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国管公积金二套房"认房又认贷" 楼市冲击到底有多大

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图片来源:摄图网

4月12日,国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》,明确对二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成,且最多贷60万元。新政自2019年4月15日起执行,以网签日期为准。

继2018年9月北京市管公积金政策收紧后,北京房贷政策中唯一“认房不认贷”的国管公积金也收紧了,北京房贷政策全面收紧。

业内人士认为,国管公积金政策收紧主要是对北京楼市的影响,不过,由于国管公积金占市场所有交易的比例较小,而且之前市场传闻收紧已经炒作一段时间,对市场直接影响不大,但从心理层面会影响北京楼市“小阳春”的持续。

二套房认定“认房又认贷”

国管公积金新政最大的变化是二套房“认房又认贷”。

新政规定:

借款申请人家庭(包括借款申请人、配偶及未成年子女)在北京市无住房且夫妻双方名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款和住房公积金贷款记录,下同)的,按首套住房贷款政策办理。

借款申请人家庭在本市无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的,以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的,按二套住房贷款政策办理。被认定为二套以上住房的,不予贷款。

新政还调整了二套房首付款比例和贷款最高额度:

购买二套住房的,首付款比例不低于购房总价的60%,贷款最高额度为60万元,贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。

而购买经济适用住房的,首付款比例不低于购房总价的20%;购买经济适用住房之外的首套住房的,首付款比例不低于购房总价的30%。首套住房贷款最高额度为120万元,执行贷款基准利率。

新政还调整了贷款申请条件:

1.借款申请人申请贷款时应连续缴存住房公积金6个月(含)以上且本人住房公积金账户处于正常缴存状态;或经中央国家机关住房资金管理中心(以下简称资金中心)审核同意,处于缓缴、封存或者退休销户状态的缴存职工。

2.借款申请人夫妻双方无尚未还清的住房公积金个人住房贷款和政策性贴息贷款。

另外,调整贷款期限和月还款额上限:

贷款期限不得超过25年,最长可计算到借款申请人法定退休年龄后5年,最高不得超过65周岁。

在保证借款申请人基本生活费用的前提下,根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率,按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。

北京住房信贷政策全部收紧

继2018年9月北京市管公积金政策收紧后,北京房贷政策中唯一“认房不认贷”的国管公积金也收紧了。

此前,国管公积金“认房不认贷”,名下无房再次购买是算首套房贷;市属公积金和商贷都是“认房又认贷”政策,“认房”主要是指登记在名下的北京住宅,“认贷”是指全国范围内的住房贷款(无论是否结清)。国管公积金贷款额度一般是缴存余额的10-12倍,市管公积金是看缴存年限,每缴存一年可贷10万元,缴存12年可以贷到最高的120万元。

而此次国管公积金也执行“认房又认贷”后,北京房贷政策全面收紧。

从目前北京执行的贷款政策看,公积金的贷款上限都是120万,在北京一套普通刚需住宅起码400万以上的情况下,刚需无法只靠公积金贷款买房,大部分都需要组合贷,即公积金+商贷,而二手房业主愿意接受组合贷的比例不高。

在中原地产首席分析师张大伟看来,对于北京来说,不论是国管还是市管,随着贷款政策的收紧,公积金已经成为大部分高收入群体购房工具。

国管公积金贷款占市场成交比例小

国管公积金有别于北京市市管公积金,是指中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工缴存的住房公积金,还包括中央直属机关分中心缴存的住房公积金,由中央国家机关住房资金管理中心负责管理。国管公积金部分可以异地使用,但主要是在北京,主要是央企职工等,其他城市非常少。

据中原地产首席分析师张大伟统计,2017年北京一共发放住宅公积金贷款5.78万套,其中国管公积金只有6800套,占比大约12%。当年北京二手房13万套,新建商品房3万套,保障房4万套,合计大约20万套左右,也就是国管公积金占市场所有交易的比例大约是3%左右,所有公积金大约占30%(2017年调控政策升级后,公积金比例有所提高)。

张大伟表示,2017-2018年北京存量的商品住宅单套平均成交金额已经达到了781万。按照781万计算,想用公积金贷款,首付必须要660万。即使按照北京的普通住宅标准281万计算,想在北京买套六环外的刚需住宅,首付也需要160万以上。公积金的低首付政策,不仅仅在商品房上不可能落地,即使在共有产权房上,也不可能执行。按照共有产权平均250万一套计算,想使用公积金贷款,需要首付起码130万,也就是5成以上,否则只能使用组合贷款或者商业贷款。“在贷款上限不提高的情况下,公积金政策只能越来越鸡肋!”他说。

对楼市影响主要在心理层面

国管公积金贷款政策收紧,到底对楼市有多大影响?

张大伟认为,国管公积金贷款收紧政策落地,因为之前市场已经炒作过一段时间,对市场直接影响不大,但从心里层面肯定会影响楼市“小阳春”的持续,对最近有所回暖的北京楼市将有非常大的心理影响。

3月下旬,北京二手住宅网签量大增,就与国管公积金要“认房又认贷”并且将在3月19日执行的传闻有很大关系,很多人恐慌性网签,导致3月18日当天二手房网签量激增破千套,不过,3月19日当天该传言已被辟谣,随后,二手房单日网签量有所回落。

中原地产研究中心的统计数据显示,截止4月11日,北京二手房4月网签住宅4850套,3月网签16051套,均处于调控后的高位,3月下半月国管公积金将收紧的传闻的确导致部分国管公积金需求提前释放。

张大伟认为,未来几天是最后的“末班车”,预计网签量还将在高位运行。但在国管公积金收紧、包括北京青龙湖等区域供应井喷的背景下,北京楼市刚起来的“小阳春”很快会被打击。预计5月北京楼市如果没有其他信贷宽松政策的影响,市场很可能比3-4月有所下行。“包括本周这个数据还将处于高位,除了市场的确有回暖外,国管公积金的恐慌性签约,是主要原因。”他说。

不过,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次国管公积金政策收紧,核心是“认房又认贷”,体现了国家把控公积金发放节奏、加大审核、防范投资投机需求的管控思路,对北京楼市影响比较明显。过去通过国管公积金贷款买房,首付比例比较低,现在名下没房但有贷款记录的家庭,也将按二套房贷执行,会打击部分贷款需求,但从另一个角度说,有助于在京没有房产和贷款记录家庭的购房。

严跃进认为,该政策本身是特定公积金领域的政策,跟全国各地的公积金政策不一样,与北京人才引进有关,如果落实好了,北京的央企、机关、政府部门引进人才能够享受该政策,也有助于保障刚到北京的人买房,后续利用公积金惠及刚需,刚需盘会卖得好,改善性住宅会受到影响。

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