作为上一轮行情中涨势最惊人的城市，深圳这片热土上聚集了来自全国的“土地探子”，每一个项目都暗藏激烈竞争。
近日，来自广州产权交易所的消息显示，深圳南华气体有限公司的100%股权，吸引了包括宝能、华润、鸿荣源、大族、碧桂园、正中、金地、中航里程、中科创与海王联合体、华网通讯、珠海恒隆投资、佳兆业、前海乾坤投资、天格等在内的十余家房企参与竞拍。
当天，经过从上午十点到下午三点半大约5个小时左右的激烈争夺，最终名不见经传的潮州企业天格投资以15.42亿元的总价笑到最后。
网易房产在广州产权交易所的项目推介信息中了解到，南华气体由国资企业广州钢铁控股有限公司，和外资林德港氧有限公司各持股50%。标的企业核心资产是位于深圳市南山区第五工业区T401-28工业仓储用地，使用权面积约15000平方米。这就难怪参拍企业绝大多数都是品牌开发商了。
第一太平戴维斯投资部高级董事吴睿向网易房产透露，该项目放出出售消息至今已有一年左右时间，早就是各家企业眼中的肥肉了，若不是因涉及到国有资产转让必须公开挂牌，这宗地的转让也会像大多数旧改项目一样，秘密进行，不为市场所知。
“超过300%的溢价率也让这块地很快成为讨论热点”，世联行综合体部工改专家董极如是评价。但董极亦指出，成交价格已算合理，“该工业用地所处的片区，最终申报获批的容积率达到5-6是没有问题的”。以此计算，楼面地价约在1.7-2万元/平方米。
虽然该项目尚未被纳入城市更新计划，但其未来潜力已经足以引来各大开发商的争抢，工改工蛋糕的吸引力已无需多言。
工改工称得上是深圳特产，主要指实施以拆除重建类的工业区改造项目（包括升级为工业用途或者市政府鼓励发展产业住宅、办公、商业等经营性用途等）为主的城市更新。
根据最新颁布的《深圳市城市更新“十三五”规划》，期内深圳预计通过拆除重建类更新供给建筑总面积约4600万平方米，其中产业（含研发）建筑面积约810万平方米。
该文件还将巩固产业空间基础、稳定工业用地规模放在了显著位置，提出工业区块线内的旧工业区更新方向原则上应为工业用地功能。严格控制工业区块线范围内的“工改商”和“工改居”，保证至2020年全市工业用地比重不低于30%。
吴睿指出，虽然目前深圳市场上已面世的工改工项目不是太多，但未来三年将会成为趋势。据网易房产了解，深圳多家开发企业的投资部，都专门成立了挖掘工业用地项目的团队。“工改工是深圳旧改非常大的蛋糕，深圳的主流开发商一定不能错过这个机会。”
诸多希望分得深圳市场一杯羹的外来房企，也在工改工领域寻找着机会，这其中包括某发迹于重庆总部位于北京的品牌房企、某总部位于上海的闽系房企、项目多集中于通州的某北京房企等等。
吴睿指出，相比于工改商和工改住的项目，工改工项目的优势非常明显。以南华气体工业用地为例，土地权属清晰，省去了沟通、谈判的时间和精力。地块所处的南山科技园北区，政府正在鼓励和倡导进行产业升级。而且深圳工改工的流程是相对清晰的，按照流程进行申报就可以。
“这个项目具备申报的条件，按照深圳工改工平均耗时，三年左右即可以完成各项申报审批。”
但工改工首先要求开发商具备产业规划的能力，理解片区产业方向，同时项目建成后还要能够吸引产业进入，具备一定招商能力。但现在不仅是深圳，放眼全国做得好的企业都不多。
收益必然同时伴随风险，在写字楼价格倒挂、空置率高的全国性行情下，如何面对深圳诸多写字楼供应的竞争成为第一道考验。
董极还指出，深圳市政府为了严格巩固产业空间基础，规定工改工项目的买家必须是法人。“前两年操作还比较简单，注册个空壳公司就可以了。工改工项目的购买者多为投资客，但政府肯定更希望做真正的产业，而不是最后都变成地产和投资，所以这个这个政策未来收紧的可能性非常大，包括提高对法人公司的流水、营收等要求。”
同时，按照相关规定，“政府会参与工改工项目中的净利润分成，一般5个点是有的，这也对开发商的利润有所影响。”
不过即便如此，这个市场的庞大规模注定将会不断吸引企业进入。根据董极提供的数据，世联行近几年一直在操作的存量有1200万平方米，提前介入还没有进入政府网站的计划规划的面积有1000万方体量，加上十三五规划中的810万平方米，上述总共3000万体量的工改工，会在未来8-10年供应出来。
“房地产的上半场已经结束，深圳的下半场就是工业用地的开发。虽然不会那么赚钱，但是现在摆在开发商面前的就这两碗饭，总得挑一碗吃，不然就会饿死。”
本文来源：网易房产
作者：王静
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