东莞推动“两轴三节点” 加大城市更新力度

（原标题：推动“两轴三节点”品质提升 加大城市更新力度）

“粤港澳大湾区建设是千载难逢的历史机遇。东莞将从湾区全局来谋划城市发展、产业转型。”在《粤港澳大湾区发展规划纲要》（以下简称《纲要》）出台后，东莞市委书记、市人大常委会主任梁维东表示，今年东莞将扭住建设粤港澳大湾区这个“纲”，大力推动城市品质内涵提升，深度参与国际一流湾区和世界级城市群建设。梁维东指出，在大湾区建设的背景下，东莞将对标先进城市，进一步提升城市规划、建设和管理水平，加快形成与国际一流湾区相适应的城市品质。

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规划

建设“行有所安、居有所乐、赏有所悦”的高品质城市核心区

规划出台，靴子落地，东莞正式开启湾区楼市新纪元。《纲要》里面描绘了这样一幅东莞发展蓝图：随着东莞传统产业转型升级，将以东莞和深圳为核心，在珠江东岸形成具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群。此外，东莞还将与香港合作开发建设滨海湾地区，集聚高端制造业总部、发展现代服务业，建设战略性新兴产业研发基地。受经济、产业规划等方面利好影响，东莞房地产市场或将迎来重大发展机遇。

近日广东省房地产行业协会发布的《2019广东房地产蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）指出，在商品房市场方面，受到粤港澳大湾区规划利好释放的影响，粤港澳大湾区整体量价保持稳中有升的态势。值得一提的是，受政策影响，东莞楼市供求两端明显下滑。但从土地市场方面来看，东莞依然是品牌房企争相抢夺的热点区域，土地市场热度仍居高不下，楼市前景被普遍看好。

早在2017年，“粤港澳大湾区”概念刚刚成型时，湾区九城就成为各大房企抢占的高地。这一年，华润置地、旭辉集团、招商蛇口、新城控股、华夏幸福、奥园集团等品牌房企，通过招拍挂、“三旧”改造、签订框架协议等方式进入东莞。克而瑞研究报告指出，深耕粤港澳大湾区的品牌房企，凭借着先发优势抢先布局，早已占据了核心区位，提前享受政策利好带来的红利。以碧桂园为例，2018年上半年其合约销售前十名城市中，就包括了东莞、惠州、佛山等湾区城市。

新时代背景下的东莞楼市，该如何布局，又将走向何处？我们或许可以从东莞当前的城市规划里面找到答案。南都记者从东莞市自然资源局了解到，今年东莞将以“打造美丽东莞的魅力城央，建设‘行有所安、居有所乐、赏有所悦’的高品质城市核心区”为总目标，加快推动“两轴三节点”品质提升。在轨道交通方面，今年将重点推进地铁2号线旗峰公园站周边地区、鸿福路站周边地区两大功能节点，以及东莞大道沿线慢行系统的品质提升工程。

此外，今年东莞还将重点推进黄旗山南麓生态休闲区建设，同步推动八一路以南市土地储备用地整理及同沙光明片区更新单元的前期整备工作。以“产城融合，以城为主”为发展目标，推进黄旗南生态科创区建设。通过强化生态联系、集聚人气活力，加快土地整备、单元连片开发，加强交通支撑、提升交通品质等行动策略。

除了加快产城融合发展，今年城市更新也成为东莞实现产业转型升级、提升城市品质、拓展发展空间的突破口和重要抓手。东莞市自然资源局提出，今年将重点统筹推动东莞水道———汾溪河交汇地区品质提升，涵盖万江三界坊、莞城鰜鱼洲、莞城历史街区等区域的建设，同时指导、督促相关镇街加快推动万江龙湾片区、万江西塘尾片区、高埗昌兴地块、石碣水南唐洪片区等的城市连片更新改造工作。

而在今年3月20日，正式官宣升级为东莞C B D的南城国际商务区，也将作为引领东莞城市发展的爆发点、城市前厅和经济新引擎，推动东莞高质量发展。按照“2019年上半年实质性启动商务区开发建设工作”的总体要求，今年东莞将重点搭建强有力的商务区开发建设统筹机构，引入高水平的城市综合运营商，加快推动控规调整、旧村拆迁安置、招商引资、土地整备以及道路等基础设施建设等系列工作。当前东莞正全力打造“湾区都市”，一座宜居宜业的高品质新城正在崛起。

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趋势

购房成本、轨道交通推动跨城置业

湾区“一小时生活圈”逐渐成型

在粤港澳大湾区融城背景下，跨城置业成为新趋势，居住不再局限于一城一地。日益便利的轨道交通、宜居宜业的生活环境，成为人们跨城置业的重要因素。东莞作为“湾区都市”的重要一员，楼市的发展也开始牵动着7000万“湾民”的每一根神经。随着城市基础设施日益完善、发展规划利好频现，东莞楼市开始摆脱传统意义上的区域限制，积极拥抱大湾区，成为居住需求外溢的直接受益者。

南都记者了解到，近年来，随着城际交通的不断发展，城市距离在缩短，跨城置业的现象日益增多，湾区九城购房者的流动也有明显的“小城市圈”特征。其中，深莞惠城市群购房者主要向珠三角渗透，广佛城市圈购房者双向渗透，珠海购房者则主要向中山渗透。放眼广深莞惠这四座城市，广州购房者到佛山置业，深圳客“回流”东莞临深片区，而东莞人也开始“转战”惠州。不难看出，随着大湾区“一小时生活圈”的逐渐成型，购房者更愿意花多一点时间成本，换取购房成本更低、居住品质更优的生活环境。

从今年东莞中原战略研究中心发布的《2018年东莞楼市大数据》来看，东莞作为广深唯一中轴，已经成为了广深购房者置业的第三选择。众所周知，自东莞进入“五限”时代以来，深圳客就开始“退潮”，更多是向大湾区房价洼地———惠州渗透。但近一年来，深圳客开始有“回流”东莞楼市的迹象，而且置业方向也是从投资转向自住。这也意味着，东莞未来的城市发展潜力被普遍看好。

记者了解到，自去年开始，不受限购政策影响的商业公寓成为东南临深片区开发商的主推产品。不少深圳客受东莞房价吸引，购买商业公寓用于自住。而这些公寓都有一个显著的特点，就是面积都比较大。50至60平方米的商业公寓，被改造成两房、三房产品，可以供一家人居住。可见，在“房住不炒”的基调下，越来越多深圳刚需购房者到东莞置业。购房成本低、城市规划利好，成为跨城置业的核心因素。

与此同时，东莞的刚需购房者也在寻找“用低置业成本获取较高质量居住环境”的答案。在价格差的吸引下，莞北地区的购房需求大量向惠州外溢。尤其是与东莞仅一江之隔的惠州园洲、石湾等区域，成为了东莞刚需购房者跨城置业的主战场。据乐有家统计数据显示，2018年惠州楼市成交14 .89万套，东莞客占比增长至12%.也就是说，去年全年东莞人在惠州买了约1.8万套房子。

如果说低成本是跨城置业的动力，那么轨道交通则起到了“加速器”的作用。随着粤港澳大湾区“一小时生活圈”的逐步形成，“双城记”将会在湾区十一城轮番上演。今年以来，东莞更是加快了轨道交通建设的步伐。今年1月，东莞启动了新一轮轨道交通规划。《东莞市轨道交通网络规划（2035）》提出，为满足“分区统筹，强心育极，融入湾区，对接广深”的空间发展策略，到2035年，东莞将形成轨道交通线路12条，共473公里。其中市域快线4条，通勤普线8条。

紧接着2月，东莞市发展和改革局也在官网上发布公告称，深圳地铁10号线东延段拟在凤岗设4站，而且深圳地铁6号线支线、13号线还预留了向东莞延伸的条件。可见，深圳地铁直通东莞，将极大促进深莞一体化。与深圳仅一路之隔的凤岗，与深圳融合发展越来越紧密，莞深同城指日可待。其实随着近年来东莞轨道交通的快速推进，2018年“深圳客”就开始回流到东莞。在莞置业比例回升至接近两成，置业方向也正从投资转向自住。而4月2日南沙大桥正式通车，广州南沙到东莞的距离缩短了10公里，东莞到番禺比现在缩短了30分钟车程。受规划利好的刺激，沙田也迎来了新一波置业热潮。

这些重大利好也如实反映在楼市上，极大推动了东莞房地产行业的发展。东莞中原战略研究中心发布的第一季度楼市排行榜单显示，有着轨道交通规划利好的东南临深片区以及滨海片区，今年以来楼市热度居高不下。凤岗上月成交均价突破“3”字头，塘厦、沙田成交量也均位居前列。在各种利好支撑下，今年第一季度东莞楼市相比去年第四季度总体呈回暖态势，成交也呈现向好趋势。

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机遇

滨海湾、松山湖成供地大户

开启产业地区布局新篇章

尽管今年东莞楼市开篇比较稳定，但从近日发布的《东莞市2019年度国有建设用地供应计划》（以下简称《供应计划》）来看，今年全市建设用地后备资源十分紧缺，用地需求仍然比较旺盛，供需矛盾尖锐。记者从《供应计划》了解到，2019年东莞市国有建设用地供应计划指标为1003 .4731公顷，其中存量建设用地542 .0417公顷，新增建设用地461 .4374公顷；其中三旧改造项目用地140 .7125公顷。对比2018年，今年东莞供地总量有所下降。

从土地用途来看，今年东莞计划供应商服用地29 .1072公顷，住宅用地271 .6374公顷，工矿仓储用地540 .1725公顷。值得一提的是，今年计划供应的住宅用地主要集中在东莞城区片区、滨海片区、松山湖片区和东南临深片区。其中，滨海湾和松山湖是供应大户，分别为141 .3725公顷、60 .8012公顷。“加速重大产业项目落地，点燃经济发展新引擎。将强化用地保障，新增指标70%用于重大项目建设。”《供应计划》里面也重点提到，今年将进一步优化统筹管用，深化节约集约，确保为高水平崛起提供强有力的土地资源支撑，真正腾挪出新空间来支撑产业转型升级。

2019年东莞《政府工作报告》提出，“湾区建设”位列东莞“九大攻坚战”的“第一战”。作为东莞对接湾区的三大战略平台之一，滨海湾新区被赋予了新的定位。将加快集聚高端制造业总部，大力发展现代服务业，逐步建设成为国家级重大发展平台。众所周知，今年是东莞的“执行力建设年”，同时也是滨海湾新区的项目落地年。为助力滨海湾新区在湾区建设中抢占先机，今年东莞在土地供应方面也是拿出了十足的“诚意”。

南都记者通过查看《东莞市2019年度国有住宅用地（含商住用地）供应计划宗地表》获悉，今年东莞滨海湾交椅湾板块和威远岛板块均有不少住宅用地供应，合计总面积达30 .6895公顷。而在国有工矿仓储用地方面，交椅湾板块同样保障了V IV O、小天才、欧菲、紫光等重大项目的用地，供地面积达94 .683公顷。当前，滨海湾新区正全面加强执行力建设，抓项目、抓品质、抓进度。全力推动项目落地转化，加快培育发展动能。按照滨海湾新区近期发展目标，至2020年，滨海湾将拉开新区整体发展框架，全面推进重大基础设施建设，形成一定产业基础，成为东莞发展重要引擎。

松山湖今年供应25 .5844公顷住宅用地，供应量紧跟滨海湾后头。《供应计划》提出，针对新形势和新要求，按照节约集约用地、优化土地供应结构的原则，保障重点项目用地，实施区域协调发展战略，开启产业地区布局新篇章。南都记者从《2019年松山湖管委会工作计划》了解到，今年松山湖将强化人才住房保障，以配建方式新建不少于6 .2万平方米的人才房，解决高层次人才和园区急需人才住房问题。

除了松山湖和滨海湾新区两大创新核心以外，有轨道交通利好的热门区域也是供应大户。其中，东莞火车站站前广场南侧、地铁R 2线茶山站点北侧、深圳地铁10号线东延线拟设站点油甘埔站、官井头站所在的油甘埔村、官井头村，均有不少住宅用地供应。从今年的《供应计划》不难看出，东莞正通过带动轨道交通站点周边区域的进一步开发，提升城市总体品质。