深圳长租公寓淘汰赛开始 中小机构将出局

（原标题：深圳长租公寓淘汰赛开始，中小机构将出局，轻资产模式或成新选择）

近日，万科高管在南方区域年度媒体会上正式回应称万村计划暂停的同时，同在深圳举办长租公寓资产管理合作交流会的长租公寓运营机构魔方集团却宣布，将借助资本及合作伙伴的力量，通过轻资产模式抢夺更多市场。

虽然发展的时间并不长，我国长租公寓行业却已经在市场需求、政策、资本等的支持下迅速走上了快车道。但也正因为资本的参与，长租公寓行业已开始从市场规模争夺战逐渐进入到淘汰赛阶段。

有行业专家甚至断言，2019年将会是长租公寓领域的分水岭，并购潮来临，行业集中度提高，无法获得资本支持的中小型运营机构，将被淘汰出局，同时轻资产模式将呈现爆发式增长。

资本追逐下的长租公寓整合潮

“整合”、“大鱼吃小鱼”一直是房地产开发近两年的行业热议话题之一，但如今，长租公寓行业也进入了同样的洗牌阶段。

今年以来，包括鼎家、寓见、等在内，已经陆续有多家长租公寓机构因为资金链断裂、经营不善等问题被判“出局”。即便在租房市场需求足够大的深圳，早期兴起的V客青年公寓、warm+公寓等品牌也已经被更大的机构吞并，亦有GO窝公寓、Color公寓等经营不善退出市场。

房东东创始人全雳指出，随着大量专业运营机构、开发商等介入，长租公寓已经从过去零散的社会二房东经营市场，变成机构化的市场，且经历几年的发展后，长租公寓出现了严重的分化，能获得资本支持的品牌机构将得到更大的发展机会，大多数的中小型机构则面临淘汰。“我认为长租公寓并不需要所谓的10000家、1000家品牌运营商，沉淀下来可能只有20家。”

南都记者了解到，除了各大房企旗下的长租公寓品牌外，目前国内有多家品牌机构也得到了各路资本的支持，获得不断扩张的后台支撑。

例如，从创始至今，蛋壳公寓已经累计获得了超过5亿美元的资金支持，去年就收购了V客青年公寓的魔方生活也得到了四家投资机构的资金输血。

今年3月份，建设银行则与新派公寓共同发起了业内首个针对长租公寓，基于资产证券化的不动产专项并购基金，初期规模为20亿元，后期再根据收购需要扩大规模。世联行也在10月份宣布，与中城投资共同出资设立基金，用于收购长租公寓优质资产。

此外，利用承租或自持的长租公寓物业发行ABS、CMBS、类REITs等资产证券化产品，也成为了自如、蛋壳、魔方以及各房企旗下的长租公寓品牌正在探索的融资的手段。

魔方生活服务集团CEO柳佳表示，除了有政策支持，长租公寓具有稳定的租金收入，有良好的抗周期型，因此也受到越来越多的投资人青睐。

但不得不说的是，虽然长租公寓资本化的投资机会越来越多，分配却越来越不均衡。

全雳分析称，未来长租公寓将出现哑铃型的行业特征，即两头大，中间小，因为资金和资源越来越集中在头部企业，中小型机构生存空间越来越小，部分无法与头部企业竞争的中小企业则再度变成散户。

从二房东到资产管理者

整合并购潮之外，集中式轻资产模式爆发也是全雳在魔方生活服务集团长租公寓资产管理合作交流会上演讲时重点提到行业趋势之一。

此前长租公寓更多被称为二房东生意，主要由机构、企业承租整栋物业或分散式房源后再向租客出租，但这种模式需要往往需要投入大量的资金，被称为是类似房地产开发一般的“重资产”模式。

然而问题是，长租公寓又无法像房地产开发那样，通过销售房源获得资金的快速回流，主要依靠租金差来获取收入和利润，不仅资金回流慢，在竞争越来越大的情况下，机构获取房源的成本也越来越大，利润空间承压。

因此，长租公寓到底能否赚钱、长租公寓导致城市租金上涨等问题甚至引起过社会热议，连万科主席郁亮都曾公开表态称长租公寓并不赚钱，只是为了人民的美好生活而开展的业务。

但目前正在兴起的集中式公寓轻资产模式，从某种程度而言，或许能在解决长租公寓资金沉淀、利润低问题的同时，减少运营风险。

南都记者了解到，前不久自如旗下的资管平台就宣布全面放开整栋托管业务，面向整栋物业持有机构提供委托管理、租赁经营及战略合作三种合作模式。

而在近日的长租公寓资产管理合作交流会上，魔方生活服务集团也宣布了新的业务计划，包括与房企华发股份旗下物业管理公司成立合资公司，共同对华发股份旗下所有长租公寓项目进行管理、运营；与天健置业就深圳城中村改造项目进行合作，提供城中村房屋改造升级和租赁管理的解决方案；另外还与多个单体公寓项目建立托管运营合作。

在上述合作中，均是由合作伙伴提供项目房源，魔方负责装修改造、对外租赁、运营管理等，然后收取管理费或按照一定比例进行利润分成等，这就是长租公寓领域的轻资产模式。

据魔方生活服务集团副总裁金喆介绍，魔方的轻资产模式主要有两种，一是托管，即依然保留合作方的品牌名称，但实际运营管理由魔方负责，二是双方合资成立公司，共同运营管理项目。

实际上，这也可以看作是在大量房企涌入长租公寓后，自如、魔方等专业运营机构在激烈的市场竞争下寻找到的生存和持续发展之道。

一方面，论资金和规模，房企旗下的长租公寓品牌显然更占优势，另一方面，在政策的支持下，只租不售用地越来越多，但绝大部分房企主营业务依然是地产开发，旗下长租公寓业务和运营团队也多数仍在培育当中，土地和人力都需要大量的成本。

与专业的长租公寓运营机构合作，与房企而言，不乏为更“省心”的一项选择，对机构来说，无疑可将原本的对手变为朋友，减少竞争压力的同时，共同分食市场蛋糕。

尤其在深圳这样土地资源紧缺，主要依赖城市更新解决住房需求的城市，城中村中存在的大量独栋农民自建房、小产权房，无论是与城市更新项目的主体开发商合作，还是与独栋物业业主合作，这对自如和魔方们，都意味着一个巨大的长租公寓市场。

在如今渐渐由机构化运营主导的长租公寓市场，管理者与租客之间，已从简单的租住关系，延伸为服务提供方和接受方。

基于此，全雳认为，未来会出现1000套甚至2000套大型的租赁型社区，运营商不仅需要有管理能力，还要懂得商业配套招商，物业管理等。而长租公寓运营商，也将从简单的“承租-改造-再出租”二房东角色，变为财富和资产的管理者，品牌能力、产品力和资产管理能力成为他们继续在市场竞争中生存的关键。