的是，TOP10里国有企业增速加快，保利、中海、华润到招商、金茂，增速会相对优于TOP20民营企业。

顾慧君指出，在金融去杠杆和房地产行业面临较多的发展限制的背景下，民营企业在融资渠道、融资成本上相对于国企不占优势，对行业发展的判断相对于国企也更为保守，因此逆势拿地、逆势扩张的动力不如国企。

不过，也有部分企业同比业绩下滑较明显，其中华夏幸福跌出销售额前十行列，位列第21位，中国金茂因销售额的减少排名滑落至19位。

2019年依然将是“小年”

易居（中国）首席执行官丁祖昱向时代周报记者指出：“目前房地产企业仍然采取高周转策略、多揽地的策略，虽然整体市场存在压力，甚至有的城市在回落。但是因为这些房企本身今年的货量就比去年同期要高，所以增长也是很正常的。”

事实上，随着市场的不确定性因素加大，积极推案、加大营销力度、回笼现金，成为房企共同选择。

在万科2018年的业绩发布会上，首席运营官张旭就明确表示，要把每一天当成卖楼的好日子。今年3月，恒大所有在售项目，包括住宅、公寓以及写字楼，均可有9折优惠（受备案价影响价格除外），商铺8折优惠。

泰禾在2月发起“1号抢收计划”， 在北京区域加大了营销力度，并用降价促销和高佣金广征经纪人。

为加快销售，阳光城亦在4月份发起“抢收计划”……

顾慧君表示，房地产市场结构分化比较明显，在三线以下城市放缓的同时，一二线城市的房地产市场回暖，带动相关房地产企业销售逆势增长。

易居研究院发布报告显示，2019年1?4月，受其监测40个典型城市，其新建商品住宅成交面积累计成交面积同比下降2%，其中一线城市累计同比增长38%。

回首2019年前4月，房企业绩上涨成行业主基调，销售端的热度能持续多久？2019年后市又将如何演绎？

张大伟向时代周报记者表示，整体看，4月部分城市楼市活跃度相比3月有所降温，预计房企在未来5?6月的销售数据依然压力非常大。

克而瑞分析报告指出，2019年全国层面的房地产政策面将维持平稳，但各地方的调控政策将呈现分化态势。从销售来看，2019年依然将是“小年”。

“房地产行业今年后市如何，还取决于宏观经济的走势，如果宏观经济的走势相对比较有韧性，房地产行业的政策环境不会放松，维持既有的增长速度就会比较困难；如果宏观经济的走势比较严峻，不排除限缩房地产行业的政策会边际放松，在这种情况下房地产行业维持现有的增速是有可能的。” 顾慧君说。