深圳奥宸欠薪追踪 易主远洋的刘娘府项目埋下祸根

名不见经传的“百强房企”深圳奥宸地产，因为被员工追讨欠薪而声名大噪。但由此展开的关于小房企融资难的论断却未必中肯。

网易房产调查发现，奥宸地产一直以来，融资通道都较为畅通，即使是在进入欠薪后的2017年，公司依然有融资进账。但作为一家地产公司，不能货如轮转，导致女老板邹建民借的来却还不起。

在诸多无力偿还的债务中，一笔从中国农行手中接过的12亿贷款值得被关注。这笔2011年发生、期限为三年的款项，在2014年到期后仍无法收回。这与此前媒体报道奥宸地产在2014年多个项目开始停工的时间线非常吻合。

奥宸原计划用这笔贷款开展北京石景山刘娘府A2地块的综合改造，不想却因此吞下恶果。而同片区的A1地块如今已被远洋地产打造为新中式别墅项目远洋天著春秋，这家公司也在奥宸无奈退出后，顺利接手A2地块。

虽然借款的项目没了，但由此带来的后遗症却从来没有停止过。

员工亲述欠薪：公司一分钱都没还过信达，信达也不管了

这并不是奥宸地产第一次因为资金问题而走到风口浪尖，去年5月，媒体即报道奥宸地产深圳唯一的项目奥宸观壹城施工放缓，工人讨薪。信达资管即在彼时进入公众视线。

一位5月份刚从奥宸地产离职的员工向网易房产讲述被欠薪事件时，又气愤又无奈。“公司从2017年1月1日开始欠薪，共半年，邹建民从来不出面并正面回应，员工从3月开始每次问她，她都说下周一定发，但没兑现过，一直拖延。”

根据奥宸员工发出的讨薪诉求书，奥宸长期拖欠员工工资，员工要求公司在6月16日前约180名员工今年1月起至今未结的工资，金额约3000万。此外，奥宸还拖欠员工2014年、2015年、2016年未发放的绩效工资，以及营销人员的佣金、所有员工的报销费用，这些费用的具体金额待统计。

“公司在端午节前一天才正式发文会在6月25前解决所有工资，报销，2014-2015年的绩效。我个人未拿到的2014-2015绩效和报销近30万。对老板相当失望，毫无诚信，在欠薪期间她只对个别对她有价值的人发工资。”

由于没办法开出工资，员工迅速流失，公司总裁也在年初离职。目前奥宸办公室在职的还有80多人，物业还有30多人。

该员工向网易房产透露，“因为公司的资金，工资，工程款，供应商等钱是由信达审批发放的，领导说发不出薪是拿不下预售证才不给我们发。项目上已经是半停工，2月份入职的销售人员一直没东西卖。公司一分钱都没还过给信达。信达肯定不再管了。”

在谈及奥宸地产走到如今境地的原因时，该员工表示，“老板诚信有问题，业内的金融机构、同行都知道。公司经营也有问题，老板对职业经理人要么不信任，要么就信错人。”

奥宸地产的实质控制人是其董事长邹建民。1996年，邹建民通过云南泰信房地产开发有限公司，开始筹备房地产项目的运作开发；2001年9月，奥宸的前身云南金宸成立，邹建民以“金宸”品牌开始集团化运作；2006年，北京奥宸成立，意味着奥宸开始进行全国化拓展；2007年，金宸拿下深圳松元厦旧改项目，并在同年将总部搬迁到深圳。

刘娘府借款僵局：股权质押信达却又被法院冻结

网易房产注意到，老板邹建民已经将奥宸地产的杠杆用到了极致，其名下的地产公司股权几乎全部进行了质押。

除奥宸地产股权质押给了信达资管深圳公司外，云南奥宸房地产开发有限公司的股票已经分别质押给了中国华融云南分公司、东莞信托有限公司和信达资管深圳分公司。而北京奥宸股权也质押给了信达资管北京分公司和深圳分公司。

但因为刘娘府借款事件，信达资管的质权和中国农行的清偿权就存在着冲突。

据网易房产了解，奥宸地产此前拿到了北京石景山刘娘府综合改造项目，进行一级开发。项目改造分区进行，A1地块最早进入收储和招拍挂流程。奥宸地产也在2014年联合远洋地产以以49.17亿外加异地配建1000平米保障房的代价竞得。改宗地后来被远洋地产打造为远洋天著春秋，北京奥宸在项目中仍占股25%。

事实上，小开发商介入土地以及改造，再联合知名房企拿地合作，也是中小企业分享北京楼市红利的一种模式。但除去最终拍卖的不确定性外，小房企首先要保证资金充裕完成一级开发。

2011年，为开发刘娘府A2地块，奥宸地产向中国农业银行石景山支行借款12亿，期限三年。云南奥宸、深圳奥宸和邹建民均为这笔借款提供抵押担保。但及至2104年，北京奥宸没有按期全部偿还借款。

2014年2月14日，农行石景山支行与北京奥宸公司、云南奥宸公司、奥宸集团公司、邹建民签订《借款重新约期协议》，借款合同金额为剩余未偿还的10.9亿元，期限自2014年2月16日至2017年2月16日，分7次偿还，年利率6.55%。但奥宸自2015年开始即未能足额清偿。农行遂一纸诉状告到了法院。

2016年12月7日，北京市高级人民法院判决，北京奥宸在十日内偿还借款、利息、罚息等共计约10亿元，农行石景山支行拥有北京奥宸、云南那奥宸、深圳奥宸名下抵押房产折价、变卖价款的优先受偿权，以及出质给信达资管的北京奥宸4900万元股权数额折价、变卖价款的有限受偿权。邹建民持有的奥宸地产90.9%股权也被法院冻结三年，冻结期自2016-06-20至2019-06-19。

然而上述判决中的北京奥宸以及奥宸地产股权均已质押给了信达资管。某知名律所负责金融和资本市场的律师对网易房产分析称，整个事件的关系非常复杂，奥宸无法偿债股权被冻结前还存在质押，如果打起官司来很费时，最后真的资不抵债，可能直接走入破财程序。

据北京市国土资源局石景山分局网站2016年7月4日消息，北京奥宸房地产开发有限公司（已主动提出申请退出刘娘府综合改造项目一级开发工作。

这个让奥宸地产泥足深陷的综合改造项目，已由远洋地产旗下北京远恒置业有限公司全面接手。