新政及整顿后深圳楼市异常冷清 开发商推迟入市

网易房产讯  “银十”第二周（10.10-10.16），深圳政府对房地产及中介开启了为期3个月的最严整顿，深圳楼市异常冷清。

新政及市场整顿使得开发商推迟项目入市

自10月初全国纷纷出台政策收紧房地产市场后，深圳楼市持续处于降温期。深圳市规土委数据显示，10月至今新房未有任何项目取得批预售，面对新政及市场整顿，开发商显得较为低调，纷纷延迟项目入市时间。同时，政府部门对项目的备案情况进行严格审查，也使得项目取得预售证的难度增加。

就上周市场而言，深圳并无项目举行开盘和加推活动，且大部分一手楼盘的访客量和成交量骤减，新政比预期要来的更为严厉。

值得注意的是，10月至今已过半，但市场仅“山语海”开盘入市，“恒地悦山湖”少量加推。而根据深圳中原研究中心的预测，“银十”深圳市场入市的项目将在30余个。

前期市场热度及供应回升 上周备案成交创新高

根据深圳中原研究中心监测，上周深圳一手住宅备案成交1213套，成交面积11.6万㎡，环比分别上升61.3%和56.5%，新房成交均价为53149元/㎡。需要注意的是，备案成交与实际成交存在一定的时间差，该数据能够说明的是，由于前期供应逐增，特别是9月供应达到今年以来的最高位，带领新房在10月第2周备案量突破千套，创2月份以来的新高，预计新房备案成交量短期内会出现高位波动，而新政出台，导致新房实际成交明显降低。

上周深圳中原研究中心监测到二手住宅共成交1621套，成交面积约为13.1万㎡，成交均价为47580元/㎡。 由于受前期市场热度回升的影响，10月第2周二手住宅备案成交量依然突破1600套，维持着9月份以来的高位。同样在新政的影响下，二手市场后期也会明显降温，成交量将会逐步下降。

二手房市场由于个体行为占主导，对政策变化更为敏感，而与新政第一周相比，上周业主报价下调比例又多一成。根据深圳中原研究中心监测的样本房源来看，将近八成业主报价出现下调，较上期占比增加近9个点。

调价幅度在-10%~-5%区间段的房源占比在持续增加，较上期扩大5个点，达到24.9%，同时调价幅度在-5%~-1%的样本房源占比也在增大，较上期增大近3个百分点，占比达到46的水平。而价格上调区间的样本房源减少幅度也比比较大，且本次价格的调整区间均处在中间水平。需要指出的是，大幅调整的占比几乎无太大变动，说明市场调整的过程也在缓慢持续进行。

从各区域的价格调整情况来看，七个区域环比上期业主报价下调均在持续，且有扩大趋势。其中。盐田、南山、宝安价格下调程度最大，分别为3.3%，2.7%，2.7%。南山、福田、罗湖环比上周下调幅度扩大之势最明显，其中福田环比上周下调幅度更是扩大了2.1个百分点。

后市预测：信贷收紧  房价上涨接近尾声

新政正从多方面发力，约束房地产购买的非理性行为。

10月13日，国务院办公厅发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》要求，明年3月底前完成互联网金融风险专项整治工作。值得注意的是，此次《方案》中要求房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。从事房地产金融业务的企业应遵守宏观调控政策和房地产金融管理相关规定。规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。需要注意的是，未来是否会出现信贷收紧的信号，其意味着房地产市场将告别价格过快上涨。

同时预售项目的限价使得提价变得没有可能，开发商需适当调整定价策略。而打击首付贷等政策的持续出现，有利于市场回归平稳。深圳中原研究中心认为，从上周楼市沉寂、实际成交锐减可以看出，“深八条”的出台使得深圳楼市比预期中降温要快，房地产小周期结束，此轮房价上涨接近尾声。