三四线房市调研：人口虽减少但仍有刚需托底

（原标题：三四线房市调研：人口虽减少但仍有刚需托底）

“四大煤城”指的是黑龙江省的四个地级市：鸡西、鹤岗、双鸭山、七台河。因为其在新中国建立后源源不断的向国家供应煤炭等资源，为整个国家的工业化发挥着非常重要的作用，一时间风光无两。

然如今，这四座城市有三座城市分两个批次被确定为资源枯竭型城市（县、区）。其中，双鸭山与鹤岗位列同一批次，但这两座城市的经济却有着不同的特点，尤其是在房价这一老百姓感受最为直观的方面。与鹤岗人“着急脱手房子，卖个萝卜价，赶紧走人”不同的是，第一财经记者在双鸭山观察到，尽管也有低价房源，但显然没有那么夸张，甚至还有回暖之势。

回暖的房价

“哪会有鹤岗那种便宜的房子呀！”双鸭山市双兴福悦湾小区的一个业主对第一财经记者这样说。由于要到外地发展，即便是不舍得，该业主也还是决定卖掉这套房子。68.8平米精装修的房子，只要27万，折合每平米3900元。

她说，这样的价位，在市里面算是中等偏上。主要在于该小区是学区房，有公立幼儿园，旁边就是中学。

位于双鸭山市中心地段的星之舟家园，交通便利，物业、配套完善。三年前，房价在4000多，现在3500元左右。“这旮旯是最贵的，别的地方比这里便宜一些。”一位中介说到。至于未来房价，“指望往上涨的话不太可能，不过，要掉价也掉不到哪里去。”

双鸭山市南市区，俗称“南小市”，是黑龙江省最大的棚户区，2009年，当地政府着手实施棚改工程。在这里，房价最低在每平方米1000元左右，价格高一些的达到1500~2000元，学区房甚至达到2700元。除此以外，当地还有一些高端小区，价位能够达到4000元上下。

双鸭山房地产人士杨双林（化名）对第一财经记者表示，跟鹤岗的情况差不多，双鸭山现在的房子要想涨价是很困难的，但掉价也掉不到哪里去，因为已经到底了。这五六年来，双鸭山的房价，比较好的楼层能够达到3000多元，顶层也就1200~1400元。如果是临近学校的学区房，价格要明显比平均价贵一些。

杨双林回忆称，双鸭山房价最高的时候是在2012年，也正是从那时开始，房子多了起来。如今，虽然有些楼盘也有所缩水，不过价格还是有一定支撑的。他举例说，市里面三楼的房子，要是业主不着急出售的话，原价1平方米2280元，可以要2500元。如果着急卖的话，可能2200元就会卖了，也就是一平方赔将近100元，100平方也才不到1万元。“这个价位是有人买的，这说明市场还是存在活跃性的。”

对于整个双鸭山市的房地产情况，杨双林认为，房子整体还是能够保持原来的价位，当然有些也有所降价，因为楼多了，市场有些饱和了。“跟鹤岗的情况一样，这里的人口也在外流，楼价也不行。不过，学区房还可以，因为孩子要上学，村镇里面的人会考虑到县市购房。”

对于房价回暖，当地一位房产中介对记者表示：“（双鸭山的房子）还是有人买的，市场流动性也可以。”

经济是根基

双鸭山市，因煤而兴。之所以得此市名，坊间解释称，因境内有两座山，形如双鸭，故名。

靠着丰富的煤炭资源，双鸭山市为新中国工业建设提供了充足的动力。但在经历过煤炭发展“黄金十年”之后，由于连年亏损，龙煤集团不得不组织分流减员。而这个时候，长期的开采使得双鸭山市区主体煤炭资源也面临枯竭，部分煤矿关闭破产。

从数据来看，如今的双鸭山正在慢慢复原。双鸭山市总面积2.2万平方公里，根据2017年双鸭山市国民经济和社会发展统计公报显示，该市2017年末，户籍总人口为142.3万人，比上年减少2.3万人，户籍人口城镇化率达到66.25%。此外，60岁以上人口占全市总人口的比重为20.92%。

再从经济规模来看，根据双鸭山近3年的政府工作报告，可推算出2018年，双鸭山市GDP为492.3亿，同比增速为5.2%。

双鸭山GDP统计（2016-2018）

数据来源：双鸭山市近三年政府工作报告

房价的背后是当地经济的折射。双鸭山历经经济下行之后，近三年来，全市的经济逐步实现企稳上升态势。

当地政府正围绕市场、政策、产业项目，把现代煤化工、粮食和绿色食品深加工、石墨及新材料、旅游、电商、畜牧、特色种植作为转型发展的主导产业。

当地一位从事农产品深加工的企业负责人对记者表示，黑龙江一些产业只处于整个生产加工链的原料端，占全产业链5%~10%的利润，经济形势要是不好的话，肯定会受到比较大的影响。如果把这些原材料就地加工成大米制品、豆制品，那么黑龙江的经济就是另一番天地。

当前，双鸭山市已经从以前的“一煤独大”，转变为现在的“多业并举”，并加快调整产业结构，向资源开发和精深加工要发展，向优势产业和产品延伸升级要发展，从而让“老煤城”转型为“多轮驱动”。

正是在这样的情况下，双鸭山市区房价表现平稳，市场在一点点变好，甚至有点回暖。据老百姓及购房中介的介绍，一方面经济出现回暖，另一方面毕竟还有很多刚性需求，比如年轻人结婚、小孩上学等。