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深港情怀,八个有故事的人—— 程家龙:踏实做事,深圳一定会给你发展的机会

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深港情怀,八个有故事的人—— 程家龙:踏实做事,深圳一定会给你发展的机会

2017年,香港回归后的二十周年,一衣带水的深圳与香港两座城市,流淌着一个个追梦的动人故事。我们找到了来自深港两地的八位主人公,给我们献上关于深港情深20年的双城故事。

本期嘉宾:程家龙 先生 戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理

城市更新4.0引领者,深港同行20年见证者

“1993年的深圳不算是繁华的城市,就像一个小县城”

19808月,被批准为经济特区的深圳还是一穷二白。至今日,高楼万丈平地起,荒凉之地变成繁华之都,深圳30余年间发生了翻天覆地的变化。其达到今日的经济水平高度离不开当年来深打拼的热血年轻人的努力。他们把梦想的种子撒在这片土地上,耕作不止,用聪明才智换来今日的创新之城。程家龙先生便是其中一位筑梦者。

“我刚来深圳时住在振华路一带,我们第一间办公室当时是在振华路南光大厦。我住在中航公寓,从中航公寓走到南光去上班。”1993年,程家龙先生所在的梁振英测量师行上海事务所来深开设分公司,从上海迁移到深圳,深圳给他留下的第一印象是年轻、充满活力。

“当时我也跑过一些城市,感觉深圳不算是繁华的城市,就像一个县城或者一个小城市,但路上年轻人蛮多的,感觉城市还是充满活力的,很多人过来找工作,面临着很多机会。”他说道。

“戴德梁行为深圳引进了第一家肯德基、LV门店”

24间深圳一直处于快速发展,”谈及城市的发展变迁,程家龙先生回忆到:“93年刚来的时候,地王大厦才刚开始挖坑,但96年已经建成,我们入伙搬进去了,地王对面的一排楼也建起来。”

深港情怀,八个有故事的人—— 程家龙:踏实做事,深圳一定会给你发展的机会

他从人口、商业变迁等来向我们描述这24年间深圳所发生的巨大变化。“深圳当时的人口也不多,发展到今天常住人口1100,实际人口接近2000”商业方面,北京上海有王府井、南京路1997年的深圳“没有一条像样的商业街,人民路有一些,华强北电子市场才刚刚起步”。经过这么多年的变化,我们可以惊喜地看到,深圳陆续出现了像万象城、欢乐海岸以及更多的新型购物中心。期间,戴德梁行为深圳引进了第一家肯德基、LV门店。

从振华路工业厂房改的写字楼、天安国际大厦、再到地王大厦以及目前的嘉里建设广场,程家龙先生跟随戴德梁行办公地点的转换见证了深圳城市中心发展方向变迁。他指出,“以前商业主要集中在罗湖区,后来福田中心区建起来了,城市中心也在西移。”

“深港这两个城市未来要想更好的发展,还要互相借鉴”

深圳的发展离不开紧靠香港这样一个重要因素,20年深港两地联系密切度有增无减。“96年我们在国内第一个做地王大厦写字楼物业管理,就引进港式管理的概念。这么多年对于国内写字楼行业管理水平的提升非常有帮助。”程家龙先生介绍道,这些年来深圳从香港借鉴了不少经验,包括房地产制度等等。

他表示,香港是一个跟外界接触非常高的城市,法制很健全,管理水平高。这些年来深圳发展非常快,发展速度远超香港,但香港是国际金融中心,仍有不少东西值得借鉴。程家龙先生认为,“深港这两个城市未来要想更好的发展,还要互相借鉴,共同发展,才能发展的更好。”

“前海未来在大湾区中处于非常重要的地位,未来应该是新的城市中心”

深港情怀,八个有故事的人—— 程家龙:踏实做事,深圳一定会给你发展的机会

粤港澳大湾区是近期的热点话题,包含了9+2”个城市,即深莞惠、广佛肇、珠中江,再加上香港、澳门。程家龙先生肯定了深圳和香港在粤港澳大湾区中的地位。他认为,这两个城市未来将在粤港澳大湾区中一定能发挥引领作用,帮助推动粤港澳大湾区的发展。

福田中心区目前已经发展相对比较完善了,新的发展空间越来越少,所以政府又规划了前海,前海未来在大湾区中处于非常重要的地位,程家龙先生认为前海未来应该是新的城市中心,“它不仅仅是自贸区或新的开发区,前海在全国的开发区中比较少有的是位于城市中心的自贸区。”

“在某个行业踏踏实实用心做事,深圳一定会给你发展的机会,一定会给你回报”

深港情怀,八个有故事的人—— 程家龙:踏实做事,深圳一定会给你发展的机会

戴德梁行在《城市更新4.0白皮书》中指出,深圳在全国的发展活力排名第一位。深圳在全国是节奏最快、市场化最高、也是活力最强的城市。这里吸引了不少年轻人过来寻找机会。

“你会面临很多机会,大家坐在一起,都是来自四面八方,都是来创业,都是来寻找工作机会的,反而很融洽,没有排外,合作发展势头都很好。”对于来深打拼的年轻人,程家龙先生表示“只要你坚持,在某个行业踏踏实实用心做事,深圳一定会给你发展的机会,一定会给你回报。”

以下为采访实录:

网易房产:我们今天采访的是戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区高级董事总经理程家龙先生。程总,听说您来深圳时间比较长,请问您是哪一年来深圳的呢?

程家龙先生:我是1993年来的深圳,当时公司让我过来开设深圳分公司,因为我以前在上海工作,先加入上海梁振英测量师行上海事务所,后来老板梁振英先生说深圳公司要开了,你去帮我准备这些东西,我就过来深圳了。

网易房产:93年上海挺繁华的,深圳跟上海根本没得比,来之前有什么想法,到深圳之后的第一感受是什么?当时来深圳是先到广州还是直接来深圳?

程家龙先生:当时可以直接到深圳,但那是我第一次来深圳.研究生毕业的时候曾经想过来,但分配时广东不接收外地学生,所以就留校了,后来去上海公司,要开深圳公司的时候才过来。

网易房产:您来之前已经有想法,想来深圳看一看,了解一下?

程家龙先生:是的,早两年有同学分配过来,也有的过来找工作,知道深圳是特区,是一个新城市,想过来找找机会。

网易房产:您刚来深圳时,对深圳的城市印象是怎样的?最开始是到哪个区域?生活条件跟上海会不会有比较大的反差?

程家龙先生:反差还是有一些。我刚来深圳是住在振华路一带,我们第一间办公室当时是在在振华路南光大厦。我住在中航公寓,从中航公寓走到南光去上班。当时我也跑过一些城市,感觉深圳不算是繁华的城市,就像一个县城或者一个小城市,但路上年轻人蛮多的,感觉城市还是充满活力的,很多人过来找工作,面临着很多机会。

网易房产:来深圳之后跟您的预期有没有落差?还是觉得挺满意的,起码这个城市比较有活力?

程家龙先生:从城市规模讲是有些落差。当时深圳跟上海比,无论是城市配套、设施还是文化、娱乐等方面都有一些差距。由于我当时是过来开创公司,挺忙的,看到很多年轻人在这里找工作,市场上充满了机会。因为当时我也年轻,觉得深圳还是一个蛮有意义的城市。

网易房产:97年香港回归,在中国范围来说是一件挺大的事情,处在与香港一河之隔的深圳,您当时有什么感想?97年有没有什么事情让您印象深刻?

程家龙先生:感想是有的。虽然来深圳四年,但四年之间深圳已经发生了非常大的变化。我93年刚来的时候,地王大厦才刚开始挖坑,但96年已经建成,我们入伙搬进去了,地王对面的一排楼也建起来。深圳在几年内发生了巨大的变化,它是一个快速发展的城市。我记得香港回归的时候,我们还到街道旁边欢送驻港部队。大家都愿意参加这个欢送仪式,那个时候感觉深圳相比四年前已经改变很多,也繁华很多。

网易房产:您已经在深圳待了二十多年,深圳从渔村发展成国际化大都市,这二十多年也是发展最快的时间,您也见证了城市的发展,有没有什么事情是您感受比较深的?

程家龙先生:感受比较深的就是这二十四年深圳一直处于快速发展。从我们公司来说也是一样的,从当时我一个人过来,到三个人、九个人,发展到今天三百六十多个人。深圳当时的人口也不多,发展到今天常住人口1100,实际人口接近2000。城市也在变迁,以前商业主要集中在罗湖区,后来福田中心区建起来了,城市中心也在西移。商业变化也蛮大的。那个时候我们也做商业研究,跟北京、上海比,人家有南京路、王府井,我们深圳没有一条像样的商业街,人民路有一些,华强北电子市场才刚刚起步。但是经过这些年的发展,我们有了万象城、华侨城欢乐海岸,还有更多新型购物中心,改变蛮多的。

网易房产:中国第一家肯德基90年引入深圳东门,戴德梁行也引进了很多项目,包括深圳第一家肯德基和很多商店都是通过你们公司引进来的。能否聊一下这些知名外国品牌是怎样进入深圳的?中间有哪些可以跟我们一起分享的小故事?

程家龙先生:戴德梁行在深圳二十多年,我们觉得在商业方面为深圳的发展还是做了比较大的贡献,包括引进很多外资企业进入深圳,包括你刚刚提到肯德基。当时深圳第一家肯德基就开在在振华路和华强路路口。我们给它做了调研,测算人流,一周每天24小时人流状况,帮助他们做决策,他们租下这个店。这个店在当时相当长一段时间内营业额在全国都是排在第一位的,吃饭要排队,甚至有的公司同事说我请你吃饭,请你吃肯德基。

    第二个故事是LV。我们把LV第一间店引入深圳罗湖西武大厦。那是有一段时间罗湖商业城卖假冒LV有不少,他们说有没有进来的必要,我们跟他说有些人想买假货是因为买不到真货,你们应该进来,所以LV果断在西武租了500多平米,生意非常好,后来买假货的也少了。

网易房产:您是从上海来到深圳的,请问您老家是哪里?

程家龙先生:我老家是安徽安庆。

网易房产:您主要是负责华南区和华西区各分公司运营,对这些城市还是比较了解的,这些城市跟深圳相比有哪些不同之处?

程家龙先生:上海是一个国际都市,经济非常发达,也可以说是全国经济中心,历史沉淀深厚,大家对外面的视野都比较开阔,看到很多新的东西,发展速度很快。相比而言,深圳是一个新城市,都是年轻人或者全国各地人过来寻找发展机会,感觉深圳更具活力。你会面临很多机会,大家坐在一起,都是来自四面八方,都是来创业,都是来寻找工作机会的,反而很融洽,没有排外,合作发展势头都很好。

网易房产:对于来自全国各地的创业者来讲,深圳还是更合适一点?

程家龙先生:对,深圳是个年轻的城市,机会蛮多的。

网易房产:您也经常去香港,香港跟深圳有什么差异?深港有哪些特别吸引你的地方?深圳起步阶段很多东西都是从香港引进的,无论是建筑还是其他方面,都是学习香港。经过这么多年的发展,深圳慢慢赶上香港了,能不能跟我们聊一聊?

程家龙先生:深圳的发展离不开靠近香港这样一个重要的因素,确实这么多年从香港借鉴学习了很多东西,其中一些商业的东西、房地产制度,比如物业管理。96年我们在国内第一个做地王大厦写字楼物业管理,就引进港式管理的概念。这么多年对于国内写字楼行业管理水平的提升非常有帮助。比如当年地王大厦第一批管理员工,很多现在都在各个写字楼当管理处主任,管理重要岗位。后来东海花园我们管理了十多年,第一批工作人员也有很多现在在各个住宅小区担任管理处主任。

我讲这个例子就是说我们确实从香港引进了很多先进的管理理念。香港是一个跟外界接触度非常高的城市,法制很健全,管理水平蛮高的,香港目前还有很多东西值得我们借鉴,它现在仍然是国际金融中心。当然,这些年来深圳发展非常快,发展速度远超香港,这也离不开当年全国各地资本的支持、政府的引导。后面产生了良性循环的效应,很多人愿意到这里投资、创业,在这里寻找机会,促进深圳的快速发展。深港这两个城市未来要想更好的发展,还要互相借鉴,共同发展,才能发展的更好。

网易房产:我们今天采访所处的位置是福田嘉里建设广场,你们在这里办公已经很多年。现在这个写字楼在深圳属于最顶级写字楼,拿了很多甲级写字楼方面的奖项。您觉得深圳的写字楼管理水平、建筑设计跟香港相比有哪些不足?又有哪些方面超越了香港的写字楼?

程家龙先生:深圳在写字楼方面,确实从香港借鉴了很多经验,现在无论设计水平还是管理水平,都跟香港甲级写字楼不相上下。就拿嘉里来说,以前罗湖有个嘉里中心,在罗湖是比较不错的写字楼,后来嘉里又在福田做了嘉里建设广场,是真正国际水准的甲级写字楼。从我们公司写字楼变迁也可以看到深圳的变化。最初我们在振华路南光大厦,是工业厂房改的写字楼。天安国际大厦建成后我们到天安国际大厦C座办公两年。地王大厦96年建成,我们搬到地王大厦,当时它是深圳最好的写字楼,我们在那里办公了十年。后来随着福田中心区的发展,城市中心的西移,我们搬到福田,当时嘉里建设广场也是福田中心区最好的写字楼。我们在这里已经差不多六年了,这是一个管理水平非常高的写字楼。

网易房产:你们公司办公地点的搬迁也见证了深圳的发展,从振华路南光大厦,到天安国际大厦,到地王,再到今天所在的嘉里建设广场,这些建筑的管理细节方面,能不能跟我们分享一下,有哪些提升让你感觉到很舒服?

程家龙先生:水平的提升主要是几方面。从细节来讲,第一个是电梯。早上到写字楼上班,以前罗湖最早的楼要等很长时间,到地王大厦有了改善,现在嘉里中心早上上班不需要排很长队等电梯。再就是空调、楼层高度。地王大厦当时也是超高层,净高是2.6米,当时在深圳是比较高的水平了,但今天嘉里净高起码是2.8米以上。未来深圳新建写字楼基本上都是2.8-3米的水准。在一个大空间、大办公室,你不会感觉到很压抑,最早罗湖2.4米层高都有。从建筑品质、装饰材料、空间,包括电梯、空调,整体水准都有全面提升。

网易房产:作为港企,嘉里从罗湖到福田,接下来到前海嘉里中心,能不能给我们透露一下,前海嘉里中心跟福田、罗湖相比,有哪些地方让你有更好的感受和期待呢?

程家龙先生:期待我相信一定会有,因为嘉里是老牌港企,这么多年来无论住宅还是写字楼的建筑品质都是非常不错的。嘉里建设广场在福田中心区,租金一直处于最高水准,当然租金最高也是因为位置、楼的品质和管理水准都非常好,这里聚集了很多有名的客户。我相信前海嘉里也能造出更加优质的写字楼出来。因为深圳在不断发展过程中,福田中心区已经发展相对比较完善了,新的发展空间越来越少,所以政府又规划了前海,前海未来在大湾区中处于非常重要的地位,未来应该是新的城市中心,这个是给它最新的定位。它不仅仅是自贸区或新的开发区,前海在全国的开发区中比较少有的是位于城市中心的自贸区,所以它未来是新的城市中心。现在讲粤港澳大湾区,我想它未来也是粤港澳大湾区的中心,嘉里在前海有这样一个好的项目,应该是非常不错的选择,也是非常不错的发展。

网易房产:2017年上半年粤港澳大湾区这个概念突然出现在媒体头条,您如何看待粤港澳大湾区?深圳、香港在粤港澳大湾区中处于怎样的地位?

程家龙先生:粤港澳大湾区指的是9+2”,深莞惠、广佛肇、珠中江,再加上香港、澳门。香港有自己的优势,它本身是国际金融中心,有非常好的管理体制,有很多高水平管理人员,也有很多国际资本,对于粤港澳大湾区的发展应该是非常好的支撑,因为有优秀的管理,有国际资本进入这个渠道。而深圳是这么多年快速发展的城市,现在经济活力非常强,科技含量高,金融尤其是新金融形态发展非常快,再加上前海有自贸区,有很多特别的政策去带动整个区域的发展。

    我想未来深圳和香港在粤港澳大湾区中一定能发挥引领作用,帮助推动粤港澳大湾区的发展。粤港澳大湾区提出大湾区的概念也是比肩纽约湾、东京湾,那几大湾区的经济体量、人均GDP还是很高的。从粤港澳大湾区来说,我们的边界相当大,人口比较多,经济水平经过这么多年的快速发展,相信人均GDP还有非常大的上升空间,因为中国经济处于快速发展期。打一个简单的比方,如果我有一项新的发明,我想把这个发明变成产品,那么我就来粤港澳大湾区,因为这里有创投,有投资基金,有良好的管理团队,有中小板上市,有融资渠道,有发展方向,能够快速发展起来,那么有这样的基础和条件,使这个区域能够得到快速发展。

网易房产:6月中下旬戴德梁行发布《城市更新4.0-迈向卓越的全球城市白皮书》,指出城市更新4.0是中国城市发展很重要的阶段,您觉得在粤港澳大湾区背景之下,城市更新4.0带来怎样的机遇和挑战?

程家龙先生:城市更新4.0就是城市发展到一定阶段需要对旧住宅区、旧工厂做一些改造。很多年前戴德梁行率先提出“城市更新”这个词,以前都叫旧改办,现在深圳市各个区都有城市更新局。深圳发展这么多年,可建设用地越来越少,一定要把老城区进行重新改造,城市才会得到更好的发展。我们在《城市更新4.0-迈向卓越的全球城市白皮书》和《新型城镇化白皮书》当中都讲到,新型城镇化是讲产、城、人的融合,中间必须要有产业发展,而深圳的产业发展具有非常好的条件。只要你结合了比较好的产业,有好的产业发展,就会使城市发展的更好。这次白皮书也谈到我们在城市更新中要注意研究产业发展,要发展智慧型城市、生态型城市,要发展带有高科技、含有互联网+概念的城市,要产、城、融非常好的融合。记得在论坛总结辞中我是这样说的:深圳产业更强,城市更新,人民更好,即产、城、人的融合。

网易房产:深圳这样的城市比较符合您讲的概念,也代表着中国未来城市的发展趋势?

程家龙先生:对。

网易房产:前海2015年首宗土地拍卖刚好被老牌港企嘉里建设拿到,现在建成前海嘉里中心。香港企业在前海的大型投资项目,您觉得对深圳意味着什么?

程家龙先生:香港老牌港企能在前海拿这样一个项目发展,我觉得对深圳、对前海都是一件好事情。嘉里建设这么多年在全国各地做了很多品质非常好的项目。拿深圳来说,在福田中心区建雅颂居,你今天去看,建筑用料、户型还是管理水平都非常不错,中心区的嘉里建设广场也是中心区影响力非常大的甲级写字楼。我相信嘉里建设在前海打造的嘉里中心,未来一定能建成非常好的产品,大家非常想去住或者非常想去办公,所以应该对前海、对深圳都是一件好事。

网易房产:刚刚聊到粤港澳大湾区,具体落实到深圳最火热的地方——前海,具体到前海嘉里中心项目,关于项目投资价值和展望您能跟我们分享一下吗?

程家龙先生:投资价值应该挺好的,就像我刚刚说的,嘉里中心所在的前海未来就是城市的新中心,新中心思想是新高度,只要品质好,具有良好的环境,就一定具有非常大的投资价值。

网易房产:您来深圳已经这么多年。二十多年前刚来深圳时,深圳还是未知数,现在已经把家安在深圳,您对深圳未来的展望到底是怎么样的?

程家龙先生:这么多年看到深圳的发展,也看到它未来非常良好的发展,我觉得深圳未来一定能发展成真正的国际化大都市,是生态型、智慧型的,而且是全球影响力非常大的城市。

网易房产:每年全国各地都有很多年轻人、应届毕业生来到深圳,您有什么想跟他们分享的吗?

程家龙先生:还是有一些经验可以分享。我们公司每年都进不少年轻人,有大学毕业生,包括国外回来的、还有本地的毕业生。我一直跟他们讲,只要你进来,踏踏实实在深圳工作,一定能寻找到非常好的发展机会,在我们公司或者出去都一样。有些年轻人在我们公司连续工作几年,就会成为这个行业的专业人士,再做下去有可能成为行业顶级专家。深圳在各个方面都是这样的,只要你坚持,在某个行业踏踏实实用心做事,深圳一定会给你发展的机会,一定会给你回报。

网易房产:谢谢!

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