卖房时妻“不知情” 签约反悔买家获赔

2015年底，刘先生跟买家签订买卖合同后，却以妻子不同意卖房为由反悔不卖。买家遂状告刘先生索赔。东莞市第二人民法院经审理认为，该合同有效，因刘妻不同意卖房无法履行，刘先生应承担违约责任，判令其赔偿买家违约金22万元及中介佣金3万多元。刘先生不服，提起上诉。后东莞市中级人民法院终审维持原判。昨日，东莞第二法院通报该起房屋买卖纠纷的典型案例。

丈夫卖房妻子反对想毁约

2015年底，深圳的滕先生经东莞一中介公司介绍，去看了东莞市长安镇一套商品房。当时，业主刘先生及其妻子都不在家，只有其岳母在家里。滕先生看了比较满意，决定买下来。

2015年12月9日，滕先生跟刘先生签订了一份房屋买卖合同。合同约定，刘先生将其名下一套商品房出售给滕先生，建筑面积86.27平方米，成交价110万元。买方应向中介公司支付咨询及中介服务费为成交价3%即33000元。卖方不能按约定将该物业售予买方的，应须双倍退还所收定金外，还须赔偿成交价的20%。签订合同后，滕先生向业主刘先生支付了定金10万元，向中介公司支付了佣金33000元。

然而，后来刘先生不肯配合办理后续手续。滕先生认为，刘先生是因房价上涨反悔了，于是将刘先生告上法庭，请求继续履行案涉房屋买卖合同，刘先生赔偿违约金22万元及中介佣金33000元。法院依法追加中介公司和刘先生的妻子作为第三人参加诉讼。

法庭上，刘先生称，他没有主动委托中介卖房。他听中介人员说滕先生出的价钱不错，也没有问过妻子就签了买卖合同，现在妻子不同意卖房。他之所以没有告诉妻子卖房，是想卖了之后换个大房给妻子一个惊喜。刘先生的妻子也称，自己确实不知情，她不可能卖这房子。

法院认定业主须赔违约金

滕先生和中介公司都表示，当时他们问过刘先生，确认他妻子同意卖房且刘先生的家里人都知道卖房的事，但他们无法向法院提交证据。他们也确认，签合同时刘先生的妻子没有到现场。

经查，案涉商品房系登记在刘先生一人名下，在他与妻子婚姻存续期间买的。东莞市第二人民法院经审理认为，在没有证据表明刘妻明确同意的情况下，作为房屋产权登记人的刘先生单方出售夫妻共有的房屋，该房屋买卖合同仍应当认定为合法有效，但因刘妻现不同意卖房，该合同客观上无法继续履行，刘先生构成违约，买家有权要求刘先生按合同约定支付违约金22万元。此外，刘先生的违约行为客观上造成了买家支付的佣金损失，应予赔偿。由于买家对于定金并无提出诉讼请求，案涉定金可由双方另行解决。

法院作出一审判决，判令刘先生向买家滕先生支付违约金22万元、购房佣金33000元，驳回滕先生的其他诉讼请求。刘先生不服，提起上诉。后东莞市中级人民法院终审维持原判。

【法官说法】

合同有效

违约方应付出代价

本案承办法官称，这是在近年房价上涨的市场环境下，业主毁约不卖，导致买家起诉索赔的一则典型案例。

法官表示，虽然案涉房产为刘先生夫妻的共同财产，刘先生没有完全的处分权，但夫妻一方在签订房屋买卖合同时是否具有完全处分权，只对房屋能否顺利办理物权变更登记产生影响，对于物权变动的引发原因即买卖合同的生效与否并不产生影响。合同的生效与否，取决于合同的双方是否具备相应民事行为能力。本案中，买卖双方均为完全民事行为能力人，双方签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，合同并不属于法律规定的法定无效的情形。案涉房屋买卖合同依法应当认定有效，合同当事人均应按合同约定履行义务。

法官认为，民事交易，应当尽可能尊重民事主体的意思自治，不宜轻易否定民事合同的效力，要使违约行为付出应有的代价。如此，才能有效促进培育市场交易中诚实信用的风气。

不支持合同继续履行

根据法律规定，在夫妻单方出售夫妻共同的房屋的情况下，买方获得房屋应同时具备三个前提条件，即善意购买、支付合理对价并办理了产权登记手续。法官表示，本案中，案涉房屋买卖合同虽依法有效，但买家并没有同时符合上述三个条件。

法官解释称，刘先生的妻子不同意卖房，买家并无证据证明刘先生签合同时已获其妻子授权或者事后追认。因合同的履行必然侵害到刘妻对涉案房产的所有权，故法院不予支持继续履行合同。

跟有配偶的业主进行二手房交易应注意什么？

法官建议，买家应当要求该业主的配偶以书面或者录像的形式确认同意，最好在买卖合同上共同签字确认，免生波折。