东莞限购加码亮"红灯" 深圳客急了

（原标题：东莞限购加码 深圳客急了）

昨夜零时开始实施的东莞最新限购令，将深圳客挡在了一手房市场门外。根据新政，购买东莞新房的非户籍居民需要1年社保或者纳税证明，本科以上需要半年社保。深圳客在东莞买房有多汹涌？有研究机构表示，去年有近5.2万套房被深圳客买走。昨日开始实施的楼市新政，深圳客又是怎么想的呢？有的在后悔没有及时买入；有早早买入的买家则在担心短期难以套现。

新政：深圳客买不了东莞新房

前晚，东莞出台《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》。这个最新的东莞升级版限购政策，对深圳客而言，影响主要如下：购买东莞新房需要1年社保或者纳税证明（本科仅需半年社保）、购买第2套新房则需要2年社保或者纳税证明，换言之，深圳客买不了东莞一手房了。

当然，政策还是有余地，买不了东莞一手房还可以买二手房，深圳客之前投资的那些东莞房目前也不在限购范围内。但需要提醒的是，自昨日起新购的东莞房不管是新房还是二手，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。有业内人士认为，此举让东莞楼市投资周期拉长，快进快出赚快钱的可能性几乎没有。

数据：深圳客去年买走近5.2万套东莞房

过去两年，深圳客在东莞楼市表现活跃。东莞中原研究部统计数据显示，2016年，东莞商品房全年成交110365套，平均每周约成交2000套。在该机构对东莞购房客户的不完全统计当中，去年深圳客占比约47.1%，即约有51982套房被深圳客买走，深圳客对东莞楼市的支撑作用明显。

深圳客大量涌入带来房价的攀升。东莞中原统计的数据显示，去年东莞住宅成交均价上涨幅度最大的是临深片区，达77%；其中大岭山同比上涨幅度最高，达到100.18%。在均价1.5万元/平方米以上的10个区域当中，塘厦、松山湖、凤岗、黄江、大岭山、清溪、虎门七大镇街的购房群体以深圳客为主。“瑞峰优慧垛”的统计也显示，在东莞2016年10月7日新政实施前，临深片区是深圳客的主战场，成交客户当中约八成是深圳客。

深圳客入莞的速度在去年10月7日后踩了刹车。东莞当时出台楼市新政，非户籍居民购买第2套新房，需要1年社保或纳税证明。这使在东莞出没的深圳客人数大幅锐减。东莞中原研究部对其销售楼盘客户进行了统计发现，2015年底深圳客比例约为60%，2016年3月达到高峰，深圳客占比达68%。2016年10月，东莞出台限购政策，深圳客占比闻声下滑至34%。

深圳客去东莞买房主要是投资。据东莞中原不完全统计，2016年3月，东莞购房者当中，投资比例达68%，去年10月7日新政后，在东莞购房者当中，27%为自住需求，17%为自住兼投资需求，纯投资需求的约56%。

分析：东莞楼市观望情绪加重，投资须做好长期持有的准备

“东莞新房限购二手不限购，不如组团去买二手吧，博一个政策周期！”昨日，记者所在的一个楼市投资群，有投资客发言。在这些投资客看来，“限购”后必有反弹，东莞楼市投资长线还是看好的。不过也有“理性派”投资客认为东莞房价目前已经触及“天花板”，不能仅仅盯着那几块“高价地”，就指望着东莞楼市能“上天”，毕竟，“房子是用来住的。”

广州日报全媒体记者留意到，昨日的东莞新政，包括合富辉煌、东莞中原等中介研究中心的主流观点是：政策将加重市场观望情绪，导致东莞楼市成交量急剧下滑。成交量急剧下滑的结果是什么？短期内可能导致新房价格出现波动，甚至价格下跌，长期看来，东莞房价一定是朝理性靠拢。需要提醒投资者注意的是，东莞楼市和深圳楼市最大的不同，就是新房为主导，刚需客集中于新房市场。

“就目前形势来看，东莞楼市并不适合投资，除非你计划持有物业十年八年。”昨日，有资深投资人士如是认为。

“没冲黄灯”：就此错过投资良机？

刚刚过去的这个周末，家住宝安的深圳市民周先生夫妻俩在东莞看了两天房，走了大小十来个楼盘。小两口在深圳有一套房自住，夫妻俩手里还有点余钱想投资相对价格较低的东莞楼市。

黄江的一个楼盘让周先生夫妇心动，均价在1.8万元左右。周先生夫妇是4月9日晚连夜被中介带到这个楼盘的，但周先生犹豫了一下没有下定。

“没想到东莞限购新政这么快出台了，老婆昨晚知道消息后一直在抱怨，就这样错失了买东莞新房的资格。”在周太太的估算中，黄江未来楼价攀升至4万元每平米都不是没可能的，理由是北大资源去年9月在黄江用34.3亿元拿下2016WG024地块，楼面价超过了2.5万元每平方米。

“抢过绿灯”：下次“绿灯”在何时？

早在去年年初就买到了东莞房的李先生这两天心情有点忐忑。李先生买的是塘厦房，地处梅观高速大坪出口处，离深圳非常近，买价超过2.3万元每平方米。让李先生忐忑的是，新房到明年才交付，现在该楼盘新盘均价也才在2.6万元每平方米左右，算上时间成本等，至少截至目前没有赚钱。

“现在新政出台，短期内东莞房价预期会下跌，这房子明年才交房，拿到产权证预计快也得到2019年，再加上证满2年才好出手，也就是说，快也得2021年才能真正转手套现，到时能不能获益还很难说。”李先生说，从2016年到2021年，投资周期至少5年，目前短期能看到的收益有限，李先生直言自己这次投资出手目前看来很可能“失败”。