佳兆业渐入正轨 旧改驱动规模与多元化

最艰难的时刻已经过去，经营稳定、步入常态，或许是风波后佳兆业最想要的平淡幸福。

8月28日，郭英成带领佳兆业管理团队亮相公司2017中期业绩发布会。此次会议所选的香港四季酒店四楼会议厅，正是多年前佳兆业过往业绩会习惯使用的地方。郭老板当天的表现相较于年初时也更加自如。

根据佳兆业公告，公司上半年合约销售达达225亿元，同比增长63%；合约销售均价达16165元/平方米，同比增长35%。

盈利方面，2017年上半年公司毛利率33.3%，同比上升15.7%；股东应占净利18.91亿元，同比跌25.3个百分点；核心净利润11.35亿元，同比攀升2.25倍；基本每股盈利0.368，同比下降25.4%。

截至2017年6月30日，佳兆业土地储备建筑面积约2160万平方米，其中近80%位于一线及重点二线城市；粤港澳大湾区土储占比55%，其中深圳约310万平方米；占地面积逾1400万平方米城市更新土地资源；主要位于深圳(59%)，广州(39%)，其余分布在上海及珠海。

网易房产注意到，无论是土地储备、债务情况，甚至目前的多元化选择，佳兆业如今的各项数据和商业模式，都更多决定于这是一家以“城市更新”为主要发展驱动的公司。因此，在佳兆业的中长期愿景中，旧改仍然是最值得关注的焦点。

旧改引入合作方降负债

据公司执行董事、联席总裁麦帆介绍，目前佳兆业旧改主要集中在深圳和广州，在建、改造竣工的旧改项目达到170万平方米，在建面积是340万平方米。其中，深圳平湖佳兆业广场和深圳佳兆业城市广场货值400亿元，预计未来两年内为销售带来贡献，快的话一年内会有产出。预计今年下半年深圳未来城和盐田城市广场推盘货值70亿元。

谈到未来规模增长问题，郭英成立下承诺，“希望每年保证在30%左右的增长，这点应该是能做到的”。而伴随规模增长，公司利润水涨船高被管理层认为是必然的事情，“我们的利润自然也会增长。而且成本控制得好，可能赚的钱还会更多一些。”

大量城市更新带来的不仅仅是未来可观的可售货源和规模保证，还有资产负债表上的压力。

根据佳兆业公告，截至2017年6月30日，公司总资产1916.16亿元，同比上涨15.6%；负债总额1666.59亿元，同比升16.7%，在手现金248亿元，银行等借款1022亿元。计算下来，公司总负责比率约为87%，净负债比率310%。

对此，郭英成表示公司会认真控制和检讨。“关于降债这一块，因为我们是有两个主业务的，佳兆业不是一个纯房地产公司，它是一个以旧改、城市更新一二级联动开发为特色的公司，其中城市更新的负债，因为每个项目的一级开发周期都是5年左右，所以我们这一块投的资金是不少的。假如说我们城市更新这一块不算，我们的负债比例还是不错的，董事会还是觉得能接受的。”

据郭英成透露，佳兆业降低负债的措施主要有两个，一个是城市更新项目的合作，第二个是加快城市更新项目的手续完善。

“城市更新有些项目的合作，我们最近也在尝试，已经有成功的案例，包括我们未来会把这个事情当成一种常态。我们既可以合作，也可以为别的城市更新开发商服务。从我们降负债的角度来说，合作的方式可以把我们的负债降下来。”

在佳兆业财报中，期内收益的物业销售部分，其中有21亿收入是旧改的价值释放。公司CFO黄志强透露：“这是我们跟人家合作，把旧改的项目卖出去一部分，未来也会朝着这个方向发展，也会把我们旧改的价值一起释放出来。现在我们这一次旧改的项目，毛利率是超过60%。”

旧改驱动下的多元化

由于城市更新用地的多元化，佳兆业除地产主业外的旅游、科技、健康等业务发展，也正在经历由被动持有变主动发展的过程。

据麦帆介绍，在旅游产业方面，未来集团以产业、居住、商务三轮驱动，在旅游市场较好的城市和地区，凭借集团多元化协同的打法，创造出文化创意、体育健康、文化旅游为核心内容的特色小镇。

同时，在各地产城一体化大潮下，佳兆业作为城市运营商也会根据各地政府对自身经济的规划，通过前期招商引入产业资源，后期营运管理，积极协助政府培育和发展当地特色有优势的产业。目前公司和承德市人民政府、中建八局等政府企业签订了相关协议。

以公司收购的南太集团股份为例，该公司在深圳有三块地，土地面积有15万平米，这三块地都是综合开发用地，并以科技产业为主。

郭英成还介绍称，“南太集团未来以发展科技产业为主，不发展房地产，当然这个科技产业也是可以销售的，现在一线城市科技产业还是比较吃香的，特别是在长租这一块，获取的成本相对比较低，所以未来也是一个很不错的增长动力”。

收购美加医疗也是相同的逻辑。“我们作为城市更新运营商，比如说深圳的城市广场，批给我们的建面是100多万平米，公司并没有全部做住宅。里面有科技产业，同时还有医疗，特别是科技医疗、健康医疗这一块。这些事情如果我们不做，就只能找别人做。如今我们正好寻找到了美加这个健康平台来发展我们这一块的业务。”

多元业务齐头发展，佳兆业也在动分拆的念头。“分拆业务，我们要看哪个板块成熟，就拆哪个板块。比如说现在我们的物业板块是比较成熟的，所以我们现在也在准备分拆当中。”

除此之外，长期以来，郭英成在金融方面的投资传闻也一直在市场上流传，郭老板也在会上认真回应了这个问题。

“关于未来我们会不会发展金融。我想说，现在我们本来已经有了金融的板块，只是现在我们的金融板块是以民营企业的牌照持有的，主要是服务我们客户，服务我们的业主。

而关于未来我们会不会参与别的大的金融牌照，假如是国家法律允许，我们自身有能力，我们是愿意参加的。但从目前来说，佳兆业包括我个人是没有持有任何保险公司的股权、股份。”