深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划出台

网易房产讯 2019年3月27日，深圳市规划和自然资源局发布关于印发《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》的通知，《规划》显示研究范围为深圳市城中村用地，主要为原农村集 体经济组织继受单位和原村民实际占有使用的土地，包括已 划定城中村红线范围内用地、非农建设用地、征地返还用地、 旧屋村用地以及原农村集体经济组织继受单位和原村民在 上述用地范围外形成的区域，不包括国有已出让用地，但登 记在原农村集体经济组织继受单位名下的用地除外。 本规划范围为深圳市城中村现状居住用地。本规划期限为2019-2025年。

本次综合整治分区划定的对象是全市城中村居住用地，综合整治分区划定的对象总用地规模约99平方公里。扣除已批更新单元计划范围内用地、土地整备计划范围内用地、 棚户区改造计划范围内用地、建设用地清退计划范围内用地 以及违法建筑空间管控专项行动范围内用地。

分区划定原则

综合整治分区应当相对成片，按照相关规划与技术规范， 综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素予以划定。 综合整治分区内单个地块面积原则上不小于3000平方米。 位于基本生态控制线、紫线、历史风貌区、橙线等城市5控制性区域范围内的城中村用地，市、区城市更新“十三五” 规划明确的不宜拆除重建城中村用地，不符合拆除重建标图 建库政策的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，原则上应当划入综合整治分区。

各区分区规模分配

规划期内全市划定的综合整治分区用地规模为55平方 公里，占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分 区划定比例不低于 75%，其余各区不低于 54%，具体规模见 下表。

综合整治分区管理要求

综合整治分区空间范围执行刚性管控要求，除法定规划 确定的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项 目的用地、清退用地及法律法规要求予以拆除的用地外，综 合整治分区范围内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单 元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。

鼓励综合整治分区内的用地开展城中村综合整治类更 新。规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规 模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。 所有未纳入拆除重建类城市更新计划和已纳入计划但 不能在 2020年前正式实施的城中村，应按照《深圳市人民 政府办公厅关于印发深圳市“城中村”综合治理行动计划 （2018—2020年）的通知》（深府办函〔2017〕266 号，以 下简称《综合治理行动计划》）的要求，纳入城中村综合治 理三年行动实施范围。

弹性管理机制

综合整治分区空间范围实施弹性管理机制，因土地整备 项目、棚户区改造项目、落实重大基础设施和重大产业项目 确需纳入拆除重建类城市更新单元计划的项目以及近期具 备高度可实施性的拟拆除重建类城市更新项目的实施需要， 各区可按年度对综合整治分区空间范围进行调整，年度调整 的总规模不得大于辖区综合整治分区范围用地面积的 10%， 规划期内累积调整的总规模不得大于辖区综合整治分区范 围用地面积的 30%。因落实市级重大项目确需突破前述 30% 要求的，应报市政府批准。 

综合整治分区空间范围调整应遵循“总量指标不减少， 功能布局更合理”的原则，由各区政府按年度制定总量占补 平衡方案，保障各区的综合整治分区总规模不减少。鼓励各 区通过计划清理等方式增加综合整治分区空间范围。 土地整备项目和棚户区改造项目，可先行开展具体工作， 在年度综合整治分区范围调整方案中予以占补平衡。城市更 新项目需在完成占补平衡后，方可纳入拆除重建类城市更新 单元计划。

占补平衡方案要求

占补平衡方案应包括项目背景、必要性及可行性分析， 调入及调出地块的具体情况（包括用地规模、空间范围、现 状建设情况和规划情况等）。其中，调入调出地块应满足以 下条件： （一）调出地块应为土地整备项目、棚户区改造项目或 由各区从严把关、充分研究论证、科学决策后认为急需开展 拆除重建类城市更新项目涉及的城中村居住用地。 （二）调入地块应为位于划定对象内但未纳入综合整治 9 分区范围且单个地块大于 3000 平方米的城中村居住用地。 被调出城市更新单元计划、土地整备计划和棚户区改造 计划的城中村居住用地优先作为调入地块。

占补平衡制定程序

各区政府按以下程序制定综合整治分区范围占补平衡 方案： （一）区相关职能部门负责制定占补平衡方案。其中， 城市更新项目由区城市更新部门负责拟定综合整治分区占 补平衡方案；土地整备项目由区土地整备部门负责拟定综合 整治分区占补平衡方案；棚户区改造项目由区住建部门负责 拟定综合整治分区占补平衡方案。 （二）区相关职能部门将拟定的占补平衡方案在项目现 场、深圳特区报或深圳商报及部门网站上进行不少于 10 日 的公示后报区政府审批。 （三）各区审批通过后在项目现场、深圳特区报或深圳 商报及各区网站上进行公告，抄送市规划和自然资源部门汇 总并报市政府备案，纳入规划“一张图”系统进行动态维护。

优化城中村综合整治实施

强化政府主导和统筹作用。一是由市城管部门牵头，按 照《综合治理行动计划》及其实施方案对全市城中村开展综 合治理工作。二是积极鼓励各区在综合整治分区内开展城中 村综合整治类更新工作，涉及城中村综合治理的，区政府应 加大统筹力度有效衔接城中村综合整治类更新。

完善市场主体参与机制。鼓励市场主体参与城中村综合 整治类更新，由政府制定相关规则规范市场行为，实施过程 中加强政府监督和规划统筹。

强化城中村综合整治质量把关。加强城中村城市设计和 建筑风貌控制，强化城中村现有建筑、新建建筑与周边景观 环境、风貌、尺度、文化之间的协调。完善公共空间组织， 注重开敞空间的互联互通、开放共享。

加强经费支持。按照公平、公开、公正、效益的原则， 由各区政府负责牵头制定相关规定，出台资金扶持政策，对 综合整治分区内由政府主导实施的综合整治类更新工作予 以资金支持。扶持资金应做到计划管理，专款专用，切实实 现资金保障目标。

强化城中村租赁市场管理

加强城中村租赁市场监管。政府相关部门应加强城中村 租赁管理，要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合 理定价。改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有 效保障城中村低成本居住空间的供应。加强市场秩序整治， 严厉打击城中村租赁市场违法违规行为，将违法违规信息纳 入信用信息共享平台。

引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。政府相关部 门应明确城中村规模化改造的要求和流程，通过计划引导、 规划统筹、价格指导等手段，引导各区在综合整治分区内有 序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住 房保障体系。经政府统租后实施综合整治类更新的城中村居 住用房纳入政策性住房保障体系，进行统筹管理。

完善城中村政策保障体系

由市规划和自然资源部门牵头，加快城中村综合整治类 更新政策制定工作，具体详见第五章配套政策建议。 由市住建部门牵头，修订完善深圳市房地产市场监管办 法，允许政府对城中村综合整治分区内产权手续不完善、但 经济关系已理顺的城中村居住用房进行统租并实施综合整 治类更新，以及纳入政策性住房保障体系进行统筹管理。 由市住建部门牵头，制定通过规模化租赁将部分城中村 综合整治房源纳入政策性住房保障体系的指导意见。 由市城管部门牵头，进一步完善全市城中村综合治理工 作配套政策。各区政府在组织实施过程中，将城中村综合整 治类更新和城中村综合治理进行有效衔接。

附图

1、城中村空间分布现状图

2、城中村综合整治分区范围图