(原标题:徽商“地皮大王”为何没玩转房地产)
■ 张 麒
房地产市场的“火爆”首要的一条就需要人口的聚集,可地产商们往往不去深究人口短时间内急剧膨胀的原因,他们总是把那种“畸形”的人口膨胀当成常态,还美其名曰“刚需”。要知道一个产业在非常态的状况下发展,是不可持续的。
清咸丰年间直至上世纪初,徽州歙县商人程谨轩从一名建筑包工头进而做房地产发迹于上海滩。虽然那个时候徽商已经衰落,但他在上海坐拥整整两条街,成了富甲一方的“地皮大王”,一时间风光无限。笔者近日再次梳理程谨轩、程霖生父子俩在上海经营房地产的有关史料,对他们由发迹到盛隆直至破产的轨迹不胜唏嘘,真可谓成亦房地产败也房地产。程氏父子始终没玩转房地产,原因何在呢?
房地产确实是一个极具诱惑力的产业,因为“居者有其屋”的驱动,涉足这个行业的商家很容易致富。程谨轩是歙县一个乡村的小木匠,偶然的机会随李鸿章的淮军进入上海。程谨轩到达上海后,看到一条征招木工的广告,便立即前往“应聘”,凭着娴熟的木工技术,顺利成为建筑队的一员。经过几年的打拼,他带领的建筑队规模日益壮大,小有名气,本人也攒下来不少银子。清咸丰年间,太平军席卷中国东南半壁,上海又爆发小刀会起义,上海城里和邻近地区的官绅富户,纷纷逃入上海租界避难。大量人口的涌入导致租界内住房紧缺,房租飞涨。许多外国商人乘机搭建形式各样的房屋出租,从中牟取暴利,租界内的房地产市场一下子畸形繁荣起来。当时上海著名的“地产巨擘”、英籍犹太商人爱·台·沙逊(A.D.Sasson)看准了上海房地产市场,想大干一番,急需有能力的华人买办来辅佐。经人介绍,沙逊找到了程谨轩,因为程熟悉房地产市场的运作程序,又有广泛的人际关系,尤其是徽商群体。从此,程谨轩就在沙逊洋行里经营房地产,每经手一笔不仅可从出卖人处取得一定酬金,而且还可以从买卖差价中提取数量不菲的牙金(即中介费)。程谨轩掘得了人生第一桶金,随后便甩开膀子自己做起了房地产开发生意了。
从中不难看出,房地产市场的“火爆”首要的一条就需要人口的聚集,可地产商们往往不去深究人口短时间内急剧膨胀的原因,他们总是把那种“畸形”的人口膨胀当成常态,还美其名曰“刚需”。要知道一个产业在非常态的状况下发展,是不可持续的。程谨轩追求的是一种“烟花效应”。
资料显示:程谨轩的房地产生意传到其子程霖生手上时,上海房地产市场更加火热,地皮价格暴涨。程霖生利用手中掌握的南京路、江宁路、常德路一带的黄金地皮,经过五六年的买进卖出,财力井喷式增长。随之继续由东向西扩展,购买了大批地皮。到20世纪30年代初,程霖生一跃成为上海滩新一代的“地皮大王”,家产累计约6000万银两,成为上海有名的地产大亨。这一时期,国内大量的资金从实业经济中退出涌进银行和上海楼市,国外资本也纷纷涌入,房地产价格高得离谱:1927年上海公共租界内每亩价18652两,1930年涨至26909两,1933年更涨至33877两。中心地区地价涨幅更大,南京路每亩地价1927年约为7.75万两,1934年时已达到50万两,六七年间上涨约6倍之多。程霖生手上的西藏路以西地段的价格更从每亩100两涨到了10000两。然而表面繁荣支撑起的银行信贷此时却已经陷入资产泡沫的黑洞。此时又正赶上三十年代全球经济的大萧条,外商和银行很快停止了房地产的抵押贷款,程霖生的房产、地皮转眼间不值钱了,于是资金链断裂,终于破产。
房地产不是硬通货,催生它的是金融业,打压它的也是金融业,尤其是当经济萧条的时候银行更视之为草芥。何况“地皮大王”程霖生的房地产生意属于过度依赖银行信贷的房地产融资,一开始便就隐含着很大的风险。虽然他是资本运作高手,和大徽商胡雪岩一样也擅长玩“三个茶碗两个盖”的腾挪术,但在地产泡沫的海啸面前同样一筹莫展。
很多地产商人在“泡沫”袭来时,能懂得抽身,至少是转身。程霖生也不例外。但抽身做什么?通常还会继续玩资本的游戏,这几乎是“地产泡沫”的下一个章节、下半场。在二十世纪三十年代的上海滩房地产海啸中,程霖生的资本尚未全军覆没,还侥幸剩余一些银两。但就这些少许的本钱程霖生一股脑地拿来炒黄金。他东山再起心切,将几乎所有地产抵押给银行,以换取现钞炒作黄金,结果倾家荡产,彻底趴下。
历史总是惊人地相似,远到1929年危及全球的“大危机”,中到日本“失去的二十年”,近到美国2008年“次贷危机”,凡是房地产泡沫过后,金融业的一系列衍生产品却猛然抬头,甚嚣尘上,地产商们栽过一个跟头后又迅即被这些恶浪所淹没。程霖生“前浪死在沙滩上”,接踵而来的也不乏其人。