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独家| 如何区别违法炒房和合法投资?如何防止中介吃差价?

2017-04-19 10:08:52 来源: 网易房产
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首先,不知道大家有没有留意到哈,天津最近判了个案子,案子本身不大,意义却很特别。这应该是首例因中介以炒房为目的,而被判购房合同无效的案子。

我们来看一下案情回顾:据天津媒体报道,20163月,尤某某与吴某某签订房屋买卖居间合同,约定购买吴某某的一处房屋,并约定买方在办理房屋手续时房子可以过户给第三方。后来吴某某发现尤某某是从事炒房的房产中介人员,就要解除合同。随后,尤某某把吴某某起诉到法院。天津滨海新区人民法院塘沽审判区经审理认定,双方签订的买卖合同不成立。

什么样的合同才算是“炒房合同”?是不是以后购房合同就能以此为由推翻了?购房过程中,要如何避开中介的坑?相信大家对这件案子都有不少疑问,那么,让张律师来为我们解答一下吧!

独家| 如何区别违法炒房和合法投资?如何防止中介吃差价?

张律师:网易房产网友们大家好,我是深圳(信荣)房地产律师团队首席律师张茂荣,在深圳专职从事房产法律服务十余年,今天在群里给大家分享天津炒房合同判决相关问题,希望能够给予大家帮助。

天津的案件是全国少有的,给炒房者敲响了警钟!所以引起了全国媒体和购房者的关注,原因是买卖双方都痛恨炒房吃差价,特别是中介吃差价。其实炒房合同不是一个法律概念,没有法律规定,依天津判决,是用于炒房目的而非自购目的签订直接加价过户到真实买家名下的合同。

炒房合同无效的说法是不准确的,天津判决只是认定了炒房合同的不成立,而非无效,当然从结果来看两者区别不大:都是合同对双方不再具有法律约束力,都不再需要履行。天津判决认定炒房合同不成立是基于买家身份是中介、签订合同的目的是为了炒房,合同明确约定可以过户到真实买家名下的情况,实践中存在非中介的投资客炒房,炒房目的无非查明的情况,所以炒房合同的认定本身存在困难,而司法层面,截止目前尚未见其他法院因此认定合同不成立的,包括深圳。

换句话说,如果购房合同买家不是中介、无法签约的目的在于炒房,只要没有违反其他法律强制性规定,合同还是合法有效的,不能被轻易推翻。案例是中介起诉的,要求继续履行合同,就是因为查明了目的在于炒房,所以败诉了,如果不是中介应该不会败诉。

天津法院判决是比较“任性”,法律依据主要是自由裁量权,当然会找合同法依据,也就是说根据判断找法条,基本思路就是:中介签约不是为了买房过户到自己名下,现在起诉要求过户到自己名下与签约时意思表示不一致。

给大家讲一下天津炒房合同案件:基本情况是——中介作为买方与业主签约,合同约定可以过户到第三方名下,业主收到定金后就交房给中介,以便中介寻找真实买家看房签约。后来双方发生纠纷,中介起诉到法院,法院查明中介签约并非自己购买,而是为了加价出售给真实买家赚取差价。所以认定中介签约目的并非自己购买,判决合同不成立,业主没有履约义务,中介败诉。

这是我们见到的全部少有认定合同不成立的判决,对此我们是保留意见的,因为即便存在可以过户到第三方名下的约定,也很难认定购房目不是用于购房。

深圳二手房买卖合同约定可以过户到第三方名下的很普通,原因有多重,有确实备用炒房的,但是也有很多是因为签约人当时不具备购房资格或者贷款资格,需要先签约再由亲戚朋友购买的。

这个结果我是认为有问题的,我们痛恨中介炒房吃差价,但是既然进入了法律程序,就应依法认定合同效力。另外,自己签约,最终过户到亲友名下的在深圳很普通,不属于炒房。刚才是将第一个大问题:”炒房合同“的概念、对天津判决的个人意见和目前全国范围内类似案件的审批实践。

提问:这种直接卖给其亲戚朋友不就好了?再由他们之间去形成另外一个法律关系合同关系不就好了。张律师:有时签约时是不确定最终由哪个亲友名义购买的,所以就以自己名义签约,约定可以过户到他人名下。

提问: 张律师,就是天津这种案例,只是,1,买家不是中介,2,合同中备注了,可以允许指定用户过户,现在买家没有购房资格,又明确表示要卖给第三方,这种可以界定为炒房吗?买家本身是没有购房资格。这种情况,可以界定为,属于炒房吗?可以无效吗?

张律师:这当然不属于炒房。约定合法有效。因为合同法明确规定了合同的权利义务可以转移给第三方。

刚才是将第一个大问题:”炒房合同“的概念、对天津判决的个人意见和目前全国范围内类似案件的审批实践,现在讲第二个大问题:是不是炒房合同都是无效的?

炒房合同无效的说法是不准确的,天津判决只是认定了炒房合同的不成立,而非无效,当然从结果来两者区别不大:都是合同对双方不再具有法律约束力,都不再需要履行。

这种结果看似公平实际也存在着不公平:因为买家是中介,目的为了炒房,现在中介要求自己购买过户到自己名下,法院判决合同不成立中介败诉,表明看是打击了中介,同时也间接纵容了业主的毁约(房价上涨,不需要卖了)

天津判决认定炒房合同不成立是基于买家身份是中介、签订合同的目的是为了炒房,合同明确约定可以过户到真实买家的事实,实践中存在非中介的投资客炒房,炒房目的无非查明的情况,所以炒房合同的认定本身就存在困难,而司法层面,截止目前尚未见其他法律因此认定合同不成立的,包括深圳。签约目的是为了自己购买还是为了炒房,在没有炒房成功完成过户之前是很难认定的。

第三个大问题:炒房客是如何通过合同实现炒房目的赚取差价的?

炒房客要实现从业主直接加价过户到真实买家,必须由真实买家与业主网签《深圳市二手房买卖合同》,在产权登记中心办理递件过户手续方能够完成,必须以业主同意买家更名并配合办理过户为条件。而业主同意买家更名通常有两种方式:一是在合同中明确约定买家有更名全,可以过户到指定的人名下;而是与买家签订《买方主体变更确认书》同意最终过户到第三方名下。

这是业主知情的,还有一种业主根本不知情的,就是江湖中的ABC单。在买卖合同中约定或签订《买方主体变更确认书》,由业主确认房屋可以过户到买家(炒房客)指定人名下,同时由业主做全权委托公证,由其受托人代理业主与真实买家办理过户手续,即深圳业内所称的ABC单(A为业主,B为炒房客,C为真实买家)。

ABC有效阻止了业主A与真实买家C之间的联系,通过业主A的公证代理人,与C直接过户,A的代理人与B存在协调配合关系。

第四个大问题:如何区别违法炒房和合法投资?

天津判决出来之前很少听说炒房违法的说法,我本人也认为炒房违法的说法是不准确的,就目前法律法规来说,只是规定了作为居间方的中介不得炒房吃差价,而且是地方法规规定,而非法律规定,只能说是中介吃差价违规,不能说违法,而合法投资则完全属于法律框架内的市场行为,受法律保护。

《深圳市房地产市场监管办法》第41条(三)对交易当事人隐瞒真实的房地产交易价格等信息,赚取交易差价;依天津判决,违规炒房是指中介人员作为买方与业主签订买卖合同,并约定可以过户到其他人名下,然后先行占有房屋,直接加价卖给真实买家,即一次过户交易到真实买家名下从中渔利;相对应地,合法投资则应是先过户到自己名下,然后待升值后转卖,即存在两次交易,缴纳两次税费。也就是说ABC单一次性加价过户到买家属于炒房,先过户到自己名下再加价卖出属于合法投资。

第五个大问题:买卖双方如何防止中介和炒房客从中吃差价,如何防止ABC单?

如上所述,中介、投资客炒房吃差价必须由业主或其公证受托人与实际买家办理过户手续方能完成,据此可以防范的措施有:

1、遇到买家要求在合同中列明更名权(可以过户到买家指定人名下)或签署《买方主体变更确认书》的需查明原因,是因为暂时不具备购房或贷款资格,需要有待确定亲友名义购买,还是为了炒房;

2、红本在手无需赎楼的不要做全权委托公证给受托人办理过户手续;需要委托公证的,公证后应及时跟进受托事务,了解交易进展,确保交易对象为合同中的买家或同意的第三人而非其他人,而不是公证后了事;

3、买家方面:尽量与业主取得直接沟通,确保购买价与业主出售价一致。

4、买卖双方:发现中介人员炒房吃差价后及时向中介公司提出异议,必要时向主管机关投诉,或需求法律途径解决。

第六个大问题:市场波动下,我们对该判决所引发社会意义的思考

1、ABC单炒房吃差价让业主少卖了钱,让真实买家多出了钱,确实惹人痛恨,予以打击符合民意;

2、进入法律程序还需依法进行,炒房合同不成立满足了民意,纵容了房价暴涨后业主的违约行为,其法律依据有待商榷;

3、中国属成文法国家,法官自由裁量权巨大,同案不同判现象严重,天津判决认定合同不成立,其他法院可以仍然认定合法有效,这种同案异判严重损害了司法公信力,应尽量避免;

4、以楼市限购令为代表,楼市政策已然凌驾于法律之上,法院裁判案件往往受政策影响,这一点与我国宪法所宣扬的依法治国方略不符,司法独立、审判独立任重道远!

问答环节

1、卖家的房产证目前还没下来,在去年3月买卖双方签订了“深圳市二手房预售合同”,合同中,备注了一条:买方可以指定名额过户,当时买家只付了15万定金,目前房贷依然是卖家在承担,请问下,如果买家没有购房资格,到时买家要求签订合同主体转让合同,卖家能否依这条说买家是属于炒房,要求申请合同无效呢?

答:深圳目前不认为炒房合同不成立或无效,且无证据显示签约是为了炒房。业主不想卖可以保留证据,追究其违约责任。需要注意的是:你要获取签约时已告知业主没有购房资格的事实,防止到时候说你欺诈签约。

2、讲讲买卖不破租赁的法律问题吧

答:买卖不破租赁原则确实存在,体现在《合同法》第229条。《合同法》第二百二十九条:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。——这就是“买卖不破租赁原则”的法律依据。但是有两个例外情况:1、抵押在先,为了实现抵押权而发生的所有权变动;2、查封在先,为了执行查封案件而发生的所有权变动。这两种情况下,租赁合同对新的业主没有法律约束力,也就是说新业主可以要求未到期租客清场走人。补充:抵押不影响出租。如果既不是因为抵押权所有权人变化,也不是查封在先,则仍有义务履行租赁合同。出租和所有权转移是两码事,不冲突。所有权转移是出售。实现抵押权是指抵押权人(通常是贷款银行)起诉结清贷款,拍卖房屋完成所有权转移。

3、比较频繁的离婚-买房-结婚,这种在法律意义上违反么?有什么后遗症?

答:离婚买房属于合法规避限购令,不违法。但要房子,离婚弄假成真……

4、小产权房,比如说是村委的统建房,手续齐全,购房者的权益能有保障么?

答:产权房买卖合同无效,违建类小产权房还可能被拆除,权益无保障,目前深圳处于法不治众状态。

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(本栏目文章为嘉宾观点,仅供网友置业部分参考~~)

郑帆 本文来源:网易房产 责任编辑:郑帆_NO8685

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