2018年东莞人买房现状一览 二手楼市过户量下跌

（原标题：2018年东莞人买房现状一览 二手楼市过户量下跌）

东莞9镇区新房均价破2万

日前，乐有家数据研究中心发布《2018年度东莞楼市研究报告》（以下简称《报告》），《报告》指出，2018年的东莞楼市整体表现不算太抢眼，新房严查社保、备案价限价，二手房三价合一等系列政策影响，东莞楼市相对比较平淡。其中，受新房严查社保影响，东莞一手住宅2018年网签45341套，环比2017年下滑10.3%。另外因为二手房实行三价合一政策，税费大幅增加，客户购房成本升高，东莞二手房2018年合计过户34408套，环比下跌32.1%。

值得关注的是，在全市价格方面，2018年东莞整体楼市价格稳中有涨，其中一手住宅均价17466元/平方米，环比上涨6%；其中均价破2万元/平方米的镇区高达9个，与前年相比新增2个，松山湖均价27082元/平方米居首位。

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土地供应：外企加快布局

据了解，2018年东莞一级土地市场表现相对较好，虽然整体大环境一般，但不影响开发商在东莞拿地的热情，东莞商住地成交金额达到240亿元人民币，环比上涨36.6%；不过成交的26块商住地有4成要求配建。

据乐有家研究中心统计，2018年东莞全市商住用地合计供应35宗，成交26宗，3宗流拍，5宗终止出让，一宗中止。其中，商住地成交建筑面积约240万平方米，环比上涨30.4%，平均楼面地价10227元/平方米，环比上涨4.76%，如果剔除各成交地块要求配建的面积，实际可售楼面地价涨幅约为16%。

乐有家研究中心统计了东莞去年成功出售的26宗商住地楼面地价前十位，其中万科在南城区拿得的地块以17116元/平方米的高楼面地价夺得第一，与2017年排名第一的凤岗镇地块26646元/平方米有较大差距，这也说明虽然开发商拿地热情高，但也更为理智和谨慎。

值得一提的是，去年的东莞土拍市场依旧是外来品牌的盛宴，其中华润、金地、万科各拿地三块，并列第一，而2017年拿地最多的碧桂园今年仅拿地一块，无缘前三。另外，2018年有包括深圳人才安居、安徽省交通控股等在内的7家开发商首度进入东莞拿地，外企加快布局东莞楼市已成大势。

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片区供销：滨海湾新区成“供应大户”

数据显示，2018年东莞全市整体供应量不算高，年度供应面积仅为499万平方米，其中前1-9月（除6月份外）月供应量基本都维持在50万平方米以下，10月份开始开发商去库存供应量开始加大，连续3个月供应量都在55万平方米以上。

在销售方面，随着年底供应面积加大，销售面积也一路上涨，其中在刚刚过去的12月表现尤为突出，合计销售83.99万平方米，遥遥领先其他月份。

其中，去年东莞六大片区中滨海片区供应量最高为10019套，主要是受益于虎门镇和沙田镇两个镇区的高供应量，尤其是沙田镇迎来“供应年”，合计供应4363套，高居各镇街之首。而成交量最高的片区则被东部产业园片区夺得，这个价格洼地镇区在2018年受到置业市民的青睐，一共网签10136套。

据了解，去年东莞限购限售政策不变，再加上新房严查社保、严控备案价，导致一手住宅成交量再度遇冷，合计网签45341套，环比2017年下跌10.3%。虽然成交量有所下跌，但是东莞房价一直都保持稳定上涨的态势，五年时间东莞房价上涨89.8%，不过2018年环比2017年上涨5.1%，上涨幅度有所放缓。

笔者从东莞市房管局了解到，截至2018年12月31日，东莞住宅存量面积约490万平方米，库存有所下跌。以近6个月的消化速度计算，目前东莞库存面积的消化周期为10.09个月，整体库存压力不算太大。

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二手楼市：受政策影响过户量下跌

笔者了解到，去年全市新房成交不尽理想，二手房也受到影响，整体成交也一般。全年网签34408套，环比下跌32.1%，主要是受二手房三价合一政策的影响，二手房税费价格大幅上涨，购房成本攀升。价格方面，全市二手房连续三年价格呈上涨趋势，不过在去年整体价格上涨幅度有放缓，环比上涨12.5%。

相较于新房套均总价破200万，东莞二手房套均总价相对“低洼”：2018年东莞二手房套均总价约为144万元/套。3年时间东莞二手房套均总价上涨30.3%，根据乐有家研究中心数据显示，这个上涨幅度与新房三年时间套均总价上涨幅度几乎一致，这也说明新房价格上涨也带动了二手房房价上涨。

价格方面，东莞二手房整体价格比较稳定，均价维持在15000元/平方米左右。在成交量方面，二手商品房整体成交量比较平稳，整体维持在3000套左右，与2017年相比大幅降低，其中去年5月份过户3539套为全年最高。

与新房成交多在低洼片区不同，东莞二手房成交主要还是集中在东南临深及城区片区，两个片区年过户量也突破万套。主要是因为两个片区配套相对成熟，楼盘密集，二手房交易完善，因此购房客可以选择的房子也较多。

根据乐有家研究中心数据统计，黄江镇是热点二手房成交镇区，热门成交10个二手楼盘中，有3个属于黄江镇。业内人士分析，主要是因为黄江相对中枢的地理位置以及性价比较高，其距深圳较近，但价格与邻近的塘厦相比差价达到5000元/平方米，这里也成为了很多深圳客购买二手房的首选之地。

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趣味数据：三房配套最受青睐

根据乐有家研究中心数据统计，去年在东莞购房的客户，近5成选择了90-120平方米区间的2-3房，另外相较于2017年，东莞90平方米以上大户型的房子整体成交占比环比上涨约10%，这也说明随着“二孩”政策放开，大家更倾向于选择大户型的房子。

值得关注的是，2018年东莞购房者购买的户型3房占比最高，占到近6成的比例，1-2房比例有所降低。与此同时，去年全市成交总价在100万-200万元区间的房源最多，占比达58.1%，与2017年相比，成交总价在300万以上的房源占比上升1.1个百分点，也说明随着大家选择大户型的房子，相应的购房成本也在升高。

数据统计，东莞2018年购房者占比最多的还是刚需购房，占到74%，与2017年相比上升约7个百分点，改善型需求的则有所下降，仅占到18%。

乐有家研究中心数据统计显示，80后在东莞购房占据半壁江山，占比达56.2%，而90后的购买力日益强大，与70后的差距再次拉大，占比超70后约5个百分点。

文/图 陈泽煌 唐俪暇