东莞加快推进轨道交通建设和站场周边土地综合开发

东莞将加强轨道交通站场周边土地的综合开发。图为东莞城际轨道望洪枢纽站。记者 孙俊杰 摄

近日，《东莞市轨道交通站场周边土地综合开发及站场综合体建设实施细则》（以下简称“细则”）印发，旨在加快推进轨道交通建设和站场周边土地综合开发，建设综合换乘系统，改善出行条件。同时，细则对开展轨道交通站场周边土地储备规划、土地储备、综合开发等作出规定，将有利于形成城市功能区，实现站场周边土地高效集约利用，从而充分发挥轨道交通综合效益，提升城市品质。

确定三种类型开发统筹主体

细则提出，TOD综合开发统筹主体单位分为市统筹、市镇联合统筹、镇统筹三种类型，要充分调动属地园区、镇街、社会资本参与TOD开发建设的积极性。其中，枢纽型站点、市域级城市型站点、特殊型站点、具备整体开发条件的片区级城市型站点由市统筹。市TOD轨道办根据已通过审批的规划和方案，指导属地园区、镇街及时开展控制性详细规划编制（调整）工作，并对土地进行整体包装，并依据城乡规划用途分割成不同的宗地，按宗地出让，但禁止住宅用地“捆绑”出让和超三年开发周期出让。TOD综合开发规划编制具体包含土地利用轨道交通站场功能定位、道路交通规划等内容。

在功能定位上，细则规定要分析与周边环境和景观以及教育、医疗、养老、文体等设施的配套要求，合理明确交通功能定位和轨道交通站场周边片区的主要功能构成。在道路交通规划上，要对站场交通接驳设施、道路网等做出规划安排。在城市设计上，同时要规划核心区内城市公共空间、景观环境设计的控制要求，落实低碳、紧凑开发的开发理念。

以土地增值收益反哺轨道交通建设

在TOD土地储备和供应方面，细则规定，由市政府委托市土地储备中心统筹负责对轨道交通沿线站点周边土地开展储备工作，属地园区、镇街负责土地收储的具体工作。TOD范围内“三旧”改造项目遵循政府主导、整体统筹、连片开发的原则。其中，政府主导改造项目以收回、收购、征收等方式储备土地。涉及政府收储集体建设用地或国有建设用地的，政府可采取货币、物业或两者相结合方式对集体经济组织或国有建设用地使用权人进行补偿。

细则提出，为盘活轨道交通站点周边的储备土地，可在TOD范围内选取基础设施完备、潜在价值较高的地块，可探索试行实施土地1.5级开发。在创新投融资机制上，细则规定，轨道交通融资资金偿付的资金来源以“以地筹资”为主，财政投入为辅，接续融资为补充。

鼓励TID项目功能复合多元化

细则规定，TID概念方案应满足轨道交通设施建设和交通衔接需求，有条件的轨道交通站场可整合轨道设施、周边建筑及公共用地，充分利用地上、地下空间，达到“零换乘”目标，促进交通功能与城市生活服务功能的有机结合。

在TID项目管理上，细则提出，根据投资类别分为政府投资类、轨道交通建设运营单位投资类和社会投资类三种模式。细则鼓励TID项目功能复合多元化，包括居住、商业、交通、公共管理与服务设施、市政与公用设施、绿地和广场等各类性质混合使用。同时，在取得规划批准机关同意后，可对TID项目适度放开容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率、停车位配建指标等控制要求。在保持地块间规划市政道路交通功能的前提下，允许TID项目跨道路进行多地块整体开发。

■名词解释

TOD（Transit Oriented Development）开发模式，是指以公共交通站点为中心，在一定步行范围内建设高密度功能复合型社区，强调公共交通站点对社区居民出行的吸引力，从而提高公共交通的出行率，利用高密度的建筑形式和功能复合提高土地的利用价值，并减少居民不必要的出行。

TID是指轨道交通上盖综合体与站点的综合开发。1.5级开发是指是介于一级开发和二级开发之间的一个概念，其狭义概念是指政府以零地价的方式委托给开发商，产权依然属于政府，在委托时限里，由开发商实施投资、建设、运营、管理。委托时限过后，包括土地使用权、建筑实体等将全部转回给政府部门，再由政府交给指定的部门或机构经营和管理。