专家学者为深圳住房制度改革“新政”点赞

（原标题：专家学者为住房制度改革“新政”点赞）

住房制度改革“新政”（征求意见）发布后，引起学者和专家的广泛关注。他们纷纷为“新政”点赞，普遍认为这是深圳住房制度的重要创新，“以住为主”的住房结构，将会在全国各城市继续领先，从而为深圳经济转型提供强大的支撑。

刘洪玉

清华大学房地产研究所所长、教授，住房专题讲座专家之一

作为长期从事住房政策相关研究的学者，我有以下几点看法：

1.该《意见》是深圳市在全国率先深入落实党的十九大关于深化住房制度改革相关部署的一个重要举措，其在多主体供给、多渠道保障、购租并举住房制度建设中的许多创新性探索，在全国具有引领和示范作用；

2.该《意见》的一个重要创新，就是在坚持以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的基础上，结合深圳市空间资源紧张、高素质人才大量聚集和充分流动、商品住房价格水平高等特殊性，将人才住房和安居型商品房，这两种具有政府和市场合作供给特征的政策性支持住房纳入到供给体系中来，在公租房保障和商品住房市场之间架起一个桥梁，将各类租赁住房供给的占比显著提高，适应了非户籍常住人口和年轻人占比高、人口流动性大等特点；

3.该《意见》在今后18年计划供应170万套，虽然是一个非常巨大的新增供应规模，但与深圳市2035年住房需求约180万套的预测结果相比，还是一个偏紧的规划，希望深圳市在今后的实施过程中，要努力挖掘市域范围内的空间供应潜力，争取能够做到供需平衡；

4.深圳市的城市发展定位及其在区域发展中核心城市地位，决定了深圳市长期住房矛盾和压力的缓解，一定要从区域城市协调协同发展的角度做文章，要通过机制体制创新，有效引导、充分利用域内城市的空间供给潜力，实现域内城市在经济社会发展和空间优化利用上的合作共赢。

赵燕菁

厦门大学教授，雄安新区规划专家组成员

这次深圳“住房新政”最引人注目的，就是率先实现了住房供给中保障性住房（政策支持性住房和公共租赁房）和商品房比例的大逆转。这在全国也是独一无二的。尽管没有达到新加坡大约80∶20这样高的比例，但已经超过中国香港大约50∶50的比例。考虑到现在存量巨大的以租为主的“城中村”，深圳“以住为主”的住房结构，将会在全国各城市继续领先，从而为深圳经济转型提供强大的支撑。

在城市“高速增长阶段”，住房市场是城市融资的主要工具，随着经济转入“高质量发展阶段”，住房必须尽快从融资为主要目的的住房体系，转向服务于持续运营为目的的以住为主的住房体系。深圳这次“住房新政”正是体现了经济向高质量转型的关键一步。特别是“住房新政”严格区分两种市场，防止了政策性住房在商品性住房市场套利，为商品房价格的市场化创造了条件。

下一步对“住房新政”的考验将会来自于准入标准的设置。如果按照户籍设置准入，在深圳这样的人口结构下，将很难实现“新政”提出的“广覆盖”的目标，用学历和收入作为准入标准，则很难兼顾公平与效率。作为一个与中国香港、新加坡都不同的开放劳动力市场，深圳必须另辟新路。办法就是通过就业（个人所得税和“五险一金”）间接与税收贡献挂钩。

“好”的政策不仅取决于自身，更取决于区域竞争的其他城市。面对大湾区空前激烈的竞争，如果相邻城市提出“更好”的政策，深圳必须及时加以应对。正是依靠“先租后售”这一“更好”的住房制度，东莞吸引了深圳的明星企业到松山湖一带发展。在这个意义上，深圳“住房新政”不过是大湾区进入“高质量发展阶段”大洗牌的开始而非终结。

陈蔼贫

深圳市政协委员，深圳市住房研究会会长

深圳是我国改革开放前沿和尖兵。从土地拍卖第一锤到住房制度改革，深圳改革始终走在全国的前列。本《意见》稿作为一个纲领性文件，明确了住房制度改革的目标、路径和方法，无疑将对深圳住房市场乃至全国住房制度产生重大而积极的影响。而且，该《意见》稿涉及方方面面，未来的配套法规修订、制订任务繁重，压力巨大，改革的路上仍有诸多的宏观政策调整、土地供给不足等“变数”。如何步步为营、科学推进改革，切实做好政策衔接，实现平稳过渡，达至改革目标，可谓是任重而道远。在当前市场商品房价格高企，住房供需不平衡、结构不合理，人才争夺“白热化”，房地产市场调控进入关键时刻，深圳发展亟待“再上一层楼”等宏观背景下，深圳率先启动住房领域的改革创新，主动为全国探路，贵在知难而上，贵在勇于担当，贵在使命感、责任感，是深圳经济特区精神和灵魂的再次诠释。

宋丁

中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任

最近，粤港澳大湾区规划即将出台的消息一直是大家最为关注的焦点，其中一个重要的问题就是：大湾区会不会像雄安新区、海南岛自贸港出台时那样，出现对房地产的全面严控？

今天，在大湾区的轴心城市深圳，一个超重量级的消息传出来了：《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（以下简称“意见”）正式征求意见了！这是深圳住房制度改革历史上最重要的文件，是精准落实中央“房住不炒”战略的落地性文件，是将深刻影响深圳未来多年住房供需关系体系的长期指导性文件。可以说，意见是深圳深化住房制度改革的定海神针性文献。

这个意见所涉及的问题面很宽，可能在未来实施过程中会出现很多困难和问题，但是，它的大方向是符合深圳房地产发展战略方向的，无论如何都非常值得期待，期待意见能够尽快全面、高效得到贯彻落实，真正推动深圳住房制度的实质性变革，推动深圳“房住不炒”、“住有所居”的实现，推动深圳房地产市场的长期平稳健康运行，推动深圳在粤港澳大湾区的发展中起到更加重要的作用。

宋博通

深圳大学副教授、房地产研究中心常务副主任

《意见》体现了务实、前瞻的特点，务实表现在依托深圳土地等资源短缺和经济人口等快速发展的现实，前瞻体现在纲领性的引领。整个《意见》亮点多多，仅从几个侧面谈下我的理解：

1.从理清住房产品的供给要素出发，为住房供给模式的建立和创新提供了指引。

住房供给模式由供应主体、资金来源、用地来源等各供给要素组合而成，不同要素组合形成不同的住房供给模式。《意见》中，“多主体供给”、“多渠道保障”分别涵盖了供应主体、资金来源、用地来源等核心要素，据此可全面分析各种可能的模式，为建立和创新适合深圳的供给模式，提供了可行的路线图、工具箱。

2.从理清公共住房（含补贴）产品类型、面向对象出发，规范了各类公共住房内涵和称谓。

一直以来，公共住房内涵和称谓较为繁杂。早年称谓有公房、福利房、微利房等，近年又有保障性住房、经济适用房、廉租住房、限价商品房、共有产权住房等；国外也有公共住房、公营住房、可负担住房、社会住房、议会住房等。在《意见》“租购并举”设计中，明确了公共住房（含补贴）产品的类型、面向的对象，规范了各类公共住房的内涵和称谓，有益于政策的明确和执行。

3.从支持企事业单位利用自有用地或用房筹建公共住房出发，挖潜本市存量用地资源。

在企事业单位利用自有用地或用房筹建公共住房时，往往遇到用地性质、建设规模指标等制约，在《意见》指引下有望得到政策支持，促进存量用地资源释放。

4.从城市发展效率和住房福利公平角度，提出几个比例问题。

《意见》提出了几个比例问题，包括在总用地指标中，居住用地与产业用地比例；在居住用地中，公共住房与商品住房建设用地比例；在公共住房建设用地中，人才住房、安居型商品房、公共租赁住房用地比例及租售比例；以及在商品住房建设用地中，“只租不售”型与出售型商品住房用地比例等。这些比例关乎住房供应的全局性、前瞻性，一直是深圳亟待解决的顶层设计问题，在《意见》引领下，政府有望提出更加切实可行的目标和策略。

5.从建设和谐社区角度，提出加强混合社区物业管理思路。

随着配建等政策的实施，社区公共服务配套设施共享矛盾也时有发生。根据《意见》中“打造和谐、美丽、宜居的幸福家园”的愿景，混合社区物业管理模式也值得期待。

总之，《意见》作为深圳公共住房发展中的纲领性文件，其务实的制度设计和前瞻性的政策指引，将为今后住房政策的实施和创新留下强有力的支撑，为今后公共住房发展留下充分的想象空间。

朱文策

资深地产评论人，微信公众号《朱罗纪》创办人

深圳是中国第一个进行横跨18年长周期住房制度建设的城市。这一点值得肯定，我们长效机制喊了那么久，迄今为止，没有一个城市去规划接近20年的住房制度安排。深圳做了横跨三届政府任期的活儿，从更长期的角度去规划住房问题建设，有利于减少“五年住房计划”式的短期行为，让住房政策的可持续性更强，显示了历史担当。

这份长效文件最大的变化是什么？是导向。很明确地说出：住房的民生属性优先，经济属性次之。这意味着政府将房地产的问题视为“社会政策”，要着手解决的是老百姓的住房问题，并不是高房价问题。所以，文件并不能理解为房地产调控。这意味着未来房地产游戏规则的变化，也是我们理解这份文件的起点。《意见》中的住房供应比例真正回应了深圳住房问题的主要矛盾。深圳住房问题的主要矛盾是什么？夹心层越来越买不起房。所以，深圳真正需要的住宅是：可负担住宅。但现有条件下，以纯市场化的方式，已经没有办法生产可负担住宅了，人才房+安居房要着手解决的就是这个问题。