东莞8月出让多宗商住地 开发商拿地趋于理性

（原标题：东莞8月出让多宗商住地 开发商拿地趋于理性）

8月，东莞的楼市稍显平淡，一手住宅供应和成交均差强人意，不少开发商调低了尾盘的备案价来回笼资金。但在楼市的另一端，东莞的土地市场本月却是热闹非凡。

和今年上半年的“藏着掖着”不同，8月东莞共出让9宗商住地，合计面积达52.99万平方米，起拍价达84亿元，这已经超过了上半年东莞土地出让66.3亿元的总收入。

从前面出让的多宗地块的情况来看，尽管热点片区的地块依然受到开发商的激烈争夺，但以往动辄近百轮的竞拍已经少见;而一些素质平平的地块，哪怕各方面的条件尚算不错，热度也非常一般。

业内人士认为，在受到限购影响的市场环境下，开发商对拿地已经趋于理性，这对于东莞楼市来说未尝不是件好事。

1一个月推出9宗商住地块

16日，位于东莞市企石镇铁炉坑村，编号为2018WG019的商住地块公开出让，该地块占地面积66631平方米，容积率为2.2，总建筑面积约14.7万平方米。该地块的起始总价为119484万元，折合楼面地价8151元/平方米;最高限价155699万元，折合楼面地价10622元/平方米。

2016年，碧桂园以总价13.9亿元、楼面地价8685元/平方米竞得企石一宗占地8万平方米的商住地块，溢价率543%，项目已开发为碧桂园风华东方。16日出让的地块，是企石镇自2016年以后，再次公开挂牌商住用地，地块成交后，将为原本一手住宅紧缺的企石市场带来新鲜血液。

16日上午，历经2家房企的两轮竞拍，企石这宗商住用地最终被华润置地的子公司深圳市润投咨询有限公司竞得，成交总价约12亿元、楼面地价8219元/平方米。除去安居房和幼儿园的1.7万平方米配建面积，该地块可售楼面地价为9233元/平方米。这也是今年华润置地在东莞招拍挂市场拿下的第三宗商住用地。

除了企石地块外，8月出让商住地的镇街还有茶山、横沥、清溪、企石、樟木头、中堂、麻涌等镇区，东莞土地交易市场迎来竞拍热潮。另外，除了9宗商住地外，8月还有3宗工业用地也进入最终交易阶段。

据东莞中原战略研究中心统计数据显示，8月份进入最终交易阶段的商住地当中，有5宗商住地起拍价超10亿元，多宗地块起步楼面价已达8000元/平方米以上，其中凤岗地块起拍楼面价高达12230元/平方米，可见8月的商住地出让起点不低。

事实上，8月万江街道原定有1宗地块出让，该地块占地面积26658平方米，起始价5.3亿元。8月6日，东莞公共资源交易网站发布公告，称万江地块因轨道1号线汽车总站站点规划而临时被中止出让。

业内人士称，由于东莞城区楼市起步早，加上土地开发利用强度高，未来可开发商住地日益减少，加上城区人口基数庞大，市场供不应求态势日益突出。因此城区楼市普遍被开发商看好，因此万江这次推出的商住地也吸引众多房企的目光。

“在临近挂牌截止时间时，出让被中止，不少开发商的计划也被打乱，比如资金筹备等。同时，由于轨道1号线的站点规划拟调整，2018WG018地块也有望契合对应变更，打造成TOD项目，再次挂牌时出让条件或将更严格。”业内人士告诉记者。

据了解，东莞今年预计推出22宗商住用地，上半年已经推出了9宗地。下半年计划入市的13宗地块，其中9宗集中在8月推出，接下来还有位于中堂镇和麻涌镇等地的地块将开拍。

2 出让地块多有配建等要求

不过值得注意的是，8月拍卖地块虽然部分商住地起步价较高，但全部都有限价要求，且有配建安居房、竞自持面积和年限等多方面要求，条件严格，对开发商的资金实力要求较高。

上述要求配建安居房交付政府使用的地块，包括茶山地块、企石地块、中堂地块、横沥地块和编号为2018WG16的清溪地块。

业内人士认为，在这种竞拍规则之下，开发商的注意力也从资金转移到是否能够完成竞拍的其他条件上，在一定程度上也影响了土拍热度。

以企石镇出让的地块为例，除了采用竞自持模式出让外，根据《地块配建物业移交协议》，宗地权利人须配建宗地住宅建筑面积10%的比例(14659平方米)作为安居房，还需配建建筑面积不少于1440平方米的幼儿园，就近配建地下停车场和不少于10个带产权停车位。

配建的安居房、幼儿园建筑面积包含在本宗地的可建建筑面积范围内，安居房可用于人才住房、保障性住房、租赁住房等用途。交付标准不低于该项目同类型住宅交付标准，建成后权利人须无偿移交给企石镇人民政府，并办理不动产权证到企石镇人民政府指定的单位名下。

此外，8月出让的一些地块，对于商业部分要求自持，包括麻涌地块、茶山地块等均对商业部分要求部分自持或全部自持，自持年限不低于5—10年。

业内人士认为，开发商对商业部分自持，减少商业物业的去库存压力的同时，也对开发商招商、经营能力有相当的考验。

合富研究院认为，从供应端特征来看，随着城镇化进程的加快、人口流动的加速、“二孩”政策的落地，幼儿园比例较低、城乡发展不均衡等问题日益突出，交易地块要求配置幼儿园用地愈发普遍。

“多宗地块需配建一定比例的安居房，相当于面向广大中低收家庭提供由政府补贴的非盈利性住房，这是充分响应中央多渠道住房供应，保障中低阶层老百姓住房需求，从而促进房地产市场平稳健康发展。”合富研究院相关负责人说。

3 临深片区地块受开发商热捧

在8月目前已经出让的地块来看，临深片区4宗出让地块受关注度非常高，这包括凤岗、清溪、樟木头3个镇街共计4宗土地，总面积超13万平方米。

这4宗土地出让价格虽然偏高，但由于开发商对粤港澳大湾区长期看好，以及“深圳客”今年上半年有回归的趋势，仍然让不少开发商趋之若鹜。

其中，凤岗镇天堂围村5.03万平方米地块成为本月楼面地价最高的商住地，由万科、中交、中天和中致等品牌开发商联合体以总价17亿元、自持15%面积5年艰难竞得，折合楼面地价16965元/平方米。

清溪镇出让的两宗地块同样进入了多家开发商的“采购清单”。其中，清溪镇鹏程路5.3万平方米地块，经过9家开发商27轮的竞拍后，由华润置地以总价10.8亿元竞得，并未达到最高限价，楼面地价为12057元/平方米。剔除无偿配建的约8498平方米安居房面积，实际楼面地价约为13396元/平方米。

而清溪镇荔横村清溪大道旁2.6万平方米的地块，虽然体量不算太大，但受关注程度并不低。经48轮竞拍后，该地块最终被金茂地产以总价5.6亿元竞得，楼面地价达14003元/平方米，这个价格刷新了清溪商住用地楼面地价记录。

而樟木头镇樟罗社区0.2万平方米地块则是临深4宗地块中最不起眼的一宗，最后由金地以底价2781万元竞得，折合楼面地价8120元/平方米。

临深片区的地块炙手可热，很大程度上是由于“深圳客”的回归。

东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐认为，目前东莞楼市本土客户仍占主导地位，但随着社保缴费年限的达到，今年上半年“深圳客”入市比例有所回升。据统计，今年上半年“深圳客”在全市成交中占比上升至19.57%。

车德锐认为，目前“深圳客”在临深片区买房普遍用于自住，而且东莞房价相对平稳，短期“炒房”获利很难实现，市场预期趋向稳定。

而且，尽管住宅的供需受限，但临深片区的商业公寓一直没少卖——限购后，由于商业公寓不限购不限贷的性质，深圳刚需住户需求纷纷在这一市场中释放。今年上半年，樟木头、清溪、塘厦3个镇区商业公寓的成交量在全市的总量中所占比重十分突出。

4 开发商对“迷你”地块热情下降

5月8日，东莞及时出台新的“限价”政策，其中特别强调了房价备案“新地新措施”，在引导开发商理性开发项目，保证房地产市场健康发展的同时，也对新地块未来建成进入市场定价设置门槛，给开发商提醒。其中包括“限价进一步升级”，后市新拿地开发项目，首批首次备案价格上调幅度从15%收窄为10%，同时一经备案不得上调。

业内人士表示，无论是从土地交易市场的竞拍条件，还是从楼市成交市场的楼市调控政策来看，目前楼市调控政策并不会放松，且仍然十分严厉，一定时间内楼市成交量或仍将低迷，开发商资金链紧张，因此对于拍地及后市开发较为谨慎，这也将让土地交易市场保持理性，有利于稳定地价和房价。

从今年的情况来看，楼市调控高严力度丝毫未减。在此背景下，开发商激进拿地已不现实，地块进入竞自持环节大幅减少，拿地趋于理性。

比如，樟木头的地块面积小、地价高、建成后溢价率较低，也是开发商拍地热情不高的原因之一。在目前东莞限购、限价升级的情况下，这种操作受到严格的限制，开发商拍地也回归理性，对于“迷你”地块的热情有所下降。

又如，5宗交易地块中仅有1宗进入竞自持环节，且地块天然条件优越，终由万科、中天等4家房企联合拍下凤岗宗地，为东莞首次以4家房企的名义联合拿地，这也是开发商拿地趋于理性的表现。

合富研究院认为，随着微利时代开启，行业风险走高、压力陡增，联合开发逐渐从品牌房企与本土房企股权合作转向强强联合拿地、联合开发。品牌企业乐于联袂开发主要在于利润和风险捆绑，同时优势互补，拿地及开发实力更强，对产品品质、工艺将带来更多新突破，值得期待。