网易房产1月10日讯 “我们坐着闲聊的时候，开发商正忙着跑马圈地。”第一太平戴维斯投资部董事吴睿在近期媒体会中透露，目前深圳旧改争夺渐趋白热化，包括万科、恒大、招商、金地、宝能等开发商已开始抢滩工改市场。
分食工改工大蛋糕
一个有趣的例证是，位于深圳南山区的南华气体地块通过境外股权交易方式出让，华润、碧桂园、佳兆业等十余家企业网上参与竞价，5个小时内举牌439次，最终被一家名为天格投资的潮汕企业竞得，总价高达15.42亿。“如果算上各种费用，预计这块地总成本超20亿，如果要达到行业平均回报水平，未来售价预计将达到10万/㎡。”吴睿对媒体表示。
未经证实的消息称，宝能方参与竞拍的正是董事长姚振华，而其亲自参与也反映出工改工项目的受捧程度，而抢滩工改市场也与深圳土地市场的紧凑、开发商的战略转型有关。
根据深圳土地交易中心的数据，2016年全年深圳供应土地总面积252万平米，成交223万㎡，成交量较上一年增长46%。而从成交类型来看，工业仓储用地仍是成交主力，成交量118万㎡，占总量的53%；商业服务业用地成交量82万㎡，占总量的37%；住宅用地成交24万㎡，仅占总量的11%。
住宅用地的日益匮乏、新型产业用地又多门槛，开发商只能曲线进入深圳市场。根据深圳市人民政府最新印发的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，旧工业区、旧商业区申请拆除重建城市更新的，楼龄降至15年，符合产业发展导向，在2007年6月30日前建成的旧工业区，可申请拆除重建，更新改造方向应为普通工业用地。
工改工城市更新项目已经成为深圳研发用房的主要供应来源，旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，物业类型不会受土地性质影响，产品可打造为包括产业大厦、甲级办公楼、LOFT办公、配套商业等业态。吴睿表示，政府对于工改工项目的政策是70%用于产业用房，30%用于配套设施，其中包括公寓等商业用途，这也成为了吸引开发商抢占工改工市场的重要原因。
吴睿预计，未来5年内工改工大蛋糕总货值约1700亿元，年货值340亿元，将供应建筑面积571万平方米，其中20%将会做成公寓，折合约115万㎡，相当于给市场多增加5%类住宅供应量。
明年公寓市场机会与风险并存
“104”新政后，公寓市场受到关注的同时，也迎来供应量较大的压力。
根据国土局批预售，商务公寓供应量约为76万㎡，根据深圳中原研究中心统计，算上其他用途转为公寓的项目，2016年市场商务公寓供应量达110万㎡, 这部分其他用途改为公寓的比例约占整体公寓量的30%。
但由于住宅市场受到政策调控成交持续低迷，公寓成交价格出现回落，成交量也有2-3个月的回落期。
根据深圳中原研究中心统计，截止2016年底商务公寓存量约为57.66万㎡，若加上其他办公物业、商业、产业用房改为公寓的合计存量约为85.57万㎡。存量结构中，120㎡存量占比最大，其次为40-60㎡。整体而言，面积小，总价低的项目更受市场欢迎，存量较少。
2016年热销项目看，套均面积约在50-60㎡，套均总价在400万以下的商务公寓项目较好卖。同时，热销前10公寓产品中出现了办公改商务公寓以及产业类公寓项目。
深圳中原研究中心预计，2017年商务公寓市场供应量受多方面的原因预计将达到顶峰，全市将约有63个潜在供应公寓项目，无论是供应体量或是项目个数将创历史高度，市场竞争将非常激烈。
深圳中原二级市场董事总经理玉家雄认为，尽管供应量增多，但成交方面机会与风险并存，一方面继续执行的新政给公寓市场带来需求，另一方面，受新政后住宅市场影响成交相对较为低迷。
本文来源：网易房产
作者：束亚男
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