全国总价地王、前海土地整备、内部融合与调整……重新上市不足一年的招商蛇口，背负了太多关键词。10月31日，公司董秘刘宁就公司钱三季度业绩及投资者关心的问题逐一进行了解答，从中也可窥探这家央企对于手心手背的权衡。
根据招商蛇口披露的三季报，期内公司社区板块收入占比24%，税后毛利率22.67%，与上年基本持平；园区板块收入占比15%，税后毛利率50.38%，同比增长16.85%；邮轮板块收入占比1%，税后毛利率50.59%，亦与上年差别不大。
众所周知，整合后的招商蛇口将园区版块作为最核心的业务方向，重要的人力、物力都向其倾斜。网易房产了解到，在10月份进行的二次整合中，招商蛇口正式成立了产业新城与园区发展集团，以加速园区业务的进行。
刘宁透露，产业新城与园区发展集团的总经理由公司二把手刘伟书记亲自担任，集团对其重视不言而喻。
稍早时间公布的前海土地整备原则也被投资者认为是公司利好的释放。“争取年底前会有详细的土地评估报告，以及2.9平方公里土地内各个地块的详细容积率和用地性质。前海启动区2018年可进行销售。”
事实上，重新上市后，原蛇口工业区和招商地产的融合、地产和园区业务的融合、以及香港上市平台招商局置地的定位，都是摆在新公司面前的棘手问题。如何处理好这些千头万绪，也成为管理团队智慧和执行力的重要考验。
“地主”的土地经：关注城市商业综合体
据网易房产了解，招商蛇口前三季度共拿地17宗，总建面458万平方米，权益建面293万平方米；总地价695亿元。
刘宁分析指出，公司前三季拿地比较积极，住宅开发聚焦收网目标城市。每一块地几乎都是合作的，所以权益地价不到300亿元，公司全年的拿地计划也是300亿。
其中，与华侨城合作的310亿深圳大空港地王，今年只需要支付50%权益的四分之一。所以真正招拍挂的住宅用地金额是200亿左右。
“未来会不会通过合作去获得一些商业综合体的项目，我觉得这是毫无疑问的。因为这些项目，要不价格合适，要不地段合适，要不有一定门槛，而招商蛇口可能具备一定的优势，何乐而不为呢？未来三年，通过集团也好，通过跟其他央企合作也好，这种项目不会少的。现在招拍挂的比重还是太大了。”
但其也承认，跟华侨城合作的地王，公司内部也有争议，因为虽然单位地价不高，但其中相当一部分要持有一段时间再销售，对于公司资产金融化提出了更高的要求。所以今年下半年，招商蛇口一直再密集跟金融机构接触，以寻求低成本的资金合作。
谈及前海土地整备，刘宁认为，最大的进展是跟政府成立了合资公司。“今天（10月31日）就在召开党委会，最后确定合资公司的人员认命，实际上他们已经开始在工作了。虽然是合资公司，但是由招商蛇口委派全部工作人员，包括党委书记。我们对合资公司的控制力是很强的。”
据了解，前海土地进展的下一步，就是根据土地整备的合约，会出一个小册子，包括每一块地的规划定位等等。
“当然这个东西不是一成不变的，还可以做些微的调整。这个东西为什么重要呢，因为有了这个才可以完全制定整个前海的战略规划。现在只能先做启动区，做一个动态的等待。”
网易房产了解到，前海土地合资公司的总经理胡勇，是公司董事。此前任招商局集团区域发展部部长，前海蛇口自贸区办公室主任，招商局蛇与招商局地产董事。
刘宁透露其担任此职为自告奋勇。“他几年前就负责跟前海区进行谈判，这个职务要求跟招商局集团内部很熟，要协调集团内部资源打这个仗，同时也要跟深圳市政府很熟。”
至于市场关心的前海土地性质问题，刘宁仅表示，“因为重新调整了容积率，现在看到的是建面505万平方米，主要是住宅和商办，住宅比例10-15%，比例现在看比较地。写字楼希望我们持有一段时间再卖。”
手心手背：园区业内获得资源倾斜
关于公司内部整合的问题，是上市后各界一直关注的焦点，相信也会在未来相当长的一段时间内，影响招商蛇口的发展。
以刘宁为代表的招商蛇口高层认为，蛇口+招商地产的融合成果目前已比较明显。
“虽然同是招商系，但是文化差异还是蛮大的。招商地产已经完全充分市场化，而蛇口弱一些，融合以后，职能部门班底，是招商地产的人为主，把招商地产的文化渗透到新公司。梳理三大业务版块后，相应人员也是根据特长和个人选择放入各个板块。”
具体来说，原来的房地产开发版块，团队比较成熟，目前仍是按区域进行管理，每个区域有一个高管。今年会逐渐放权，但在财务方面，还是会集权。
园区版块在9月底进行梳理后，10月中旬正式成立了产业新城与园区发展集团。随着重点项目的推进，前海土地的进展，园区业务未来会成为招商蛇口非常重要的收入和利润来源。
刘宁认为，“园区板块的变化还是比较大的，把蛇口工业区的园区、招商地产的园区、招商地产的创新业务放在一起，进行有机融合，被整个集团寄予厚望，从集团、央企方面给予资源。”
众所周知，园区类产业的发展，需要大量的资金支持，招商蛇口不可能也不会全部用自己的钱来进行开发。“租金的收入微不足道，更多还是要强调资本、孵化器。”加之，招商蛇口手中握有大量持有型物业，势必也需要基金、REITs等手段来进行金融化操作。
以此为背景，招商蛇口后续将会把这些请资产平台剥离，并放入香港上市平台招商局置地。“这个上市平台就是一个小型的开发企业，估值又不高，集团对它的现状是不满意的。加上招商局集团旗下唯一的地产和园区平台就是招商蛇口，集团会逐渐改变招商局置地的功能，让其得到充分利用。”
喜欢独享的招商蛇口，在业务升级时逐渐意识到自身的不足，公司再积极向外释放寻求合作的信号。
刘宁表示，公司9月28日公告，挂牌太子湾四块地的股权，即是希望引入香港合作伙伴。“邮轮母港需要高端的商业配套，我们觉得自己的力量不是能做得非常好，希望引入能够运营高端商业的公司。我们这次的合作伙伴就是锁定香港几大家做商业地产很厉害的企业。相信合作曝光后，大家会明白招商蛇口希望跟其他企业合作，也能吸引更多的合作伙伴。”
本文来源：网易房产
作者：王静
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