一长租公寓层层转租 近千租客被迫搬离

（原标题：一长租公寓层层转租 有四个房东 三房东携押金失联 近千租客被迫搬离）

200多万押金返还难，业内人士表示租房押　金监管属空白，需防止像租金贷一样集中爆发

涉事的“鱼悦公寓”。

二房东富诺贝实业与三房东宏益嘉瑞签的合同。

二房东富诺贝实业发出的租户告知书。

三房东宏益嘉瑞与四房东美丽家签订的租赁代理合同。

“我的房子，有四个房东。”在与房东就退租和押金返还问题商讨三个多小时后，鱼悦公寓的租客小赵，无奈地在朋友圈发了这样一句话，也一语道出了近日来一直烦扰着鱼悦公寓近千名租客的问题。

南都记者接获报料，深圳南山区红花岭工业南区四区一个名为“鱼悦公寓”的长租公寓项目，因多层转租，四个房东之间产生使用权纠纷，导致租客突然被通知租赁合同提前终止，需在短期内全部搬离，此前向四房东缴纳的租房押金也几经周折，多番追讨。

粗略估计，截至9月底鱼悦公寓共计约有430个房间在租，每个房间平均月租3000元，按押二付一算，每户缴纳的押金为6000元，430户近千名租客押金总额达到了258万元左右。

尽管单个租客押金金额并不大，但聚少成多，尤其在长租公寓发展势头正猛的当下，滚雪球般增加的租客押金，已经逐渐成为运营商继续规模扩张的重要资金来源。

然而，行业不断发展的情况下，租房押金方面的监管却依然一片空白，以至于押金纠纷问题越来越普遍，潜在的资金断裂风险也逐渐凸显。甚至有业内人士毫不讳言地表示，未来租房押金也很有可能会像租金贷问题一般，出现集中爆发的情况。

另一方面，为了抢占更多市场份额，多数长租公寓都会被层层转租，导致权责复杂，一旦某环节出现问题，责任追讨便难上加难。

源起　这栋公寓有4个房东

小赵是今年6月底入住鱼悦公寓的，当时与公寓代理机构深圳市华亚美丽家物业管理有限公司直接签订了租赁合同，租期一年，每月租金3080元，按照押二付一的约定，她在入住前向美丽家支付了一个月的租金，另外交了6160元的押金。

但两个多月后，小赵及其他租户在9月7日突然被另一家“深圳市富诺贝实业有限公司”告知，公寓所有房子将在9月30日被收回并清场，租客需尽快寻找新的房子搬离，并自行解决与美丽家的租金及押金问题。

至此，已经入住的430多户租客才发现，美丽家只是鱼悦公寓的四房东，三房东已经不知去向，二房东就是贴出清场告示的“深圳市富诺贝实业有限公司”，之所以突然被通知搬离，是因为二房东与四房东陷入了复杂的公寓使用权纠纷当中。

南都记者梳理事件了解到，鱼悦公寓原为工业厂房，房屋及土地所有权均属深圳市众冠股份有限公司，该公司为深圳南山区北部片区10个原行政村联合发起组建的大型集体股份制企业。

作为“一房东”的众冠股份曾与富诺贝实业签订租赁合同，将上述工业厂房出租，由后者改造为拥有460套房屋的“鱼悦公寓”，并有权对公寓进行出租、转租及运营管理。

2017年10月15日，富诺贝实业又以“二房东”的身份，将鱼悦公寓460套房屋全部转租给深圳市宏益嘉瑞实业集团有限公司，并约定房屋仅用于宏益嘉瑞及其关联方的员工居住使用，宏益嘉瑞若与关联公司再转租、分租，需经过富诺贝实业书面同意，租期为2017年10月15日至2018年10月31日。

就在二房东富诺贝实业与三房东宏益嘉瑞签订租赁合同的同时，宏益嘉瑞又与美丽家签订了《物业租赁代理合同》，将鱼悦公寓委托给美丽家进行租赁管理，包括对外出租、收取租金、水电费等，合同期限同样为2017年10月15日至2018年10月31日，但双方并非关联公司。

此后，美丽家物业开始以四房东的角色，为鱼悦公寓配置家具家电等并对外招租，及至今年9月份，整个公寓已出租房屋约430间，租客近千人。

南都记者从美丽家方面了解到，虽然美丽家与富诺贝实业并未直接签署任何协议，但鱼悦公寓的水电控制及物业管理均由富诺贝实业负责，双方也曾在同一办公室内办公。

爆发　三房东带走400万资金

纠纷爆发的导火索始于2018年2月份。三房东宏益嘉瑞将从美丽家方面收取的押金、入场费等近400万元资金带走后便处于失联状态，同时停止向二房东富诺贝实业继续交付租金等费用。

后富诺贝实业与四房东美丽家沟通，双方约定，美丽家跳过宏益嘉瑞，直接向富诺贝实业交付租金、水电费等，继续履行租约，然双方并未签订任何新的协议，这也是后期富诺贝实业与美丽家纠纷的重点。

美丽家出示的账单明细显示，其在2017年9月28日开始至2018年2月11日，先后向宏益嘉瑞支付了定金、押金、入场费、租金、水电费等共计约694万元。但从2018年3月份开始，便直接将租金、水电费等支付给富诺贝实业，至2018年8月底，累计支付金额超过600万元。

对此，富诺贝实业相关负责人也曾向南都记者表示，宏益嘉瑞退出后，美丽家确实开始直接向公司支付鱼悦公寓的租金等费用，但强调双方并未有任何的书面协议。

事件最终演变为权责纠纷，源于今年1月初深圳南山区公布的第四批城市更新计划，鱼悦公寓所在的红花岭工业南区片区被一房东众冠股份申报为城市更新项目并获得立项，未来将拆除重建为新型产业项目，拟拆除重建用地面积约为17.94万平方米。

南都记者了解到，远洋地产集团在此后介入了红花岭工业南区城市更新单元项目，负责征地拆迁及改造等，而鱼悦公寓二房东富诺贝实业实际就是远洋地产集团的关联公司。

因此，远洋集团计划2018年10月底，与宏益嘉瑞的租赁合同到期后就不再续约，将房屋收回，为后期拆迁作准备。这也就意味着，宏益嘉瑞与美丽家的租赁代理合同也将在2018年10月31日到期后结束。

僵持　二、四房东杠上 租客为难

富诺贝实业方面向南都记者表示，其在今年8月份已经告知美丽家物业负责人，鱼悦公寓房屋在10月份到期后便不再续租。

问题就在于，从今年初正式对外招租开始，美丽家物业与租客签订的房租租赁合同日期均为一年，所以最快也要明年初才会陆续期满搬离，部分租客甚至是今年8月底、9月初才入住，租期到明年9月份前后。

因此，美丽家方面并不同意结束租赁关系，并称当初与宏益嘉瑞曾协商，租赁合同默认为到期自动续约，可继续运营管理鱼悦公寓直至拆迁。

但富诺贝实业在9月7日贴出的《全体租户告知书》中，以此前对租户及美丽家之间的租赁关系并不知情，且宏益嘉瑞违反约定向非关联方公司出租房屋，又拒不支付2月份的房租租金为由，宣布与宏益嘉瑞终止《租赁合同》，要求租户尽快搬离。

随后一房东众冠股份也在9月17日发出公告，表示其享有鱼悦公寓，而富诺贝实业是其承认的唯一承租方，未经富诺贝实业书面同意的转租均为非法转租，众冠股份不会承认该等租赁关系，直指美丽家为鱼悦公寓非法承租方。

闻此，租户纷纷向美丽家求证，得到的回复却是不必理会，可继续租住至合同期满，在此期间，鱼悦公寓也仍在对外招租。

小赵向南都记者透露，富诺贝实业曾不断向租客施压，甚至将纸条分别塞到租客门缝中，要求尽快搬离，否则到期就会切断水电。

南都记者曾到富诺贝实业在鱼悦公寓的办事处咨询租赁事宜，相关负责人亦明确表示除非租客签署押金转让协议后可继续租住至11月底，否则10月15日开始会切断租户房屋水电。部分有车的租客则反映，自从纠纷发生后，负责公寓停车场管理的富诺贝实业也不再办理租客停车月卡，要求按每天30元的外来车辆标准交费。

部分不堪困扰的租客希望能够直接退租，却被美丽家告知，若退租则无法拿回押金，但若不搬走，又无法从美丽家方面得到实质性的保障。“每天下班回到家已经很累了，还要担心明天会不会停水停电，被赶走流落街头。”有租客无奈地表示。

南都记者获悉，有少数租客还是一次性支付了一年租金的，加上押金，总计有3万多在美丽家物业手中，其余租客押金在6000元左右，430多户租客累计的押金已经达到258万元左右。

因此，不少租客也担心，万一美丽家也像三房东宏益嘉瑞那样直接将全部押金款项带走消失，最终近千租客不仅押金和预付租金无法追讨，连房子都会没得住。

梳理　几个房东均存在过失

南都记者查阅几方的租赁合同发现，美丽家所指的合同到期自动续约条款，实际属于富诺贝实业与宏益嘉瑞的合同条款，具体为“合同租期届满或续租后每届满一年，若未发生本合同约定终止的情形则本合同自动续期一年。”美丽家物业与宏益嘉瑞签署的合同中并未出现类似约定条款。

换言之，富诺贝实业在合同期满后有权终止与宏益嘉瑞续租，即便美丽家物业与宏益嘉瑞继续签订续租协议，也将被视作无效。

桃源房屋租赁管理所相关负责人向南都记者透露，富诺贝实业对三房东宏益嘉瑞与四房东美丽家之间的租赁关系一直是知情的，宏益嘉瑞携款离开后，美丽家承接原宏益嘉瑞的押金权益等，富诺贝实业直接向美丽家收取租金，但双方却没有签署相关的书面协议，以致这确实属于富诺贝实业方面的过失。

不过，今年8月份富诺贝实业告知美丽家不会再续租后，美丽家方面并未及时应对，反而存在侥幸心理，不仅继续对外招租，还与租客签订了一年期的房屋租赁合同，也是导致纠纷的重要原因。

进展　退租租客陆续收到返还押金

大多仍未找到合适房子搬离

鉴于四方意见始终未能达成一致，为避免租客权益受损，9月19日桃源街道办以及桃源房屋租赁管理所等相关部门曾召集众冠股份、富诺贝实业、宏益嘉瑞以及美丽家物业的代表进行了一次调解，彼时几方达成一致，由美丽家向愿意退房的租客解约并退还押金，继续租住的则与富诺贝实业重新签署房屋租赁合同，根据押金的金额，继续居住至11月30日左右再搬离。

但此后美丽家物业考虑到公司资金链问题，并未向租客提及退租和返还押金，反而向租客表示可以继续租住至明年期满，由此将双方纠纷推向高潮，众多租客也无奈地被裹挟其中，进退两难，在四个房东的利益博弈中被误伤。

因此9月28日晚上，赶在国庆假期前，鱼悦公寓部分租客代表曾与美丽家物业股东、运营负责人以及富诺贝实业、众冠股份相关负责人面谈，希望能得到明确的解决方案。

各方为此争论了近三个小时，最终富诺贝实业、众冠股份相关负责人承诺，租户居住期间不会切断水电，也不会强制清退，保证正常居住，美丽家物业也在第二天发布公告表态同意在国庆假期后即10月8日开始办理租户退租及押金退还手续。

南都记者了解到，10月8日开始，退租的租客已陆续收到返还的押金，但大多数租客尚未寻找到合适的房子搬离。

美丽家运营总监表示，尚未申请退租搬离的租客可继续居住，待公司继续与富诺贝实业及政府相关部门协商沟通，有最终解决方案后，再决定是否需要全部搬离。

一房东　深圳市众冠股份有限公司

鱼悦公寓原为工业厂房，房屋及土地所有权均属该公司，为深圳南山区北部片区10个原行政村联合发起组建的大型集体股份制企业

二房东　深圳市富诺贝实业有限公司

众冠股份曾与富诺贝实业签订租赁合同，将上述工业厂房出租，由后者改造为拥有4?6?0套房屋的“鱼悦公寓”，并有权对公寓进行出租、转租及运营管理

三房东　深圳市宏益嘉瑞实业集团有限公司

富诺贝实业又以“二房东”的身份，将鱼悦公寓460套房屋全部转租给深圳市宏益嘉瑞实业集团有限公司，并约定房屋仅用于宏益嘉瑞及其关联方的员工居住使用

四房东　公寓代理机构深圳市华亚美丽家物业管理有限公司

宏益嘉瑞又与美丽家签订了《物业租赁代理合同》，将鱼悦公寓委托给美丽家进行租赁管理，包括对外出租、收取租金、水电费等

行业观察

深圳市房地产中介协会研究总监徐枫：

不少公寓几个人合伙经营

管理十分混乱且难以监督

类似鱼悦公寓房源多层转租导致房东纠纷，以及租客押金追讨等问题，业内人士均表示现象普遍，却始终是待解的难题，原因就在于监管的空白。

深圳市房地产中介协会研究总监徐枫指出，相对商品住房首付，租房押金金额较小且高频，管理成本太高，银行及相关政府部门的监管意愿不大。另一方面，若要监管，必须是有相关牌照的机构，符合条件的机构也不多。

因此，一直以来，全国范围内的租房押金监管都是空白一片，基本只能靠管理机构内部的“自我道德血液”来约束，并无第三方机构介入。

徐枫指出，从目前的情况看，长租公寓运营机构收取租房押金后，多数是通过金融杠杆来继续扩张规模，或用于运营资金。

虽然尚未听闻长租公寓管理机构侵吞押金款项的情况，但随着长租公寓市场规模的继续扩大，大大小小的运营机构鱼龙混杂，在押金监管空白的情况下，管理机构侵吞款项，或者将押金用于扩张导致资金链断裂的风险也会越来越大。未来某个时间点，关于租房押金的问题甚至可能会集中爆发。

据悉，目前深圳的长租公寓机构数量实际已经接近千家，且50%都集中在城中村，不少所谓的长租公寓只是几个自然人合伙运营，管理十分混乱且难以监督，一旦出现问题，责任追讨难度非常大。

徐枫建议，个人与机构签订房屋租赁合同时，应在合同中明确押金的用途，目前其实也已有不少类似的做法。长租公寓的租客群体也可自发成立租客委员会等，如同小区的业主委员会一样，统一利益诉求，也便于与运营机构接洽，维护自己的合法权益。

信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣：

经多次转租租金层层叠加

逐级追究各方责任难度大

对此，信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣也提出了类似的观点，“但目前更多只能以预防为主。”

租客在签订租赁合同时，应尽量与房屋所有权拥有者直接签约，跨租的次数越多，权责越复杂，风险也就越大，若不能直接与房屋所有权拥有者直接签约，也必须要求签约方提供房屋控制权、使用权、承租权等相关凭证。

张茂荣指出，目前法律上对租房押金收取以及房租转租次数并不禁止，也无明确的规定和要求，主要还是以租赁双方签订的租赁合同为依据，只要双方协商一致，上一层房东知情且租赁合同条款允许，基本是属于有效的。

虽然类似鱼悦公寓这样被转租三次，拥有四个房东的情况并不多，但房东之间产生纠纷，租客也只能根据合同租赁关系，向直接签约方追讨，再逐级向上追究各方责任，难度非常大。

而房屋经过多次转租，租金成本也会层层叠加。以鱼悦公寓为例，富诺贝实业与宏益嘉瑞签署的租赁合同中，每套房屋的租金仅1900元/月，宏益嘉瑞转租给美丽家，再由租客承租后，每个房屋的平均租金已经在3000元/月左右。

另外，值得注意的是，上述两位业内人士还指出了一个问题，鱼悦公寓房东纠纷一事，除了存在押金监管问题，也暴露出了目前长租公寓的房源获取方式不规范的短板，为了快速抢占市场而层层转租，这也是长租公寓领域发展过程中亟需解决的一个大问题。

采写/摄影：南都见习记者 黄冬艳