东莞六大片区楼市引人瞩目 区域表现百花齐放

2018年上半年，对于东莞楼市而言，新房限购、非户籍购买社保、三价合一等政策掀起业界波澜不断。但处在粤港澳大湾区地位的利好，东莞六大片区住房产品不断提质，品牌房企占据主导位置，片区定位及影响力成为上半年市场的一个突出亮点。

数据显示，不论在成交量还是成交价格上，六大片区齐头并进，全新项目百花齐放。总的来说，东莞楼市的发展已经进入成熟期，随着知名房企的不断进驻，不少品质楼盘的房价稳中有升，楼市引人瞩目。

城区片区房价持续攀升

据了解，东莞城区楼市起步早，加上土地开发利用强度高，未来可开发商住地日益减少，洋房供应长期紧缺，尤其高端品质洋房更是十分稀缺，在售项目寥寥无几。随着目前政策持续从严，房贷利率不断提高，“三价合一”政策出台，加上东莞城区房价高位不下，购房成本大幅增加，入市门槛高，相比普通客户，购买力强劲的新中产阶层逐步成为城区购房主力。

根据东莞中原战略研究中心数据显示，一方面，东莞城区洋房价格逐年攀升，自2014年突破万元关口后，截至2018年4月，价格再创历史新高，高达20141元/㎡，洋房套均总价亦不断上涨，高达222万元/套，购房成本高企。另一方面，目前城区刚需及首改产品为市场最为畅销产品，但在售优质洋房产品寥寥无几，而且货量较少，价格相对较高，加上在大户型产品库存量亦较多，但总价偏高，客户入市门槛亦高。

同时，目前东莞市场进入品牌开发商主导时代，高品质高价格标准成为新常态，进一步加深客户购房成本及压力。值得注意的是，城区新中产阶级崛起，购房需求旺盛以及购买力表现强劲，对比城区普通洋房，新中式品质洋房总价上多出30-60万元左右，处于可接受范围内，而且配置更高端的精装标准、品牌物业管理、新中式园林风格等优势特点，更符合新中产阶级的置业需求，受到广泛热烈追捧。

松山湖片区潜力飞升

松山湖片区发展定位为创新中心。以产业为例，松山湖原则上将只引进总部型、研发型和发展潜力大的高科技产业，形成片区产业服务中心与科技创新中心，而周边镇街将依托于原有的产业优势，主动承接园区的创新资源外溢。

交通方面，则重点推进赣深客专南沙支线及增城支线、佛莞惠城际、东莞轨道交通1号线和3号线、东莞轨道交通5号线(接深圳地铁13号线公明北站)五条区域轨道线路建设。另外，生态上串联生态廊道，衔接落实各类规划的“底线”和“红线；空间上，在六镇划定特别政策区实施松山湖政策；在配套上，完善包括住房、教育、医疗、康体等公共配套建设。可以说，松山湖片区将成东莞高品质宜居宜业样板区，无疑松山湖片区已经迎来历史性机遇。

值得一提的是，今年上半年松山湖片区成交占比持续走高，购房需求得到进一步释放。据东莞中原战略研究中心提供的数据表明（截止到6月28日），松山湖片区上半年总计住宅成交量5505套，片区成交均价18319元/平方米，以上种种表明松山湖片区发展潜力被迅速开发，未来居住价值前景光明。

滨海片区品牌房企林立

滨海湾新区的出现，给新区本身及周边地区的房地产发展带来了更大的发展前景。由于目前滨海湾新区尚未有新的房地产开发用地推出，开发商们只能纷纷在新区周边地区布局，行动较快的，如碧桂园、万科，已有动作。

根据东莞市房管局及乐有家数据研究中心资料（截止到6月21日）表明，上半年滨海片区总供应套为5703套，供应面积达到523283平方米。其中例如万科云城、虎门碧桂园、丰泰观山碧水、卓越维港、佳兆业碧海云天、恒大御景半岛等品牌房企，亦有不同户型、类型的公寓、洋房及别墅在售。

水乡新城片区成刚需客外溢热区

近几年，东莞城市中心向西发展的趋势锐不可当，位于东莞西拓方向上的水乡新城片区，其重磅发展政策及利好，更是加速新城板块的快速崛起。

根据水乡新城规划，水乡新城的功能定位是珠三角地区的区域交通枢纽、东莞对外交通门户，东莞对接粤港澳大湾区的东岸明珠，穗莞合作的专业化城市副中心，其在东莞乃至粤港澳大湾区发展大局中的重要地位更加凸显。

上半年，水乡新城片区发展进入快车道，交通路网不断完善。在交通利好刺激下，水乡新城片区上半年楼市快速升温，片区住宅成交量2096套，成交面积达235383平方米，成为东莞城区刚需客的外溢热点区域。

东部产业园片区楼市性价比占优

在东莞六个片区当中，东部产业园片区经济较不发达，楼市发展也最为缓慢，房价低，受到关注度小。

不过，上半年东部产业园片区楼市也颇有亮点，首先是常年没有新盘供应的谢岗镇终于有新盘入市了，顺应银瓶新区的发展，关注度提升；其次是黄江镇由临深片区纳入东部产业园片区，个别楼盘以低价出售，影响着周边楼盘的定价策略；常平镇受到莞惠城轨利好影响，个别楼盘定价冲高后又回落至理性；桥头镇楼盘低价走货，热度上升等。

以片区为楼盘定价为例，如长虹百荟花园的43-58㎡公寓，均价为12500元/平方米；塑金国际的110㎡公寓，均价为11500元/平方米；颐景湾畔的100㎡3房，均价为16800元/平方米。

可以说，性价比占优的楼面价格，使得不少房企开始在东部产业园片区布局，作为全市价格最低洼的片区，预计区域楼市热度将逐渐升温。

东南临深片区长期发展看好

“4·10”限购新政出台后，深圳客在临深片区大幅退潮。业内人士透露，2018年下半年，现有的楼市调控政策不会放松，银行房贷政策将继续收紧，在这种形势下，短期内临深片区新建商品住宅库存积压或将加重。

虽然在短期内，库存难以下降，不过长远看，不少业内人士仍对临深楼市看好。一业内人士表示，随着粤港澳大湾区和广深科技创新走廊的建设稳步推进，以及东莞地铁1号线、深圳地铁10号线东延线等轨道交通或规划或开工，临深片区将继续迎来利好，莞深一体化继续加深，会有更多的科技创新企业和优秀人才来到临深片区，从长期来看，临深片区楼市整体向好。文/图 陈泽煌