风口上的房地产创新：房企的下一个增长极在哪里

（原标题：风口上的房地产创新：房企的下一个增长极在哪里）

当房地产行业的发展似乎已经触碰到天花板之际，每一家房企都开始为今后的发展模式而焦虑。不仅大型房企在行动，中小型房企也纷纷布局商业地产、长租公寓和文旅地产等领域。

业界虽然都看到了上述领域的可持续发展性，也意识到这些领域都是容量巨大且极具潜力的市场，但困扰他们的是，这些领域中目前尚无领跑者，也暂未有一个明确的商业模式。在这种情况下，自身应该怎么做？3月22日，在“2018年观点年度论坛”上，不少嘉宾都提出了自己的看法。

金融化的考量

论坛上，REITs（房地产信托投资基金）被频繁提到。对于商业地产、长租公寓领域的从业者而言，如何将能够产生稳定现金流的资产进行证券化，是全行业都在探讨的问题。

广州市城发投资基金管理公司董事总经理李文峥以十余年的REITs从业经历谈了一些体会。他认为，REITs可以理解成三个平台，即融资的平台、投资的平台和资管的平台。

李文峥分析指出，REITs作为融资的平台属性是因为它在未来的持续经营中，还要做银行贷款、发债等，且它的融资成本比开发商的融资成本还要低、期限还更长，因为它的产品更稳定、风险更低。

作为投资平台的属性是由于REITs本身是一个实体，可以不断地扩张，不仅可以从发起人处买，也可以从市场第三方买，所以它会变成一个投资平台。

从资管平台的角度看，REITs作为资管体系的打造可以有一个投资回报率的逻辑，会更加关注整个IRR（内部收益率）的情况。

深创投不动产基金管理（深圳）有限公司总经理罗霄鸣从长租公寓的角度，探讨了国外长租公寓REITs运营成功的关键。他认为，因为海外的长租公寓是一个交易型的投资，他们的成功在于能精准把握周期变化。“像最近这几年房价高的时候，可以看到他们在卖它的资产，或者是重新规划它的资产位置，在2009年~2011年的时候，恰恰是它大举买入资产的时候，那时候恰恰是发生金融危机的时候”。

李文峥认为，REITs这个话题已经讨论10年了，今年应该是一个最好的推出窗口期。

学会运营资产

当房地产进入存量时代，如何对存量资产进行运营、改造也是一门大的课题。

VaShare创始人兼CEO庄海从旅游地产角度提到，旅游地产规模是足够大，但是市场中的问题也很大，大家买了旅游地产基本上没有什么用。“一个资产没有使用，它最后就没有价值”。

那正确的运营思路是什么？阳光100集团总裁林少洲认为，运营时代是内容为王，要强调产品的特色，强调精细化的品质和优质的内容。有没有实质的运营能力成为下一步的核心。

深圳市城市更新协会创始会长、安云集团董事长耿延良从城市更新的角度提出运营的思路。他认为，城市更新涉及到城市的产业升级、人居环境的改善、未来经济社会发展的系统性工程，它不是一个单一的房地产供应的问题，所以要有正确认识。他提醒，存量时代大家记住一点，城市更新才是未来的必由之路。