招商蛇口前海土地棋局：与政府四六分账

作为招商蛇口前海土地确权工作的突破口，位于深圳前海湾物流园区的2.9平方公里土地的整备工作，一直是市场关注的焦点。

10月26日晚间，招商蛇口宣布，公司与深圳市规土委、前海管理局就上述土地签署整备框架协议，这距离设立共同开发的政企合资公司仅一个月。

这份框架协议对于招商蛇口的意义毋庸置疑。作为重新上市后的最大投资卖点之一，前海的土地始终是招商蛇口最好的题材，每一次进展，都是他们的好消息。

与政府四六分账

虽然仍然是一份框架协议，但其中透露出的博弈和进展依然值得关注。

网易房产了解到，协议将以2015年1月1日作为土地整备新、原规划条件下土地价值的评估时点，以及置换土地的土地使用年期的起始日期，土地使用年期按国家规定的最高年期确定。

长期关注招商蛇口的分析人士指出，土地价值评估核定基准日是2015年1月1日，而不是2010年前海合作区获批准时，区别可是天差地别。

按照协议，在原规划条件下，土地价值以政府委托评估的结果，与招商局集团委托评估的结果，经算术平均后确定，该价值由招商局集团享有。

新规划条件下土地价值以政府委托评估的结果为准，而土地增值收益，则由前海管理局、招商局集团分享。

整备范围内的土地增值收益在扣除政策性刚性支出后，按照前海管理局60%、招商局集团40%的比例进行分享。

对照《综合规划》、专项规划，A1类用地中部分用地已调整为经营性用地，由此产生的土地增值收益按照前海管理局60%、招商局集团40%的比例进行分享。

需要指出的是，此处的A1类用地是指《协议书》及《补充协议书》约定用地范围内的口岸设施、污

水泵站、道路、绿地，以及用地范围外兴海路延长段和临海路部分路段。根据此前约定，这部分收益归政府所有，但此次框架协议调整后，招商蛇口也能从中获益。

还有一点需要特别指出，招商蛇口的土地价值和增值收益，并不是等价现金，而是土地使用权的等价置换。协议明确透露，各方同意在新规划条件下，按照上述原则所确定的补偿价值，为招商局集团置换等价值的土地使用权。招商蛇口控股的平台公司或该平台公司的全资子公司为该土地使用权的权利人。

前海提速

事实上，招商蛇口前海土地的整备工作，进行的颇有效率。

今年6月18日，招商蛇口与前海管理局宣布，双方拟针对前述2.9平方公里土地为合作范围，由双方组建合资公司共同开发建设；协议双方在合资公司的股权比例为50:50，由招商局集团实现财务并表；合资公司由本公司控股的平台公司与前海管理局下属前海开发投资控股有限公司共同组建。

7月29日，招商蛇口宣布与兄弟公司“安通捷码头”、“招商局物流”共同设立公司“招商前海投资”，再由该公司与“前海投控”成立合资公司。

及至9月21日，由招商局集团与前海管理局成立合资公司——深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司，正式揭牌。

招商蛇口同时还面向全国，为新公司纳新，主要岗位包括负责综合事物、战略发展、土地经营、招商与产业发展的公司副总经理，以及各个职能部门的总经理。

虽然截至目前，土地性质的转变和土地价值的评估结果，这两个市场最关心的问题，尚没有得到解答。而这才是招商蛇口坐享“深圳大地主”头衔的真正价值所在。

不过很明显这些都只是早晚的事情，公告中的一些信息也已表露端倪。

例如，协议规定，合资公司在其开发经营用地中，向前海管理局配建移交一定规模的总部与产业用房，用于保障深港合作，引进和扶持产业发展。这本身已经是对于土地性质和用途的另一种表述。

深圳市场人士分析称，总体来说，这是一个在博弈和妥协后，双方都可以接受，又都同时受益的方案。在土地价值评估差异处理、土地增值收益分享等问题上达成共识后，影响前海这一核心区域开发建设的关键性问题就解决了，后面就是进入合作开发阶段了。