9月17日,华润城润府三期(三期)取得预售许可证:批准预售面积96663.42平方米,共1231套。其中预售住宅面积66499.04平方米,共555套;预售公寓面积30164.38平方米,共767套。均价8.5万元/平方米(含精装)。
据悉,华润城润府三期(三期)包含4号楼、5号楼两栋住宅以及3号楼一栋公寓,住宅分为建筑面积约89平方米、150平方米、190平方米三种户型,共555套可售房源;商务公寓分为建筑面积约40平方米、50平方米、60平方米三种户型,共676套可售房源。
本次销售参照前批次公证摇号方式,在前海公证处进行公证摇号,9月17日公告,18、19日诚意登记,20日公示登记名单,21日公证摇取选房顺序号,22日公证选房。公寓24、25日进行诚意登记,根据诚意登记人数确定选房方式,若登记人数超过767人则参照住宅公证摇号方式选房,少于767人企业自行组织公开选房。
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从左至右依此为:高级副总裁谢骥,副主席唐勇,首席财务官俞建
创下历史最高毛利率记录,股东应占溢利几乎翻倍,8月21日,华润置地交出了一份十分漂亮的半年报。谁能想到,这家龙头央企一年前的此时,还在深刻反思呢?
根据华润置地披露的数据,上半年公司综合营业额为人民币437.8亿元,按年增长40.4%。扣除投资物业 评估增值后的核心股东应占溢利人民币72.8亿元,同比增长151.8%;计入投资物业评估增值后的股 东应佔溢利人民币88.5亿元,同比增长96.1%。
综合毛利率水平更是在这个报告期内创下历史新高,达到48.1%,比去年同期提高13.1%。其中,开发物业毛利率由2017年同期的32.6%提升为48.6%;投资物业(包括酒店经营)毛利率由2017年同期的63.5%小幅上升至66.6。
网易房产注意到,近几年来,华润置地一直强调自身对于规模的追求是稳定保持在前十,并在此基础上追求质量。
或许相较于第一梯队动辄几千亿的销售不可同日而语,但以安全和效益为终极目标的企业,在行业低谷的艰难环境中,姿态显得尤其自如。
壹
48.1%历史最高毛利
虽然中海地产上没有公布业绩情况,但华润置地摘得今年最赚钱房企的桂冠,绝对是大概率事件。
根据华润置地公告,公司上半年综合毛利率48.1%,净利润率也高达20.2%——可能超过很多房企的毛利水平。
谈及今年利润水平亮眼的原因,华润置地高级副总裁兼首席财务官俞建在解读中报时指出,2018年上半年结算额为365亿元,结算单价同比增长82%到18844元每平方米。而且在这些结算项目中,一线城市的结算额占比超过54%。
“这些高毛利结算的项目带动了开发业务毛利率同比增长了16%,到48.6%。其中,深圳湾悦府和华润城两个项目的毛利率都超过70%。另外,受南通和常州两个项目高毛利率带动,华润置地在三线城市中的毛利率也达到41%,带动了上半年结算毛利达到历史新高。”
但俞建也笑称,这样的高毛利肯定是不可持续的,“不然是要出问题的”。但华润置地仍然有信心将公司利润水平维持在行业高位。
网易房产了解到,华润置地目前已售未结转销售约2200亿元,其中今年会结算965亿,毛利将近45%;明年结算675亿,毛利率约40%左右;2020年结转440亿,毛利水平约35%;2020年结转85亿,毛利率40%。
俞建承诺,“全年毛利率超过40%是没有问题的,明年可能会在35%。今年新购入土地,我们测算毛利在29%-30%之间。”
网易房产了解到,华润置地对于利润的追求,与集团的激励导向有很大关系。
唐勇在谈到这个问题时坦诚,激励制度一直是华润置地的痛处。他也了解市场对于公司的期待,但是民营企业的激励制度对于国企来说总是有不太合适的地方。
“我们核心团队是有长期激励制度的,考核标准是跟核心利润挂钩的。撇下浮油剩下最核心的部分,相信对公司对股东都是好事。”
贰
永续债变相支持扩张
虽然一直将控制债务水平作为公司经营的重要目标,但在做大规模的压力下,华润置地也在做出调整。
截至2018年6月30日,华润置地总有息负债比率为46.1%,较去年底的42.3%有所上升,净有息负债率为47.2%,较2017年底的35.9%有较大幅度的上升。
唐勇解释称,“净负债率上升到47.25%,主要是因为上半年买地支出比较多”,最后还颇有怨念的补充了一句,“过去负债比较低,但也未能获得股票市场的积极回应。”
房地产公司需要在扩表、获取市场份额和保持资产负债表健康两者之间取得平衡。尤其华润置地还头顶国资委降负债的紧箍咒。
永续债作为一个平衡负债表的工具,被华润置地掏出了口袋。
俞建透露称,华润置地在今年一月份,与境内一家银行,安排了50亿的永续债,利率5.9%。
“这个利率水平在行业内算比较低的。三年内5.9%,三年后每年增加300个基点,但是这个永续债我们谈得比较灵活,签约提款半年后,随时可以提前还款。所以当华润置地负债率达到合理水平,可以随时把这笔钱还掉。”
根据华润置地提供的数据,如果把永续债计为有息负债,预计截至6月公司净有息负债率为52%,但预计到年底应该可以降到42%左右。
当有投资者问及年底降到42%的支撑依据时,俞建解释主要因为,“全年的利润肯定不止上半年乘以2,这是最主要的”。言毕,华润置地的管理层都默契地笑出声。
叁
X业务小试锋芒
在提出2+X商业模式以来,华润置地在康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育等业务领域,积极发掘新的增长动力。
其中,城市更新业务起步较早,经验比较丰富,目前在谈的土地储备超过2600万平方米。
唐勇解释称,“2600万主要在深圳、东莞,拿出来将的都是已经获得政府和村民认可的。在谈的就更多了,最快的有机会在2020年形成销售资源。我们也希望在深圳大冲项目结尾后,有更多项目补充上来,这部分业务,是业绩和盈利的稳定贡献,是置地的压仓石。”
另一个相对成熟的业务是物业服务。报告期内,华润置地在管物业面积7200万平方米,预计2020年扩大到2亿平米。物业收入19亿元,同比增长30%。
唐勇透露,“最近一两年我们对物业做了从管理意义上的真实的分拆,有机会分拆上市,下半年会看到进展。”
此外,华润置地也在通过拓展产业地产来增加拿地渠道,孵化创新业务来培育优势增长部门。在城市开发和运营方面,公司目前加大管理输出,增加了代建代运营的业务拓展,以轻资产模式增加管理运营收入。
据俞建介绍,目前华润置地代建业务签约合同金额已超过400亿。
其他诸如,长租公寓品牌“有巢”,公司2018年底计划开业2万间,2020年底预计达到10万间;养老产业预计年底管理床位15000张左右。
唐勇为新业务定调为量力而行,“我们今年创新业务的投资额占总投资的5%左右。创新业态投资回报还需要理性判断,现在在尝试,还要根据公司的财务能力和管理能力。”
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