“深圳高度”不断被刷新 空置率上升超过北上广

（原标题：“深圳高度”不断被刷新 空置率上升超过北上广）

1982年11月至1985年12月的37个月期间，中国建筑第三工程局一公司在承建深圳国际贸易中心大厦时，创下了三天盖一层楼的纪录，在当时的中国绝无仅有，史称“深圳速度”。30多年过去了，这座城市又在创造“深圳高度”：600米、680米、739米、830米，世界最高楼哈利法塔也不过828米。

深圳市土地房产交易中心的公告显示，深圳将挂牌出让位于龙岗区龙城街道的地块，总建筑面积为136.45万平方米，使用年限40年，将于12月6日出让，要求包含建设一栋600米左右的高层建筑。

作为一线城市中最小的城市，1997平方公里居住着超1800万人口，深圳钟爱摩天大楼，美国有线电视新闻网（CNN）曾在7月24日撰文称，深圳拥有的高楼数量已超过全美高楼总数。

对高层建筑的追逐，夹杂着深圳土地日益稀缺的现实和城市产业重构的理想。至2020年，全市可净增建设用地将不足3平方公里。

600米700米 800米

据英国高层建筑与城市居住区委员会统计，去年完工的128座高度在200米以上的建筑70%在中国，深圳有11座。除了上述龙岗大运新城地块要求建的600米高楼以外，深圳市政府还计划在龙岗联手房企建设高680米的布吉塔，延伸深圳“东进战略”，融入TOD开发理念。

此外，已坐拥地王大厦、京基100等多个高楼的罗湖区也在摩拳擦掌。在罗湖区城市更新局举办的“超高层建筑开发与设计技术交流”讲座上，湖贝、蔡屋围两大城市更新片区规划逐步清晰，这意味着未来这里将有数座高层建筑拔地而起。近在眼前的，是京基集团计划建设的739米的高楼——H700深圳塔，华润置地计划建设的830米的湖贝塔。

拥有“第一高”头衔，是一笔巨大的无形资产，对于招商、经营，乃至行业地位至关重要，并直接带动租金上涨、观光旅游、综合开发。

戴德梁行华南区写字楼部、企业顾问服务部主管及高级董事罗进良分析指出：“深圳土地非常稀缺，GDP与广州相当，城市经济强力发展必然催生大量商务需求。”

“摩天大楼是城市空间拓展的一种有效方式，可以释放更多地面公共广场空间，既改善城市舒适度，又提升城市土地集约利用。”罗进良表示。

深圳房地产高级研究员李宇嘉看法类似，“摩天大楼是区域功能改善和复合功能完善的显著标志，也是区域宣传名片，吸引区域外的人进来，对房价有带动作用。现在不管是开发商还是政府，在货币泛滥、利率水平不断创新低的情况下，对打造摩天大楼都有强烈的开发投资热情。”

金融产业筑巢 创交易纪录

摩天大楼拔地而起的背后是深圳不断完善产业结构，以及调整片区的定位建设。

作为创新之城，金融与科技融合一直是深圳发展的重要动力，借助科技推动金融创新，深圳涌现出平安金融科技、微众银行、招联金融等一大批金融科技公司。据深圳市金融办提供的数据显示，2016年末，深圳法人金融机构总计173家，当年新引进13家。

这些金融机构往往选择摩天大楼入驻。2015年11月，华夏人寿花费20亿元买下京基滨河时代大厦高区10层物业，是深圳楼市30年来大宗成交纪录第二名。2016年，太平洋寿险以近25亿元买入深业上城产业研发大厦的14层楼。同年，深圳首家台资法人银行玉山银行买下深圳前海CBD的卓越前海壹号5层楼。

戴德梁行报告指出，金融及科技类企业仍为写字楼需求最活跃的客户。

高力国际深圳办公楼服务部主管周之惠表示，“从一线城市来看，摩天大楼是进步指标。从城市发展角度来说，深圳已向精细化转型。未来龙岗、龙华所引进的企业，可能不是以金融、科技产业为主，但低租金会吸引一些刚起步的公司进入，甚至是原本在市中心但是无法承受高租金而被迫外移的企业。”

深圳如今第一高楼平安金融中心经营团队相关人士表示：“平安金融中心的投资收益率已经实现优于市场平均水平的目标，未来仍有望继续增长。金融产业所带来的资金力量会持续壮大，发挥产业集群效应，吸引高端酒店餐饮业、旅游业、现代服务业向深圳的核心商圈集中。这种多产业集中发展的势头，会不断完善深圳的产业结构。更重要的是，这比单一产业为主的经济结构有更好的抗风险能力，更能适应国际经济环境的变化。”

空置率上升超过北上广

深圳摩天大楼主要以商业办公为主，其光鲜背后是高运营成本和增量迅速带来的租售问题。

近两年来，深圳后海、前海和福田中心区大批写字楼建成入市，致使租赁市场承压严重，写字楼空置率上升，租金增长也较为缓慢。戴德梁行数据显示，深圳第三季度共有6个甲级写字楼竣工交付，新增供应约65万平方米，新增供应高位持续。全市甲级写字楼存量升至409万平方米，吸纳量录得85573平方米，空置率为12.7%。

据高力国际提供的数据显示，截至2017年年末，深圳写字楼新增供应将达到143万平方米，约占去年总存量的三分之一，位于历史高位。其中福田的新增供应累计可达99万平方米，占2017年新增供应的69%，预计南山和前海的大量新增供应将带动全市空置率在2019年攀升至近29%的历史高位，这个数字超过了北京、上海和广州。

周之惠表示：“短期内写字楼空置率会走高，租户进场还要装修，招租不会那么快就消化。以往空置率大概为20%，年底会达到30%。我们预计接下来三年空置率都会在30%。开发商愿意盖摩天大楼也是一种名片宣传作用。正常来说招租大到80%至少需要两年，租户结构，租金收益，还有出租速度三者不能全得，一定要有所偏重，加上现在土地获取价格高、建设成本高，摩天大楼5年达到收益平衡已经非常乐观。”

曾经第一高楼京基100运营人士表示：“目前来看，我们运营情况良好，写字楼租金虽然较高，但是空置率维持在低水平。除了直接出租，还有打包代理出租。此外，我们有商场和五星级酒店，能带来稳定的人流和收入，所以摩天大楼虽然达到好的收益虽然周期较长，但是有了好的经营，这并不是问题。”