继2016年成功晋升千亿俱乐部，融创又宣布将在2017年完成2100亿销售。如同逐日的夸父，孙宏斌正马不停蹄地追赶着曾经被绿城和佳兆业荒废的时光。
近日，一位接近融创的内部人士，向网易房产吐露了这匹“升班马”于过去一年大小新闻事件中未曾公开的细节。
据称，融创初始将2017年目标定在1800-2000亿之间，但官微最终披露的数字是2100亿，足以体现公司内部货源的充足。
“公司现在有5000多万平方米的土地储备，总价值大概8000-9000亿，如果按权益计算的话，大约打个七折。新收购的项目开始发力，2016年进入的二线城市今年也都会开盘，大概会多十几个城市贡献销售。”
融创认为，从供求关系来讲，一线城市>二线城市>环一线城市，公司会更多地考虑有设施配套的项目，包括学校、医院、交通配套等。
“目前来看，政府限价还是很严格的，比如天津有一个楼盘，两年前销许22000元/平方米，现在二手房可以到50000元/平方米，但今年新的相同地段的楼盘销许只批到44000元/平方米。”
融创目前土储大概需要5年的时间能够最终反映到财务报表上，因此公司2016年和2017年的业绩会表现平平，明年开始才会有不错的表现。
“房地产卖的都是期房，而且销售很多都是集中在下半年，从销售到竣工一般都要一年半的周期，所以2016年的销售都会在2018年反映。去年的业绩反映的是1-2年前的销售，明年业绩会进入高峰期。”
借着2016年融资成本低点，融创加大融资规模，以此进入了很多新的城市。但此举也导致了当年财务开支高企，达到了40多亿，扣除财务成本后的净利润约为10%左右。
该人士复述融创2016年销售大涨的逻辑时称，从去年9月开始，很多股市的投资需求转到了房地产板块，所以大部分的开发商这段时期的销售额都很亮眼，短期内大部分开发商的现金流亦会较为充足。
“公司也要在这段时间把销售卖出来，屯足够的现金，等到明年二三季度有开发商拿地的现金流不充足的时候，再把握机会拿地以及考虑一些好的并购项目。”
事实上，作为“并购”的活体代言，融创在这方面从来不乏故事和谈资。
以收购融科智地资产包为例，双方谈判的价格对应融科自身的净资产，即按照原始地价+投入+未分配利润来最终确定交易价格，没有溢价。即使不考虑未来房价上涨，融创收购的融科项目躺着就已经能赚钱了。
“这些资产现在估价700多亿，楼面地价2500-2600元/平方米，公司收购价格138亿，但真实投入大概只有十几个亿，3-5年的时间能赚40-50亿。按现在的价格大概能赚10%。”
融创似乎总能在并购中寻找到更低价的土地。
另一个佐证是，去年12月20日，融创间接全资附属公司以8.59亿元总价收购杭州金翰及金成房地产持有的杭州余杭区47号地块、余杭区41号地块以及余杭区英特学府共三个项目公司的34%股权。网易房产了解到，这三个项目楼面价仅约为6000元/平方米，售价可达20000元/平方米。
与上述并购不同，公司溢价129%买入青岛嘉凯城的并购案，则被外界质疑买贵了。不过该人士透露，许家印其实也有意青岛嘉凯城的项目，只不过恒大作为嘉凯城的股东，是关联方，不方便接手。
伴随融创土地储备的增厚，管理层预期公司估值也将得到修复，并吸引更多投资者。
“老孙作为大股东参与定增后，现在持股比例大概在53%，其他的大股东加起来大概有20%左右，真正的流通股大概十来亿股。国内现在有些长线投资者在买入公司股票，沪港通的持股比例达到了接近17%。实际境内投资者资金的比例应该还要更高。”
本文来源：网易房产
作者：王静
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