临近年终阶段的企业大概分两种，早早完成既定目标等待过年的，和在最后死线来临前还在拼命冲刺业绩的。
近日，招商蛇口宣布，公司与太盟投资集团（简称“PAG” ）共同发起设立地产基金，并将持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产出售给该地产基金。
这本是一次推进公司持有型物业产融结合的轻资产落地，但在前三季度净利润仅完成全年承诺目标36%的背景下，招商蛇口的这一动作却被一些投资者质疑在为净利润达标走捷径。
轻资产减负：出售核心物业予地产基金
根据公告，招商蛇口与太盟投资集团按1:4的出资比例，在开曼群岛联合设立SUPER ALLIANCE REAL ESTATE PARTNERS L.P.(以下简称“地产基金”)。
其中招商蛇口全资子公司利邦控股有限公司持有地产基金 20%的权益，PAG的子公司 PREP VENICE LIMITED(以下简 称“PREP”)持有地产基金 80%的权益。
基金成立同时，地产基金收购招商蛇口持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产相关股权，交易总对价约计50亿元。
招商蛇口表示，地产基金模式是公司在地产金融和轻资产业务的首创和试点，在贡献经营利润的同时，促进资产运营能力和地产金融能力的提升，以产融创新助力招商蛇口战略落地、智慧发展。
网易房产注意到，上述三个项目虽然是位于核心城市的优质物业，但产能方面表现平平。资产评估价值结果显示，评估期内，三栋物业合计营收约一亿元，净利润约5127万元。
由此看来，将这些资产出售给地产基金进行退出，确实是一种较为理想的处置方式。
据招商蛇口2016年年报显示，公司拥有可出租面积 239.11万平米的投资性物业，包含公寓、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。报告期内，公司实现出租收入18.39 亿元，总体出租率达 83%；2016年年末公司在深圳、北京、漳州等地拥有酒店客房 1,895套，酒店收入6.31亿元。
招商蛇口称，未来公司将复制该模式，并综合运用地产私募基金、REITs等全生命周期的资本通道，促进商业办公楼的去化，实现资源的有效循环。
投资者质疑：出售或为拯救利润
区别于官方口径，一些资产市场投资人士认为招商蛇口此次出售行动有冲刺业绩的嫌疑。
在2014年重组上市时，招商蛇口的母公司招商局集团向资本市场作出了今后三年的业绩承诺：即在2015-2017年合并后归母公司净利润至少分别为62.4亿、85.85亿、103亿，2015-2017年的净利润增速分别为27%、26%和22%。如果达不到业绩承诺，招商局集团将以现金方式进行差额补足。
而根据招商蛇口三季报，公司2017年前三季度营业收入约为296.86亿元，同比减少27.89%；归属于上市公司的净利润约为37.18亿元，同比减少33.73%。
按照103亿的业绩承诺，意味着招商蛇口要在2017年最后一个季度完成超过60亿的净利润。而在过去两年，公司从来没有某个单季度的净利润超过40亿过。
招商蛇口一再向投资者表明，今年前三季度归母净利润同比有所下滑，主要因素是项目结算不均衡。并强调一定可以如约完成业绩承诺。“今年比较特殊，双玺花园、上 海花园城、武汉的 1872、苏州的熙园等毛利率比较高的项目都集中在 11-12 月份 结算，整体毛利率情况会比去年好。 ”
而对于质疑公司出售资产保业绩的说法，招商蛇口予以否认。一位投资者向网易房产转述招商蛇口投资者关系相关人士的话称，“这次成立地产基金收购物业的动作很早就开始筹划了，是公司商业地产的一种退出途径，对于实现资源有效循环有非常大的作用。而且（投资收益）什么时候结算还不一定呢。”
不管是否是为了冲刺业绩，投资者有此质疑，就说明市场对于招商蛇口在一个季度内能够实现66亿净利润表示了不信任。
这与地产证券分析师几乎一边倒认为“前三季度同比下滑难改全年业绩高增长趋势”大相径庭。在他们的研报中，“公司确立2020年将进入世界500强的总基调，自上而下都有强烈的成长诉求”也被认为是今年业绩能达标的重要理由。
本文来源：网易房产
作者：王静
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