东莞六大片区各有发展方向 准备买房先看规划

（原标题：东莞六大片区各有发展方向 准备买房先看规划）

未来三年六大片区各有发展方向。

未来三年东莞六大片区住房建设如何规划发展，目前重点建设哪些区域住房？东莞市住建局发布的《东莞市住房建设规划（2017-2020年）》征求意见于昨日截止，在这份住房建设规划的征求意见稿当中，给出了东莞六大片区住房发展指引和近期重点建设的居住新区，购房者可以看着规划来买房。

城区片区：高品质居住中心

规划：城区片区包括南城街道、莞城街道、东城街道、万江街道、高埗镇和石碣镇。通过提高居住开发密度，增加居住用地供应等措施，合理调控房地产价格。近期重点推进东江滨水区、南城国际商务区的住房建设。

成交和房价：优房超·瑞城搜统计数据显示，去年城区片区住宅成交124.65万平方米，同比上涨?18%，成交均价17598元/平方米，同比上涨?30%。

分析：在石碣、高埗纳入城区片区之前，仅包括莞城、南城、东城、万江的主城区住宅产品不多。不过从去年开始，城区片区的住房供应得到缓解。不少刚需楼盘定价在2万元/平方米以下。新纳入城区片区的石碣、高埗镇也有低价新盘入市，有楼盘首次开盘定价甚至在1.2万元/平方米左右，吸引东城、南城购房者置业，新增供应量增加，也使今年城区片区成交量在全市中处于首位。

松山湖片区：创新中心

规划：松山湖片区包括松山湖（生态园）、茶山镇、寮步镇、大朗镇、大岭山镇、石龙镇和石排镇。发展定位为创新中心。近期重点推进松山湖（生态园）、中子科学城、东莞火车站地区的住房建设。

成交和房价：优房超·瑞城搜统计数据显示，去年松山湖片区住宅成交量124.49万平方米，同比下滑39%，成交均价17731元/平方米，同比上升26%。

分析：随着松山湖加快人才安居工程建设步伐，人才公寓陆续入市，低于9000元/平方米的人才公寓签约成交，使得去年松山湖（生态园）本身的房价同比2016年下滑24%。从规划来看，人才公寓建设、推动非住宅产品去库存、调控房价是该区域的重点。值得注意的是，茶山、石排等部分镇街也面临着产品供应量过大，后市竞争激烈的问题。

滨海片区：滨海居住新城

规划：滨海片区包括长安镇（长安新区），沙田镇（虎门港），虎门镇和厚街镇。发展定位为滨海居住新城。重点推进滨海湾新区、东莞港、虎门北站地区、威远岛的住房建设。

成交和房价：优房超·瑞城搜统计数据显示，去年滨海片区住宅成交量90.44万平方米，同比下滑49%，成交均价18056元/平方米，同比上涨24%。

分析：与其他区域相比，滨海片区的住房发展更受到外地购房者的关注。由于两镇同是东莞经济最为发达的镇街之一，支撑着其房价处于较高水平。针对经济产业发达，中高端人才多，房价高等特点，未来三年规划将推进该片区人才住房、保障性住房等建设。

合富研究院提醒，受滨海湾新区利好政策影响，滨海湾新区的虎门、沙田镇新盘乘势开工，加大后市货量，预计今年的供应总量超过100万平方米。

水乡新城片区：粤港澳优质生活圈

规划：水乡新城片区包括麻涌镇、中堂镇、望牛墩镇、洪梅镇和道滘镇。发展定位为粤港澳优质生活圈。重点推进商品住房建设，合理调控房地产价格。近期重点推进水乡新城的住房建设。

成交和房价：优房超·瑞城搜统计数据显示，去年水乡新城片区成交量89.77万平方米，同比下滑30%，成交均价为13239元/平方米，同比上涨?28%。

分析：去年水乡新城片区是东莞楼市成交最火热的区域之一。接受主城区购房需求外溢，激发本地购房需求释放，万科、碧桂园、保利、恒大等品牌房企在该片区开发楼盘，营造出百花齐放的氛围。同时，受到东莞西站即将投入使用、莞惠城轨开通影响，广深购房者也纷纷将关注的目光放在水乡新城片区楼市上。

水乡新城居住片区的房价洼地是其吸引购房者的主要因素之一，目前该区域楼盘定价约在1.1万~1.5万元/平方米左右。但是，目前该片区生活配套仍有待完善。

东南临深片区：深莞惠城际住房协调区

规划：东南临深片区包括塘厦镇、清溪镇、凤岗镇和樟木头镇。发展定位为深莞惠城际住房协调区。近期重点推进赣深高铁塘厦站地区的住房建设。

成交和房价：优房超·瑞城搜统计数据显示，去年东南临深片区住宅成交量约48.45万平方米，同比下降58%，成交均价19002元/平方米，同比下滑3%。

分析：以深圳客成交为主要支撑的东南临深片区在2016年火热程度达到高峰，在2017年4月东莞楼市调控政策“限外”后，东南临深片区成交迅速下滑，去年东莞临深片区成交量“腰斩”，成交均价下跌。此外，临深片区受到2015、2016年楼市过快发展的影响，供过于求明显。合富研究院介绍，受楼市限购政策影响，塘厦镇多个新盘去化缓慢，新盘伺机而动，后市潜在供应较大，达90万平方米，是潜在供量最大的镇街之一。

根据业内人士预测，今年临深片区仍将有不少楼盘因为价格虚高而调整房价，在楼市调控政策不放松的情况下，东南临深片区价格松动仍是今年的主流。不过，作为临近深圳的区域，不限购的二手房市场仍然在接纳深圳自住购房需求的外溢。

东部产业园片区：现代居住社区

规划：东部产业园片区包括常平镇、谢岗镇（银瓶新区）、东坑镇、桥头镇、企石镇、横沥镇和黄江镇。发展定位为现代居住社区。近期重点推进广东东莞粤海银瓶合作创新区、原东部工业园（企石辖区）的住房建设。

成交和房价：优房超·瑞城搜统计数据显示，去年东部产业园片区住宅成交量为87.52万平方米，同比下滑48%，成交均价13716元/平方米，同比上涨23%。

分析：在东莞六个片区当中，东部产业园片区经济较不发达，楼市发展也最为缓慢，房价低，受到关注度小。不过，今年东部产业园片区楼市也颇有亮点，首先是常年没有新盘供应的谢岗镇终于有新盘入市了，顺应银瓶新区的发展，关注度提升；其次是黄江镇由临深片区纳入东部产业园片区，个别楼盘以低价出售，影响着周边楼盘的定价策略；常平镇受到莞惠城轨利好影响，个别楼盘定价冲高后又回落至理性；桥头镇楼盘低价走货，热度上升等等。不少房企开始在东部产业园片区布局，作为全市价格最低洼的片区，预计区域楼市热度将逐渐升温。