“眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了”，这句话或许能形象的描述四线城市景德镇楼市现状。2017年9月份，国内某龙头开发商以9.9亿元高价拿下了景德镇市新“地王”，最终成交价则高出起拍价2.81亿元。彼时景德镇棚户区改造力度颇大，拿着补偿金的拆迁户蜂拥而至售楼处，景德镇房价短短一年间翻倍，还无房可卖。
2018年4月18日，上述高地价项目开盘，均价为9800元/平方米，还有不少人是以过万元的单价购入。随后席卷全国的棚户区改造政策收紧，部分地区暂停了货币补偿方式，直接令景德镇房价“哑火”，当年国庆期间，上述项目让利到每平方米7000多元。
据景德镇当地人告诉《证券日报》记者，为了安抚这些业务，开发商给每位买高价房的业主送了车位。而记者也在2018年12月份得知，该项目再次推出6800元/平方米特价房，需一次性付清全款，很快便被抢光，一个月后楼盘单价恢复到8000元/平方米。
与此相邻的另一家大型房企的项目，2017年年底也一度卖到了1万元/平方米，可随后同样受到棚户区改造政策调整影响。2019年1月底购买该楼盘的张先生（化名）告诉记者，他是以7500元/平方米买的这个项目。
据接近当地房地产行业人士表示，往年随着春节的临近，景德镇房价都有一波上涨的行情，可今年就是涨不动，需求太少了。记者年前也相继走访了陶缘山庄等多个楼盘，发现现场人气明显不足，看房者与签约者寥寥。
棚户区改造政策收紧
2018年6月份，棚户区改造政策收紧，货币补偿方式在部分地区暂停。2018年7月份，景德镇当地媒体报道称，“根据景德镇市现阶段商品房库存量及省住建厅的相关要求，2018年我市棚改安置以实物安置为主”。
从政府的角度看，货币补偿能缩短安置周期、节省过渡安置费用；而从被拆迁人的角度看，货币补偿能够满足多样化居住需求；从市场的角度看，货币补偿可以消化住房库存，这一点在景德镇楼市上体现的淋漓尽致。
记者在2015年以《三线城市房价低位徘徊 景德镇新楼年底忙促销》一文报道过景德镇楼市的惨淡，彼时景德镇主城区多个楼盘均价在3800元/平方米-4200元/平方米之间。景德镇下辖的浮梁县大量楼盘烂尾。
据悉，景德镇从2016年起，用3年左右的时间完成了约300万平方米的改造任务，大量老旧城市棚户区得到系统改造，2018年也是景德镇棚户区改造任务的历年之最，棚改计划任务13920户。
也正是当地政府有的放矢的进行棚户区改造，才给了大型房地产开放商进军景德镇楼市的信心。可棚户区改造政策收紧，尤其是棚改货币安置转变为以实物安置为主的方式，直接抑制了市场需求，虽然一定程度上缓解拆迁户"拆迁后买不起房"的窘境，但也给已经开盘的房地产开放商沉重一击。当地有人担心，这会导致景德镇楼市未来供大于求，造成新的烂尾楼项目。
楼盘入住率不高
“由于外来人口并不多，景德镇楼实际的情况可能一直都是供大于求，只是过去几年拆迁户拿到钱，加上一些炒房客，共同作用下推高了景德镇房价，”熟悉当地房地产情况人士告诉记者。
根据景德镇统计局数据，截止到2017年年末数据，景德镇常住人口166.49万，仅比上一年增长0.6%，其中城镇人口109.80万人。2017年，城镇居民人均可支配收入为34283元，城镇居民人均房屋使用面积达到29.71平方米。按照7500元/平方米价格计算，景德镇城镇居民不吃不喝，大概需要6.5年能够得着29.71平方米的人均房屋使用面积。
同时，2018年前9个月，景德镇中心城区商品房住宅销售面积95.26万平方米，同比下降9.7%；商品房住宅销售均价6775.88元/平方米，环比下降5.2%。全市商品房库存面积228.82万平方米，去化时间9.44个月。其中：商品住宅库存面积119.80万平方米，去化时间仅6.4个月，说明景德镇楼市泡沫并不大。
那么到底是谁在景德镇买房呢？《证券日报》记者先后走访景德镇多个已经入住或已经交付的楼盘，发现2012年开始交付的恒大名都本地购房者居多；而同一开发商的另一个项目居住人员较为繁杂，有住户口音判断，应为景德镇周边的都昌、抚州、鄱阳人士。
据恒大名都物业员工告诉记者，该项目是景德镇较早开发的中高端楼盘，从2012年开始交付4栋楼房，到2017年3月份交付最后一批24栋，至今整个小区入住率也仅有60%，大概3000户左右。记者注意到，哪怕是最早交付的4栋住宅楼，晚上8点多亮灯的房间也不足一半，反而是无遮挡的19号楼入住率更高些，但也有近三分之一是熄灯状态。如果连相对标杆的恒大名都是如此，可想而知其他楼盘的入住率有多低。
另外，记者注意到，春期期间，恒大名都小区里突然之间多了很多外地车辆，小区地面停车位大概每8辆车就有1辆外地车牌。这一定程度上可以看出恒大名都不少房子是被外出务工的返乡人购入。
而在58同城上，记者也看到不少完全没有入住过的房子长期挂在网上出售，可见景德镇仍有不少炒房者存在。
本文来源：证券日报-资本证券网
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陈汝敏_NO8613
